Saint-Ouen : ville populaire boostée par la ligne 14

Prix/m² : de 5.000€/m² (Vieux Saint-Ouen, Debain-Michelet et Arago-Zola) à 9.000€/m² (Garibaldi)

 

Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement à Saint-Ouen ? Située à la frontière des Hauts-de-Seine et des 17e et 18e arrondissements de Paris, Saint-Ouen peut s’enorgueillir d’abriter les Puces, site le plus visité de Seine-Saint-Denis, ainsi que le nouveau siège du Conseil régional d’Île-de-France depuis 2018. Comme beaucoup de territoires de première couronne, la ville reste toutefois marquée par son histoire industrielle. L’usine PSA de Garibaldi et les nombreux entrepôts disséminés çà et là témoignent de ce passé.

 

Longtemps boudé, cet ancien bastion ouvrier de 50.000 habitants a aujourd’hui le vent en poupe ! Principales raisons : ses prix au m², moins élevés qu’à Paris, et sa bonne connexion en transports grâce à une gare de RER C, 4 stations de métro de la ligne 13, dont 2 sur son sol (Mairie de Saint-Ouen et Garibaldi) et 2 en lisière de la ville (Carrefour Pleyel à Saint-Denis et Porte de Saint-Ouen à Paris), la ligne 4 à Porte de Clignancourt dans le 18e arrondissement et 5 stations du tramway T3B le long du boulevard des Maréchaux.

 

Depuis l’inauguration du prolongement de la ligne 14 fin 2020, l’ouest de la ville ne se trouve qu’à 15 minutes du centre de Paris ! La frénésie immobilière qui s’est emparée de Saint-Ouen ces dernières années, symbolisée par l’aménagement du vaste écoquartier des Docks de Seine et la construction du futur village olympique, ne risque pas de retomber de sitôt. Plus populaire que Clichy, plus policée que Saint-Denis et moins tendance que Pantin ou Montreuil, Saint-Ouen dispose d’une offre immobilière variée, dont de nombreuses maisons et biens atypiques à des prix encore intéressants. Il n’en fallait pas plus pour attirer les primo-accédants, les familles… et les investisseurs !

Gros plan sur les meilleurs quartiers de Saint-Ouen pour votre achat d'appartement ou de maisons

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Centre-Ville : vivant et relié à la ligne 14 !

Prix moyen au m² : 6.500 à 8.500€/m²

Situé entre l’avenue Michelet à l’est et le boulevard Victor Hugo à l’ouest, le centre-ville constitue le cœur battant de Saint-Ouen ! C’est précisément à l’intersection des avenues Dhalenne et Gabriel-Péri et de la rue du Docteur Bauer que se trouve l’hôtel de ville, le collège Jean Jaurès, le centre nautique Auguste Delaune, mais aussi la majorité des commerces, des bars et restaurants du quartier, parmi lesquels Le Ripailleur, ouvert par deux anciens amis du lycée hôtelier. Dans son ensemble, le centre-ville présente toutefois un visage assez hétérogène.

Si l’on trouve des tours de logements sociaux des années 1970 au Nord, près du cimetière communal, et au Sud près du stade du Red Star Football Club, il suffit d’emprunter les petits axes parallèles à la très passante et peu chaleureuse rue du Docteur Bauer pour trouver un peu de calme. C’est le cas des rues Anselme, de l’Hermet ou Ambroise Croizat qui abritent une alternance non dénuée de charme de maisons et de petits immeubles néo-haussmanniens, de faubourg ou construits dans les années 1970. Déjà bien desservi en transport grâce à la ligne 13 à Mairie de Saint-Ouen, le quartier bénéficie de l’arrivée de la ligne 14 depuis fin 2020 qui permet de rejoindre Châtelet en seulement 15 minutes. Un atout qui devrait faire encore un peu grimper les prix dans l’un des secteurs les plus chers de Saint-Ouen.

