Villejuif et Le Kremlin-Bicêtre : futur hub de transport au sud du Grand Paris

Prix/m² : de moins de 4.000€/m² (quartiers sud de Villejuif) à 8.500€/m² (Le Kremlin-Bicêtre)

 

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison à Villejuif ou au Kremlin-Bicêtre ? Située à moins de 2 kilomètres au sud du 13e arrondissement, Villejuif et ses 55.000 habitants est aujourd’hui en plein boom. Redynamisée par le projet du Grand Paris, cette ancienne cité industrielle longtemps peu considérée par les acquéreurs figure désormais dans le palmarès des villes dans lesquelles investir en priorité. Déjà bien connectée en transports grâce aux trois dernières stations de métro de la ligne 7, mais aussi à la ligne de tramway T7 qui file vers Athis-Mons en passant par l’aéroport d’Orly, et à plusieurs lignes de bus, Villejuif va bénéficier de l’arrivée de la ligne 14 qui mettra la ville à 12 minutes de Châtelet en 2023 et de la future ligne 15 du Grand Paris Express. Elle deviendra ainsi la seule ville de banlieue connectée à 3 lignes de métros différentes et une ligne de tramway !

 

Un avantage qui attire chaque année de nouveaux Villejuifois et a déjà convaincu de grands groupes (LCL, Orange…) d’y installer une partie de leurs bureaux. En comparaison, Le Kremlin-Bicêtre et ses 25.000 habitants offre un visage moins séduisant. Jonction géographique entre Paris et Villejuif, la ville apparaît comme moins chaleureuse. Si les deux communes demeurent architecturalement et sociologiquement très hétérogènes, elles constituent des options de choix pour concilier proximité à Paris et prix au m² raisonnables. À Villejuif, les investisseurs peuvent également profiter du fort potentiel de la ville pour espérer une plus-value significative à la revente d’ici 15 ans.

Gros plan sur les meilleurs quartiers de Villejuif pour votre achat d'appartement ou de maisons

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Centre-ville de Villejuif : le plus recherché par les acquéreurs

Prix au m² : de 5.000 à 7.500€/m²

Le centre-ville constitue le cœur historique de Villejuif, ainsi que son quartier le plus agréable et le plus animé. Avec son bel hôtel de Ville bâti face au parc Pablo Neruda et jouxtant l’église Saint-Cyr-Sainte-Julitte, ses rues piétonnes, ses restaurants, son marché couvert Eugène Varlin et son “ambiance de village”, le centre-ville offre un cadre de vie très apprécié de ses habitants. Centre névralgique de ce quartier : la rue Jean Jaurès, principale artère commerçante de la ville. C’est également dans ce quartier que se concentrent les principales activités culturelles, à l’image du théâtre Romain Rolland.

Côté immobilier, le centre-ville rassemble majoritairement des petits immeubles anciens, haussmanniens ou de faubourg de quelques étages ainsi que de nombreux immeubles modernes ou en construction le long de du boulevard Maxime Gorki. Le quartier dispose également d’un autre atout de taille : il est bien relié en transports grâce à la proximité des deux dernières stations de métro de la ligne 7 (Paul Vaillant-Couturier et Louis Aragon) qui permettent de rejoindre le centre de Paris en 40 minutes, ainsi que de la ligne de tramway T7 qui file vers Athis-Mons, en passant par l’aéroport d’Orly. Vous comprendrez aisément pourquoi le centre-ville attire chaque année de nouveaux habitants fuyant les prix et le tumulte de la capitale, au point qu’il soit devenu difficile d’y dénicher des appartements de qualité à moins de 5.000€/m².

Pour trouver moins cher, vous devrez vous rapprocher du vaste parc départemental des Hautes Bruyères à l’ouest du quartier. Mais si ce secteur frontalier des villes de Cachan et de L’Haÿ-les-Roses est actuellement moins cher, il est aussi moins agréable, en raison de ses nombreux immeubles des années 1970, de son manque de commerces et de son éloignement des transports. Une situation qui devrait néanmoins radicalement changer dans les prochaines années grâce à l’ouverture de la gare Institut Gustave Roussy qui connectera cette zone à la ligne 14 et à la ligne 15 du futur Grand Paris Express et pourrait ouvrir la voie à de nouveaux programmes immobiliers.

