Pantin, Les Lilas et Le Pré Saint-Gervais : territoires en vogue au nord-est de Paris

Prix/m2 : de 4.000€/m2 (Quatre-Chemins) à 9.000€/m2 (Le Pré Saint-Gervais)

 

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison à Pantin, aux Lilas ou au Pré Saint-Gervais ? Bienvenue dans ces 3 villes de Seine-Saint-Denis, anciens bastions ouvriers situés aux frontières des 19e et 20e arrondissements de Paris ! Au sud, Les Lilas, avec ses nombreux commerces de bouche, sa vie culturelle dynamique et sa bonne connexion à la ligne 11 qui permet à ses habitants de rejoindre le centre de Paris en 20 minutes, attire bobos et trentenaires charmés par ses petits airs de 20e arrondissement.

 

De son côté, Le Pré Saint-Gervais, plus petite commune du département (0,7 km²), séduit par son ambiance de village et sa tranquillité. Au nord, Pantin, plus populaire, alterne tours de logements sociaux, friches industrielles en reconversion et anciennes maisons ouvrières réhabilitées qui font aujourd’hui le bonheur des familles.

 

Territoire non grata il y a peu, Pantin connaît l’une des métamorphoses les plus rapides de la première couronne parisienne, symbolisée par l’installation de grandes entreprises (Hermès, BETC et BNP en tête) et l’éclosion de bars et lieux alternatifs qui en font un nouveau point de ralliement des hipsters. Découvrez ces 3 villes aux caractères bien trempés et aux destins contrastés.

Gros plan sur les meilleurs quartiers de Pantin, le Pré Saint-Gervais et Les Lilas pour votre achat d'appartement ou de maison

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Pantin - L'Épicentre : symbole du renouveau de la ville

Prix/m2 : 7.000 à 8.500€/m2

Hétéroclite sur le plan architectural, l’Épicentre de Pantin alterne patrimoine industriel préservé, barres des années 1970 peu esthétiques, immeubles de faubourg de quelques étages (comme le long de la rue Étienne Marcel) et constructions récentes, voire neuves, notamment autour de la Cité des Métiers d’Hermès. Longtemps en déshérence, ce quartier illustre mieux que tout autre la métamorphose de Pantin ces dernières années.

Pour prendre la mesure du changement, rendez-vous aux Grands Moulins sur les bords du canal de l’Ourcq, réhabilités en bureaux et occupés par la BNP depuis 2009. Cette opération marqua le point de départ du renouveau de la ville. Autres symboles de cette (r)évolution : l’ouverture en 2010 du groupe scolaire Saint-Exupéry (première école “zéro énergie” du département) sur le site d’une ancienne casse automobile, ou encore la transformation spectaculaire du Bâtiment des Douanes. Cet édifice autrefois abandonné et devenu un repère de street artists a fait l’objet d’une impressionnante réhabilitation pour accueillir en 2016 le nouveau siège du géant de la communication BETC, offrant au passage une nouvelle placette à la ville : la place de la Pointe. Ailleurs, de nombreux programmes immobiliers et chantiers d’envergure fleurissent un peu partout, à l’image du projet de transformation des Halles Pouchard en vaste complexe de bureaux, hôtels, restaurants et espaces publics (“Les Grandes Serres de Pantin”), ou de la ZAC du Port qui prévoit l’aménagement d’un port de plaisance et la construction de 600 logements, 20 000 m2 de bureaux, des commerces et un groupe scolaire.

Avec une telle effervescence, vous comprendrez aisément pourquoi certains médias qualifient parfois Pantin de “Brooklyn parisien”, titre que la ville se dispute avec Montreuil. Ce dynamisme se retrouve d’ailleurs sur le plan culturel et se lit dans les riches programmations du Centre National de la Danse et du théâtre Au fil de l’Eau. Les nombreux commerces des alentours du métro Hoche et le marché qui se tient les mercredis, vendredis et dimanches matins sur la place Olympe de Gouges complètent l’animation du quartier.

