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Off-market : les 7 secrets du marché caché à partager d'urgence

L’idée même qu’il puisse exister un off-market, à savoir des biens qui partiraient sans avoir fait l’objet de la moindre publicité, énerve par principe les acquéreurs, assurés de passer systématiquement à côté des vrais bons plans. Qu’en est-il vraim...

L’idée même qu’il puisse exister un off-market, à savoir des biens qui partiraient sans avoir fait l’objet de la moindre publicité, énerve par principe les acquéreurs, assurés de passer systématiquement à côté des vrais bons plans. Qu’en est-il vraiment ? Légende urbaine ou réalité immobilière pour initiés ? Voici les 7 secrets du off-market.

Article mis à jour le 25 octobre 2018. 

 

Le off-market existe bien.

Mais le off-market représente un peu moins de 5% du marché immobilier selon l’étude JRDM de décembre 2016. Moins que ce que vous pourriez imaginer.

Le off-market est une pratique courante pour les biens de grand prestige.

La discrétion dans ce cas est souvent imposée par les propriétaires et exclut d’emblée la publication sur internet. Via des agences immobilières de luxe ou divers intermédiaires, au-dessus de 3 millions d’euros, le réseau fonctionne à plein.

La probabilité de trouver off-market des “biens normaux” en direct (sans agence) est très faible.

Certes, c’est possible d’avoir la bonne info au bon moment, via des amis, le ou la gardienne, le notaire, mais encore faut-il que le bien vous plaise et qu’il soit au bon prix. Et là, on est proche des chances de gagner au loto !

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Le off-market est utilisé par les agents immobiliers pour obtenir des mandats de vente en exclusivité.

Si vous êtes dans une situation où vous avez à la fois un bien à vendre et un autre à acheter, sachez que certains agents auront vite fait de vous faire miroiter un accès à des biens confidentiels en échange d’un mandat exclusif pour la vente de votre bien. En effet, le off-market est un canal pour l’achat… mais aussi une tactique pour signer des nouveaux mandats de vente. Qui ne serait pas tenté par un double strike ?

Le off-market est rarement synonyme de bonne affaire.

Logique quand on y réfléchit ! D’un côté, vous avez un vendeur exigeant qui surenchérit peut-être un peu la valeur de son bien avec l’agent immobilier. Et de l’autre, un public d’acheteurs à la recherche d’un produit rare et donc moins enclin à négocier. Surtout s’il faut aller vite car la concurrence est rude côté acquéreurs.

Le “off” est donc pour les agents une façon de tester la demande auprès de leurs fichiers clients, sur une très courte durée, à un prix légèrement surévalué sans risquer de "griller" le bien.

Si cela marche, jackpot ! Mais, s’il ne trouve pas preneur, il est ajusté au bon prix, et mis en publicité internet quelques jours ou heures plus tard, cette fois à la vue de tous ! Tactique, vous avez dit “tactique” ?

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Être dans les “petits papiers” des agents pour le off-market est un “full time job”

Les agents immobiliers ont tendance à vite vous oublier si vous n’êtes pas toujours à leur rappeler votre recherche. Et comme il y a beaucoup d’agences, beaucoup d’acquéreurs actifs, et qu’ils ne se partagent pas toujours leurs fichiers clients au sein même des agences, c’est souvent très compliqué pour un particulier de recevoir des biens pertinents en exclusivité “off-market".

Le off-market peut déboucher sur de vraies opportunités à condition d’être travaillé de façon systématique.

Laurent, agent immobilier dans le 10ème témoigne : “j’avais travaillé avec un chasseur sur une vente précédente , cela s’était bien passé et je savais qu’il cherchait pour d’autres clients des lofts sympas ; quand j’ai su que j’allais en rentrer un de 110m2 avec terrasse, je l’ai contacté, on a fait la visite et l’offre dans la foulée. Le bien n’a jamais été publié sur internet”.

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