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Quartier des Guipons : à deux pas de Paris

Prix au m² : de 5.500 à 6.500€/m²

Situé au nord de la ville, à la frontière avec Le Kremlin-Bicêtre et Arcueil, ce quartier illustre les mutations à l’œuvre à Villejuif. Le long de l’avenue de Paris qui le sépare du quartier voisin de Lion d’Or-Pasteur, les immeubles de bureaux en verre, tels que ceux du groupe LCL, ont poussé comme des champignons ces dernières années. Si le ballet de cadres en costume-cravate qui entrent et sortent du travail anime ce secteur en début et en fin de journée, la zone retrouve son calme à la nuit tombée, sauf peut-être aux abords du service des urgences du vaste hôpital Paul Brousse. Côté résidentiel, le quartier alterne petits immeubles des années 1970, rues bordées de pavillons avec jardins et copropriétés modernes près de l’avenue de Paris.

Si le quartier peut parfois apparaître comme impersonnel, notamment en raison de son offre de commerces de proximité très limitée, il présente un atout de taille : il se situe à moins d’1,5 kilomètre de Paris. Dans les rues les plus au nord, il ne faut en effet que quelques minutes à pied ou en vélo pour atteindre la capitale ainsi que la ligne de Tramway T3 ou la ligne 7 du métro à Porte d’Italie. Pour les personnes véhiculées, il est également possible de rejoindre rapidement le périphérique. Grâce à ses prix de l’immobilier (encore) relativement faibles, le quartier des Guipons représente un bon compromis pour les primo-accédants et les familles qui souhaitent gagner quelques m² ou s’offrir une pièce supplémentaire sans trop s’éloigner de la capitale.

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Lion d’Or - Pasteur : de nombreuses maisons à quelques minutes du métro

Prix au m² : de 4.000 à 5.000€/m²

Ce quartier forme une bande de terre étirée du nord au sud entre la frontière avec Vitry-sur-Seine et l’avenue de Paris qui se poursuit en boulevard Maxime Gorki. Dans le micro-quartier du Lion d’Or au sud, les rues perpendiculaires à ce boulevard longé par la ligne T7 du tramway sont bordées de nombreuses maisons avec jardins. Le calme qui règne ici fait parfois oublier que Paris ne se situe qu’à moins de 2 kilomètres. Bonne nouvelle pour les familles : les prix de l’immobilier y demeurent très abordables !

Plus au nord, dans le micro-quartier de Pasteur, les immeubles de faubourg et semi-récents de quelques étages sont plus nombreux. Proximité de la capitale oblige, les prix au m² sont aussi un peu plus élevés. Si le quartier présente un certain dénivelé et que l’absence de commerces de proximité rendra la possession d’une voiture très utile, il est heureusement plutôt bien relié en transport du nord au sud, grâce aux 3 stations de métro de la ligne 7 qui traverse Villejuif : Léo Lagrange, Paul Vaillant-Couturier et Louis Aragon, cette dernière étant située dans les quartiers sud voisins. Elle sera également connectée à la ligne 15 du futur Grand Paris Express en 2025.

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Quartiers Sud : un pari sur l’avenir

Prix au m² : moins de 4.000€/m²

Comme son nom l’indique, cette zone regroupe l’ensemble des quartiers situés au sud du centre-ville et du quartier du Lion d’Or. Elle présente un visage très hétérogène, alternant gros immeubles des années 1970 peu esthétiques et rues pavillonnaires. Elle est également plutôt enclavée et excentrée du reste de la ville, même si les habitants du nord-est du quartier peuvent emprunter la ligne 7 à la station de métro Louis Aragon. Ailleurs, il vous faudra prendre un bus ou le tramway T7 qui longe l’avenue de Stalingrad pour rejoindre le centre-ville. Mais les choses pourraient bientôt changer avec l’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express à Louis Aragon et l’inauguration de la station Institut Gustave Roussy dans le cadre du l’extension de la ligne 14 en 2023. Cette station permettra de relier Saint-Ouen à Villejuif en 2023 et l’aéroport d’Orly en 2024. Si les quartiers sud de Villejuif sont aujourd’hui moins prisés et moins chers que leurs voisins, ils pourraient donc grandement bénéficier de cette inauguration. Avis aux investisseurs !

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Le Kremlin-Bicêtre : une ville encore endormie

Prix au m² : de 4.500 à 8.500€/m²

N’y allons pas par quatre chemins : zone tampon entre Paris et Villejuif, Le Kremlin-Bicêtre offre un visage moins attractif que sa voisine du sud. Traversée d’est en ouest par les très passantes rue Roger Salengro et rue du 14 juillet, et du nord au sud par l’avenue de Fontainebleau et ses nombreux kebabs, cette ville compacte et populaire n’est pas la plus recherchée par les acquéreurs. Dans les quartiers peu vivants du Fort de Bicêtre occupé par le ministère des Armées et dans celui de Barnufles, on trouve majoritairement des pavillons, mais aussi des barres d’immeubles des années 1970 à l’extrémité sud-ouest. Le secteur du centre-ville et des Coquettes offre un peu plus d’animation et de commerces, à l’image du centre commercial Okabé. S’il abrite de beaux édifices anciens avec parquet-moulures-cheminée, notamment dans la portion de la rue du Général Leclerc proche de la mairie, il compte ailleurs de nombreux immeubles de faubourg, récents ou semi-récents dépourvus de charme.