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Garibaldi : le préféré des acquéreurs

Prix/m² : 5.000 à 9.000€/m²

Situé au sud-est de Saint-Ouen, entre Paris et le centre-ville, Garibaldi s'articule autour de l'avenue Gabriel Péri, principale artère commerçante de la commune. Avec sa charmante église Notre-Dame du Rosaire bordée par le square Marmottan, son marché Ottino, animé et populaire, et sa bonne connexion en métro via les stations Garibaldi et Porte de Saint-Ouen (ligne 13), ce quartier est aujourd’hui le plus recherché ! Il attire les primo-accédants, les jeunes couples tendance bohème et les familles à la recherche d’une pièce supplémentaire. Conséquence : les prix au m² de ses immeubles néo-haussmanniens, de faubourg ou semi-récents continuent de grimper, notamment près de Paris et de la rue Édouard Vaillant, ainsi qu’aux abords du centre-ville.

Aujourd’hui moins cher, l’ouest du quartier et les alentours de la rue Arago présentent toutefois un visage moins avenant. Les tours de logements sociaux, pas toujours très bien fréquentées, sont nombreuses et l’animation comme l’offre de commerces restent très limitées. Mais l’arrivée de la ligne 14 en gare de Saint-Ouen (RER C) depuis fin 2020 fait bouger les choses. De nouvelles résidences et immeubles de bureaux sortent de terre près du parc Lacour et aux abords de la station, signes annonciateurs d’une redynamisation du quartier. Les maisons et petits immeubles collectifs près de la rue Martin Levasseur pourraient bien voir leur cote augmenter dans les prochaines années.

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Docks de Saint-Ouen : la ville de demain

Prix/m² : 6.000 à 8.000€/m²

Situé entre les quais de Seine et le boulevard Victor Hugo, le quartier des Docks de Saint-Ouen couvre près d’un quart de la surface de la ville ! En plein chantier depuis une dizaine d’années, il constitue le principal projet de réaménagement de la commune et contribue à en redessiner la silhouette et l’identité. Signé par l’agence d’architecture et d’urbanisme Rafatdjou, cet écoquartier faisant la part belle aux énergies renouvelables et aux mobilités douces s’organise autour du nouveau Grand parc des Docks (12 hectares), bordé par le Château de Saint-Ouen. À l’horizon 2025, la zone comptabilisera 4.000 logements (dont 40% de logements sociaux), ainsi que 437.000 m² de bureaux, de commerces et d'équipements collectifs, publics et privés. Symboles de son renouveau : l’inauguration début 2018 du nouveau siège du Conseil régional d’Île-de-France conçu par l’architecte Jacques Ferrier, et la réhabilitation complète de la Halle Saguez par le cabinet Reichen & Robert.

Ancienne halle industrielle Alstom, elle accueille désormais des entreprises, des restaurants, tels que la taverne grecque Yaya, et la Manufacture du design. Si les groupes scolaires Nelson Mandela et PEF, ainsi que plusieurs immeubles résidentiels HQE aux allures futuristes sont déjà sortis de terre ou sont en cours d’achèvement, la vie de quartier peine cependant à se développer. L’arrivée fin 2020 de la ligne 14 en gare de RER C de Saint-Ouen au Sud, sa connexion avec la ligne 13 à Mairie de Saint-Ouen au Nord, et à plus long terme, la possible transformation des berges de Seine en promenade végétalisée devraient toutefois booster la ZAC des Docks et faire augmenter les prix du m² dans ce secteur déjà parmi les plus onéreux de la ville !