Autre atout de taille : le centre de Pantin est facilement accessible depuis Paris via les stations Hoche et Église de Pantin sur la ligne 5 du métro, le RER E et le tramway T3B qui longe le nord de la capitale. En 2023, le futur BHNS (Bus à Haut Niveau de Service ou TZen3) conduira également les voyageurs de Porte de Pantin à Livry-Gargan. Conséquence de ces changements : un “triangle d’or” particulièrement recherché par les acquéreurs s’est formé entre la rue Hoche, la rue Victor Hugo et le quartier voisin d’Église de Pantin, attirant primo-accédants et jeunes familles.

Sans surprise, les prix augmentent, même s’ils restent abordables dans le secteur de la mairie et de la gare de RER. Loin d’un panorama trop idyllique, gardez toutefois en tête que l’épicentre demeure malgré tout un quartier populaire qui conserve certains secteurs moins attractifs, à l’image des abords de l’avenue Jean Lolive qui forme une autoroute urbaine très empruntée et peu avenante. Si un projet de requalification devrait réduire le nombre de voies destinées aux voitures, cet axe constituera toujours une sorte de frontière interne divisant la ville en deux. Autre point négatif : le centre de Pantin est très dense et hormis les quais du canal et deux petits squares, les espaces verts sont inexistants.

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Le petit Pantin : familial et relativement méconnu

Prix/m2 : 4.700 à 6.500€/m2

Délimité au nord par les avenues de Paris et Jean Lolive et limitrophe des communes de Bobigny et Romainville sur ses flancs est et nord-est, le Petit Pantin constitue une enclave calme et résidentielle à quelques pas du parc Henri Barbusse. Moins recherché par les acquéreurs qui lui préfèrent le centre ville, il recèle pourtant bien des atouts ! Avec ses petites maisons, ses rues paisibles et son jardin partagé “Pousse ensemble”, il offre une atmosphère de petit village très agréable.

Sur le plan architectural, le Petit Pantin alterne pavillons (comme dans le clos Jules Jaslin), anciennes maisons ouvrières rénovées, charmantes meulières, mais aussi quelques logements atypiques, tels que d’anciens locaux industriels réaménagés en lofts. Avis aux acquéreurs : les maisons bâties dans les rues Lépine ou Jacquard se trouvent à moins de 10 minutes du métro !

Çà et là, le Petit Pantin abrite également quelques immeubles, parfois récents, comme dans les rues François Arago et Benjamin Delessert. Mais hormis les quelques barres peu gracieuses de l’avenue Anatole France, les immeubles du quartier dépassent rarement les 4 étages. Plus abordable que les quartiers centraux de la ville (hors biens atypiques aux prestations exceptionnelles !), notamment dans les secteurs les plus éloignés des stations de métro Église de Pantin et Bobigny-Pantin-Raymond Queneau sur la ligne 5, le Petit Pantin attire des familles à la recherche d’un espace extérieur et/ou de quelques mètres carrés supplémentaires et qui peuvent compter sur la proximité de 2 écoles maternelles, 2 écoles élémentaires, le collège Lavoisier, ainsi qu’un collège-lycée privé de confession juive. Petite mise en garde toutefois : sorti de l’avenue Jean Lolive, ce quartier ultra-résidentiel ne compte que peu de commerces.

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Pantin - Quatre-Chemins : à l’aube d’une renaissance

Prix/m2 : 4.000 à 5.500€/m2

Quatre-Chemins se situe au nord-ouest de la commune entre le vaste cimetière parisien de Pantin, la ville d’Aubervilliers et le 19e arrondissement de Paris. Précisons-le d’emblée : dense, peu vert et classé Zone Urbaine Sensible (ZUS), Quatre-Chemins n’est pas le quartier le plus couru de Pantin. Populaire, il s’agit aussi du quartier dans lequel le passé industriel de Pantin se ressent le plus, comme en témoignent les vastes entrepôts jouxtant des habitations entre la rue Cartier-Bresson et la rue Diderot. Sur le plan architectural, le quartier regroupe majoritairement des immeubles de faubourg peu élevés, des constructions récentes à l’esthétique pas toujours très attractive, ainsi que de nombreux logements insalubres, même si la mairie prend désormais le sujet à bras le corps. Ce quartier connaît également encore quelques problèmes d’incivilités et d’insécurité, ce qui explique ses prix au mètre carré moins élevés que dans le reste de la ville.