Tout n’est pourtant pas si sombre ! La ville pourrait en effet bénéficier de la concrétisation de plusieurs projets de réhabilitation destinés à la rendre agréable, à l’image de l’extension du lycée Darius Milhaud, de la construction de plusieurs programmes immobiliers neufs et de l’aménagement d’une coulée verte. Autre consolation pour les acquéreurs : la ville est plutôt bien reliée en transports grâce à une station sur la ligne 7 du métro et la proximité du tramway T3. Elle le sera encore davantage demain avec l’arrivée de la ligne 14 au sud de la ville, face au vaste centre hospitalier universitaire de Bicêtre qui occupe une grosse emprise à l’ouest de la ville. Grâce à ce nouvel atout, ce secteur pourrait connaître un second souffle et voir sa cote augmenter. Affaire à suivre...

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Prix/m2, volumétrie, vitesse de vente : voici le marché immobilier de Villejuif et du Kremlin-Bicêtre

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Indicateurs Villejuif (94800); Kremlin-Bicêtre (94270) Tout Paris

Prix/m² moyen Ce prix/m² moyen est calculé à partir des caractéristiques (prix et surface) des biens qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours. Lorsque ces biens ont été vendus via des professionnels, le prix retenu est “frais d’agence inclus”.

Nombre de biens à vendre C’est le nombre de biens uniques (appartements et maisons) proposés à la vente aujourd’hui sur le web. Il exclut certains types de biens comme les viagers, les appartements en résidence de service, etc.

Nouveaux biens à vendre/semaine C’est le nombre moyen de nouveaux biens (appartements et maisons) qui ont été mis en vente chaque semaine au cours des 90 derniers jours.

Vitesse de vente Cet indicateur traduit la tension du marché sur cette zone. Il est défini à partir du pourcentage de biens (appartements et maisons) qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours.

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Deux autres bonnes raisons d’acheter un appartement ou une maison à Villejuif et au Kremlin-Bicêtre

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Un futur nœud de transport

Si Villejuif ne se situe qu’à quelques minutes de Paris, elle est également bien reliée en transports grâce à 3 stations au bout de la ligne 7 du métro et à la ligne de tramway T7 qui mène à l’aéroport d’Orly. Un avantage qui va s’accroître avec l’arrivée prochaine de la ligne 14 en 2023 et de la ligne 15 du Grand Paris Express en 2025. La future gare de l’Institut Gustave Roussy dans le micro-quartier des Hautes Bruyères sera même reliée à ces deux lignes ! Grâce à ces inaugurations, Villejuif deviendra un véritable hub de transport au sud du Grand Paris et la première ville de banlieue reliée par 3 lignes de métro différentes. Quant au Kremlin-Bicêtre, s’il dispose déjà de sa station de métro sur la ligne 7, il bénéficiera également de l’ouverture de la nouvelle gare Kremlin-Bicêtre-Hôpital (ligne 14) en face du CHU, qui mettra la ville à moins d’une dizaine de minutes de Châtelet et du centre de Paris.

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Des prix au m² encore intéressants à quelques minutes de Paris

Outre leur bonne connexion en transports, ces deux villes présentent un autre avantage clé : leurs prix du m² ne dépassant pas 7.500€ à Villejuif et 8.500€ au Kremlin-Bicêtre. À l’heure où Paris est devenue inabordable pour une partie des classes moyennes qui souhaitent acheter une pièce ou des mètres carrés en plus, ces deux villes offrent encore de belles opportunités. À l’est et au sud de Villejuif, les maisons sont nombreuses et permettent à des acquéreurs de s’offrir un espace extérieur sans s’éloigner de la capitale. Ces prix au m² avantageux ne devraient pas non plus échapper aux investisseurs ! Si les programmes immobiliers sont déjà nombreux à Villejuif, et dans une moindre mesure au Kremlin-Bicêtre, les biens devraient prendre de la valeur avec l’arrivée des lignes 14 et 15 et permettre d’espérer dégager de belles plus-values à la revente d’ici une quinzaine d’années et plus.

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