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Rosiers - Les Puces : le charme bohème du quartier des antiquaires

Prix/m² : 6.500 à 8.000€/m²

Traversé en diagonale par la rue des Rosiers, ce quartier abrite au Sud l’attraction la plus connue de Saint-Ouen : les Puces ! Chaque week-end, touristes ou badauds à la recherche d’une bonne affaire et antiquaires professionnels se donnent rendez-vous dans son entrelac d’allées fourmillantes. Si chacun de ses 14 marchés couverts possède sa spécificité, la palme du charme revient aux allées du marché Paul Bert Serpette et plus précisément à l’impasse Simon ! Le quartier des Rosiers abrite également quelques lieux culturels qui contribuent à lui conférer son atmosphère gentiment bohème, à l’image de “Mains d’Oeuvres”, ancien squat d’artistes régularisé par la municipalité et proposant une riche programmation musicale et événementielle (expositions, performances artistiques…), ou encore du Mob, hôtel-restaurant disposant d’une belle terrasse, idéale pour siroter un verre au soleil, et qui organise régulièrement des concerts et des activités variées (cours de yoga, initiation au jardinage, marché de producteurs en circuit court...).

Si le quartier a de quoi séduire, il souffre en revanche d’un grave problème d’insalubrité. Nombre de ses immeubles de faubourg et anciens sont aujourd’hui en mauvais état et le secteur a même été classé en zone ANRU (Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine). Une particularité qui explique ses prix au m² relativement peu élevés, malgré sa proximité avec Paris. Rosiers - Les Puces renferme toutefois quelques pépites et maisons joliment rénovées et reste plutôt bien connecté en transports, au Nord grâce à la station de métro Garibaldi (ligne 13) et au Sud via le tramway T3B et la ligne 4 à Porte de Clignancourt dans le 18e arrondissement parisien.

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Debain-Michelet : quelques bonnes surprises aux portes de Paris

Prix/m² : 5.000 à 7.000€/m²

Debain-Michelet s’étend à l’Est de Saint-Ouen, le long de la frontière avec Saint-Denis. Il est délimité à l’Ouest par l’avenue Michelet, très passante et souvent encombrée par les camions de livraison du marché en fin de semaine. Plutôt mal desservi et occupé sur près de la moitié de sa surface par le vaste cimetière parisien de Saint-Ouen, Debain-Michelet n’est pas le secteur faisant le plus rêver les acquéreurs. Sorti de la rue Baudin-Desportes et ses immeubles à la qualité architecturale très variable, les petites rues les plus proches de Paris, telles que la rue des Graviers, renferment toutefois de charmantes maisons et de petits immeubles de 4 à 5 étages, à des prix encore très intéressants.

Pépite nichée à l’abri des regards : la petite voie privée bordée de jolies maisonnettes, perpendiculaire à la rue Adrien Lesesne. Outre son offre immobilière et ses prix, le sud du quartier présente plusieurs avantages : il est plutôt calme, compte quelques commerces rue des Entrepôts et est bien connecté en transports grâce à la station de métro parisienne de Porte de Clignancourt (ligne 4) et l’arrêt de tramway Diane Arbus (T3B), Porte des Poissonniers.

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Vieux Saint-Ouen : un territoire d’avenir

Prix/m² : 5.000 à 7.500€/m²

Quartier le plus septentrional de la ville, le Vieux Saint-Ouen est une zone résidentielle et populaire plutôt méconnue des acquéreurs. En dehors du boulevard Anatole France, très passant et peu agréable en raison de la succession de concessionnaires automobiles et de magasins de bricolage qu’il accueille, on trouve de petites rues calmes abritant une offre immobilière variée, composée de petits immeubles de faubourg ou semi-récents, de quelques tours des années 1970 et de maisons ouvrières, dont quelques pépites bien réhabilitées. Si l’offre de commerces se réduit aux échoppes du marché de la rue de Landy, le quartier va connaître une révolution à l’approche des Jeux Olympiques.

C’est en effet ici, à partir de 2023, que se dressera le futur village olympique, à cheval entre le Vieux Saint-Ouen et les communes voisines de l’Île-Saint-Denis et de Saint-Denis. Ce vaste projet permettra de moderniser et de redynamiser la zone et d’améliorer ses équipements publics, à l’image de l’agrandissement du gymnase Pablo Neruda qui sera l’un des sites d’entraînement de la compétition. Une fois les jeux terminés, ces réalisations seront pérennisées et transformées à l’horizon 2025.