Bien desservi par le RER E et la station de métro Aubervilliers-Pantin-Quatre-Chemins sur la ligne 7, le quartier fait l’objet d’une profonde réhabilitation depuis 2006, qui a notamment permis la rénovation de plusieurs artères, telles que la rue Gabrielle Josserand et les avenues Weber et Alfred Lesueur. D’autres grands projets devraient contribuer à le redynamiser, à l’image de l’écoquartier de la gare de Pantin qui sort actuellement de terre sur les anciens terrain de la SNCF entre les rues Cartier-Bresson au nord, l’avenue Edouard Vaillant au sud, la rue Denis Papin à l’ouest et les rails du RER à l’est.

Cet écoquartier qui permettra de créer une continuité urbaine entre Quatre-Chemins et le centre de Pantin comptera près de 1500 logements dont 33% de logements sociaux, un collège (dont l’ouverture est prévue pour 2021), un gymnase, des commerces, des locaux d’entreprise et un parc de 2,5 hectares qui viendra compléter l’offre d’espaces verts aujourd’hui réduite au Parc Diderot récemment réhabilité et au square Anne Frank inauguré l’an dernier.

La culture n’est pas en reste, grâce à la salle de concerts Jacques Brel et sa programmation éclectique mêlant concerts et spectacle vivant, ainsi qu’à la Cité Fertile, lieu hybride mêlant restaurants, espaces dédiés à l’agriculture urbaine et ateliers et qui organise régulièrement des conférences destinées à sensibiliser le public aux enjeux écologiques. Installé sur un terrain de la SNCF, ce lieu éphémère fermera ses portes en 2022, son terrain devant s’intégrer au projet d’écoquartier.

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Église de Pantin : un quartier en mutation

Prix/m2 : 6.000 à 7.800€/m2

Situé au sud de la ville, ce quartier abrite la première grande opération de renouvellement urbain menée dans la commune pendant les Trente Glorieuses. Entre 1953 et 1973, plus de 750 logements conçus par l’architecte Denis Honegger, élève et ancien collaborateur d’Auguste Perret, sortent de terre. Ce grand ensemble précurseur dans l’expérimentation des techniques de préfabrication s’étend aujourd’hui de l’avenue Jean Lolive à l’avenue du 8 Mai 1945 et marque fortement le paysage très hétérogène du quartier. Si on trouve des immeubles de faubourg, des constructions des années 1930, des maisons ouvrières plutôt charmantes et quelques très jolies meulières rue de la Paix, l’ambiance bobo des bords du canal de l’Ourcq et Paris semblent loin. Usines, ateliers, garages, entrepôts et autres friches du sud de la rue Rouget de Lisle rappellent au passant qui l’aurait oublié que Pantin fut une ville très industrielle.

Le quartier n’est toutefois pas épargné par l’effervescence rénovatrice qui touche la ville, comme en témoignent les nouvelles opérations de construction de logements neufs qui fleurissent çà et là, ainsi que la réhabilitation en cours de l’église Saint-Germain et le réaménagement de son parvis qui devrait être finalisé en 2022. Mais le plus grand symbole de ce renouveau est sans conteste la brasserie Gallia (lauréat du 2ème appel à projet “Inventons la métropole du Grand Paris”) située dans le micro-quartier de Méhul, dont les terrasses sont prises d’assaut par une joyeuse foule de trentenaires à l’arrivée des beaux jours. Face à elle, un pôle axé sur le “bien manger” verra le jour en 2023. Il comprendra un espace réservé à l’agriculture urbaine, une école hôtelière, un restaurant d’application, une épicerie et une boulangerie bio.

Cet ensemble devrait donner un second souffle à ce quartier et attirer de nouveaux habitants dans une zone bien connectée à Paris via la ligne 5 du métro.

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Pantin - Hoche - Le Pré Saint-Gervais Nord : peu attractif mais idéalement situé sur la ligne 5

Prix/m2 : 7.000 à 8.500€/m2

Bordé par l’avenue Jean Lolive au nord, le 19e arrondissement à l’ouest et séparé du Pré Saint-Gervais au sud par la rue Franklin, Hoche est idéalement situé aux portes de Paris. Le quartier est également bien connecté à la capitale via la ligne 5 du métro et au nord de Paris par le tramway T3B.

