Les 10 étapes d’un achat immobilier

"Nous demandons à nos clients de venir munis de cette simulation dès le premier rendez-vous", explique Hugo Kramer, associé chez Je Rêve d'une Maison. "Cela permet d'évaluer leur capacité d'achat réelle et d'appuyer une offre dès la fin d'une visite qui leur plaît."

Un courtier vous donnera généralement rendez-vous dans la journée et votre simulation sous 48h. Attention : évitez de solliciter d'autres banques en parallèle, le courtier n'aurait plus le droit de les contacter au moment de monter votre dossier.

‍Je Rêve d'une Maison travaille avec Hello Prêt, courtier partenaire qui vous accompagne de bout en bout : montage du dossier, négociation du taux, jusqu'à la signature de l'acte de vente.
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‍Le conseil de nos chasseurs : votre taux d'endettement ne peut pas dépasser 35% de vos revenus mensuels. Pour augmenter votre capacité d'emprunt, pensez à solder vos crédits en cours avant de déposer votre dossier.

Listez vos besoins précisément pour cibler les bons biens et éviter les visites inutiles. Mais soyez lucide : le bien parfait est rare.

‍"Nous invitons nos clients à prioriser leurs critères pour identifier ceux sur lesquels ils peuvent faire des compromis", note Hugo Kramer, associé de Je Rêve d'une Maison.

Et si vos critères ne sont pas encore totalement définis, pas de panique : ils s'affinent naturellement au fil des recherches.

‍Le conseil de nos chasseurs : plus votre zone de recherche est large, plus vos chances augmentent. Si vous explorez des quartiers ou des villes que vous connaissez moins, prenez le temps de vous y balader, le jour et le soir, pour en sentir l'ambiance avant de vous décider.

Créez des alertes sur les principales plateformes et consultez-les plusieurs fois par jour. Sur chaque annonce, apprenez à lire entre les lignes : "Si toutes les lampes sont allumées sur les photos, le logement manque probablement de luminosité", prévient Hugo Kramer.

Avant de vous déplacer, appelez l'agent pour obtenir la surface Carrez, le plan, la localisation précise, les charges, les éventuels problèmes de copropriété et les raisons de la vente. Si les réponses sont satisfaisantes, bloquez un créneau rapidement : être le premier à visiter est souvent décisif.

‍Renseignez-vous aussi sur la taxe foncière et, pour une maison, consultez le Plan Local d'Urbanisme sur le site de la mairie. Il conditionne vos projets d'extension ou de surélévation.

Sur place, soyez attentif mais avec tact. "Ouvrez les fenêtres pour mesurer les nuisances sonores, éteignez les lumières pour tester la luminosité naturelle", conseille Hugo Kramer.

‍Le conseil de nos chasseurs : la visite est aussi un moment d'échange. Créez du lien avec l'agent ou le vendeur. Combien de visites ont déjà eu lieu ? Pourquoi le propriétaire vend-il ? Ces informations vous donnent une idée de la concurrence et de vos marges de négociation.

Avant de faire une offre, vérifiez l'essentiel : le prix (comparez avec des biens similaires dans le secteur), le quartier (transports, commerces, projets d'urbanisme), l'état du bien et la documentation légale (diagnostics, état de copropriété).

Si tout est bon, faites une offre rapidement. Sur un marché tendu, chaque heure compte. L'offre doit mentionner les coordonnées des deux parties, l'adresse, la description du bien, vos conditions de financement et le prix proposé.

‍"Précisez une durée de validité. La plupart des acheteurs fixent une semaine, mais sur un marché tendu, vous aurez souvent la réponse en 3 jours", note Hugo Kramer.

Pour rassurer le vendeur, joignez à votre offre votre simulation de financement, une lettre de motivation et une lettre de confort de votre courtier ou banque.

‍Le conseil de nos chasseurs : ne négociez pas par principe. Tous les biens ne sont pas surévalués. Si vous avez un vrai coup de coeur et que le marché est compétitif, une offre au prix est souvent la meilleure stratégie.

Si vous n'avez pas de notaire de famille, demandez autour de vous ou consultez les avis Google. Comptez 3 à 4 semaines entre l'offre acceptée et le compromis, voire 5 à 6 si le syndic, la mairie ou le notaire sont peu réactifs. La réactivité du notaire choisi est donc un critère clé.

‍Chez Je Rêve d'une Maison, nous vous mettons en relation avec des notaires partenaires sélectionnés pour leur rigueur et leur disponibilité.

‍Le conseil de nos chasseurs : choisissez un notaire différent de celui du vendeur. Les frais restent identiques (environ 7,5% du prix d'achat à Paris) et vous aurez un allié entièrement centré sur vos intérêts.

Pour un appartement en copropriété, analysez en détail le règlement, les 3 derniers PV d'assemblée générale, les diagnostics immobiliers et les appels de charges. Pour une maison, concentrez-vous sur les diagnostics obligatoires et contactez le service d'urbanisme pour connaître les possibilités de travaux.

‍Le conseil de nos chasseurs : posez toutes vos questions, sans retenue, au notaire, au vendeur, au syndic ou à la mairie. Signer un compromis en toute connaissance de cause, c'est s'épargner de mauvaises surprises.

La promesse de vente se décompose en trois parties : les coordonnées des parties, la description du bien, et les modalités de la transaction (prix, honoraires, paiement). À la signature, vous versez généralement un acompte de 5% du prix du bien, aussi appelé séquestre.

Une fois signé, vous disposez de 10 jours pour vous rétracter, sans frais ni justification. Au-delà, une pénalité de 5 à 10% du prix s'applique.

‍Le conseil de nos chasseurs : le notaire rédige l'avant-contrat sans avoir vu le bien. Relisez-le attentivement avant de signer, adresse, description, prix : les erreurs arrivent.

Mettez plusieurs banques en concurrence et rassemblez vos documents en amont : avis d'imposition, bulletins de salaire, relevés bancaires, justificatifs d'identité et de domicile.

Une fois la meilleure offre identifiée, signez-la à partir du 11e jour suivant sa réception et dans les 30 jours de validité. L'obtention du crédit constitue une condition suspensive légale, sauf si vous achetez comptant.

‍Je Rêve d'une Maison peut vous mettre en relation avec Hello Prêt, notre courtier partenaire, pour vous obtenir le meilleur financement possible et assurer le suivi de votre dossier jusqu'à l'accord.

‍Le conseil de nos chasseurs : relancez régulièrement votre banque. Un dossier sans suivi prend du retard.

Le jour de la signature, le notaire lit l'acte aux deux parties. Vous réglez ses honoraires et versez le prix d'achat.

‍"N'oubliez pas d'anticiper le versement des fonds non couverts par la banque et d'assurer votre bien pour le jour J", rappelle Hugo Kramer.

‍Le conseil de nos chasseurs : la veille ou le matin de la signature, faites un dernier passage dans le logement. Relevez les compteurs, vérifiez que le mobilier convenu est toujours là, que les pièces ont bien été vidées et qu'aucun sinistre n'est survenu depuis votre visite. En cas de dégât des eaux, le vendeur doit faire sa déclaration avant le passage chez le notaire.