900 appartements verront le jour, dont une partie de logements étudiants, aux côtés de 7 hectares d’espaces verts, 120.000 m² d’activités, de bureaux et de services et 3.200 m² de commerces de proximité. À terme, une promenade plantée devrait même être aménagée le long des berges de Seine. Enfin, pour ne rien gâcher, notons que le quartier est bien connecté au réseau de transport francilien grâce à la ligne 13 à Carrefour Pleyel (Saint-Denis) et à Mairie de Saint-Ouen, station qui accueille également la ligne 14 depuis fin 2020. Avis aux investisseurs !

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Prix/m2, volumétrie, vitesse de vente : voici le marché immobilier de Saint-Ouen

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Indicateurs Saint-Ouen (93400) Tout Paris

Prix/m² moyen Ce prix/m² moyen est calculé à partir des caractéristiques (prix et surface) des biens qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours. Lorsque ces biens ont été vendus via des professionnels, le prix retenu est “frais d’agence inclus”.

Nombre de biens à vendre C’est le nombre de biens uniques (appartements et maisons) proposés à la vente aujourd’hui sur le web. Il exclut certains types de biens comme les viagers, les appartements en résidence de service, etc.

Nouveaux biens à vendre/semaine C’est le nombre moyen de nouveaux biens (appartements et maisons) qui ont été mis en vente chaque semaine au cours des 90 derniers jours.

Vitesse de vente Cet indicateur traduit la tension du marché sur cette zone. Il est défini à partir du pourcentage de biens (appartements et maisons) qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours.

Distribution des prix du marché

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Deux autres bonnes raisons d’acheter un appartement ou une maison à Saint-Ouen

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Une ville en pleine mutation

Ancienne ville industrielle du nord-ouest de Paris, Saint-Ouen a conservé quelques traces de ce passé dans son urbanisme mité par de fortes emprises ferroviaires à l’est et à l’ouest et par de nombreuses friches et entrepôts. Elle en a également gardé une architecture très hétérogène alternant de rares mais charmants édifices néo-haussmanniens, des immeubles de faubourg ou semi-récents pas toujours en très bon état, quelques biens atypiques de type lofts nichés dans d’anciens ateliers, et de nombreuses maisons ouvrières.

Déjà connectée à la ligne 13, au RER C, ainsi qu’aux lignes 4 et T3B (tramway) pour les habitants les plus proches de Paris, Saint-Ouen est désormais reliée à la ligne 14 depuis fin 2020. Elle permet de rejoindre Châtelet en un quart d’heure et continuera à terme jusqu’à l’aéroport d’Orly. Ce prolongement offre une nouvelle centralité à la ville et s’accompagne de nombreux chantiers de réhabilitation, dont les plus emblématiques sont le réaménagement des Docks en écoquartier et la construction du futur village olympique dans le Vieux Saint-Ouen, qui deviendra un nouveau quartier résidentiel et commercial à partir de 2025.

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Des prix de l’immobilier encore intéressants aux portes de Paris

Le temps où les acquéreurs pouvaient s’offrir un bien immobilier à Saint-Ouen pour une bouchée de pain est aujourd’hui révolu. La ville reste malgré tout l’une des moins chères de première couronne (5.000 à 9.000€/m²) ! Si les primo-accédants pourront y trouver l’appartement de leurs rêves pour un budget bien inférieur à celui nécessaire pour devenir propriétaire dans Paris intra-muros, les familles jetteront leur dévolu sur l’une des nombreuses maisons encore abordables que compte la ville. Les investisseurs y verront quant à eux une bonne option pour diversifier leur parc immobilier, dans cette ville dont la cote ne cesse d’augmenter.

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