Si les abords de la station Hoche ont été redynamisés par la proximité de la Cité des Métiers d’Hermès construite en 2013 et lauréate de l’Équerre d’Argent 2014 pour son intégration harmonieuse dans le tissu urbain, le quartier ne constitue pas la zone la plus charmante, ni la plus dynamique de la ville. L’offre de commerces y est très limitée hors des abords immédiats du métro.

Sur le plan architectural, l’offre est plutôt variée avec ses immeubles de faubourg, ses résidences semi-récentes, mais aussi ses quelques édifices d’inspiration haussmannienne. En revanche, renseignez-vous bien sur la copropriété avant d’acheter !

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Le Pré Saint-Gervais, centre-ville : un petit village aux portes de Paris

Prix/m2 : 6.000 à 9.000€/m2

Bienvenue dans la commune la plus petite du 93 ! Très compact, le Pré Saint-Gervais peut être parcouru en seulement quelques minutes et offre un cadre de vie agréable qui attire les jeunes trentenaires et les familles “bobos”. Plutôt préservé, vous y trouverez peu de constructions modernes et davantage de petites résidences et immeubles de faubourg côtoyant des maisons ouvrières joliment réhabilitées et quelques locaux hébergeant des activités artisanales et industrielles.

La ville possède également un intéressant patrimoine de logements et d’équipements érigés dans les années 1930, dans le style architectural caractéristique des communes ouvrières de la “ceinture rouge” parisienne. C’est par exemple le cas des logements sociaux de la Cité-jardin du Pré Saint-Gervais située au sud-est de la ville, ou des charmantes maisons ouvrières en bande entourant la place Henri Sellier.

Autre curiosité architecturale : la Villa du Pré, incroyable microcosme de petites rues arborées bordées de jolies maisons et qui s’étend entre la rue André Joineau et l’avenue Jean Jaurès, les deux axes qui traversent la ville du nord au sud. Ailleurs, de nouveaux logements sortent également de terre sur d’anciennes parcelles industrielles, tandis que rue Lazare-Carnot, le géant du luxe Hermès historiquement installé dans la ville voisine de Pantin, s’est offert des locaux “au Pré”. Mais outre son urbanisme plutôt équilibré, ce qui distingue le Pré Saint-Gervais est avant tout sa qualité de vie et son cadre paisible !

Côté commodités, la rue André Joineau aligne quelques petits commerces de bouche et restaurants, ainsi qu’un marché couvert très animé le samedi. Les mélomanes se donneront rendez-vous au Garage HiFi, revendeur de matériel de musique haut de gamme et lieu d’expositions et de concerts, tandis que les amateurs de vin se retrouveront au Jaja le temps d’un verre.

Autre atout : grâce à sa surface compacte, les habitants du “Pré” ne sont jamais à plus de 10 minutes à pied d’une station de métro, qu’il s’agisse de Mairie des Lilas au sud (ligne 11), de Pré-Saint-Gervais à l’ouest (ligne 7bis) ou de Hoche au nord (ligne 5). Mais attention, cette superficie réduite a aussi ses inconvénients : les biens disponibles sont peu nombreux et les prix ont tendance à augmenter depuis que les Parisiens ont pris conscience des atouts de la ville… Gare aux fausses bonnes affaires !

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Mairie des Lilas - Centre-ville : un quartier très “Parisien” !

Prix/m2 : 6.000 à 9.000€/m2

Avec ses nombreux commerces de bouches de la rue de Paris et du boulevard de la Liberté, son marché couvert, son église Notre-dame du Rosaire étonnante de modernité, sa jolie mairie et son parc Lucie Aubrac bordé par l’école Romain Rolland, le centre ville des Lilas est un quartier vivant, dynamique et très agréable. Depuis une trentaine d’années, il attire les familles parisiennes plutôt bobos, attirées par sa qualité de vie, son esprit village… Et sa bonne connexion en métro ! Le quartier est en effet idéalement situé sur la ligne 11, à seulement 15 minutes de Châtelet et 10 minutes de République.

La culture n’est pas en reste, à l’image du cinéma CGR Paris Lilas situé au-dessus du périphérique, du théâtre-cinéma du Garde-Chasse, construit en 1902 et dont la programmation alterne spectacles, pièces de théâtre et autres projections d’art et d’essai, de la salle de concert Le Triton ou encore de Lilas en scène, centre d’échange et de création des arts de la scène. Côté architecture, si la zone directement mitoyenne de Paris et de la Porte des Lilas n’est pas la plus attractive avec ses immeubles de bureaux modernes un peu impersonnels et ses tours d'habitation d’une vingtaine d’étages bâties dans les années 1960, la partie située à l’est de la rue des Bruyères fait l’unanimité. Des édifices anciens et de faubourg y côtoient des petits immeubles des années 1970 et même quelques maisons lorsqu’on s’éloigne des grands axes. Attention toutefois, si les habitations situées dans un rayon de 10 minutes autour du métro profitent de l’ambiance village agréable et animée du centre ville, le quartier se fait beaucoup plus calme passée cette distance.

Vous l’aurez compris, Mairie des Lilas a tout pour séduire ! Revers de la médaille : la concurrence est rude et les biens restent rarement longtemps en vente. De plus, la zone est déjà chère, voire saturée, ses prix au m² se rapprochant des niveaux parisiens et certaines belles maisons dépassant parfois les 1 million d’euros.

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Les Lilas - Serge Gainsbourg : bientôt relié à la ligne 11 !

Prix/m2 : 5.000 à 7.000€/m2

Le quartier de Serge Gainsbourg présente un visage moins avenant que le centre ville des Lilas, cette zone ayant connu ses plus grandes transformations entre la fin des années 1960 et les années 1970. À cette époque, la ville achète les glacis, structures terrassées des abords du Fort de Romainville, pour y construire des HLM et copropriétés confiées à l’architecte Maurice Galamand. C’est aussi dans ce quartier qu’est bâtie la peu esthétique cité des Sentes, son centre commercial, ses deux parkings-silos et ses 12 tours de 3 à 18 étages aux façades en plaques de béton incrustées de graviers de silex. Grâce à la mobilisation des habitants, certains pavillons antérieurs à cette époque ont subsisté dans de petits passages tels que la Sente de l’Aigle et le sentier Patigny, mais aussi le long de l’avenue Dumont.

Serge Gainsbourg compte également quelques curiosités architecturales, à l’image de la piscine tournesol R-Mulinghausen et de la tour hertzienne TDF et ses 141 mètres de haut surplombant le campus TDF, complexe technologique dédié à l’innovation et site pilote pour les bâtiments connectés en France. Enfin, un très gros centre de dépôt de bus de la RATP occupe l’extrémité sud-est du quartier. Derrière cette description peu reluisante, Serge Gainsbourg dispose pourtant d’un réel potentiel ! Le quartier sera en effet bientôt relié à la ligne 11 via une station portant le nom du défunt chanteur, permettant à ses habitants de rallier Châtelet en une vingtaine de minutes seulement.

Si certains investisseurs aguerris ont déjà placé leurs pions avant même le premier coup de pioche, ils pourraient être bientôt rejoints par d’autres, tant le prix au m² est plus avantageux que dans le quartier de la mairie. Une telle démarche constitue cependant un pari à long terme, le quartier n’étant relié pour le moment à aucun autre moyen de transport d’envergure (métro ou RER). De plus, même lorsque la station de métro Serge Gainsbourg sera opérationnelle, certaines zones en resteront très éloignées.

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Prix/m2, volumétrie, vitesse de vente : voici le marché immobilier de Pantin, Les Lilas et Le Pré Saint-Gervais en temps réel

Grâce à ImmoScanTM, technologie de scan exhaustif et en temps réel, nos chasseurs d'appartement sont les premiers à identifier les biens qui vous correspondent vraiment.

 

Indicateurs Pantin (93500), Le Pré Saint-Gervais (93061), Les Lilas (93260) Tout Paris

Prix/m² moyen Ce prix/m² moyen est calculé à partir des caractéristiques (prix et surface) des biens qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours. Lorsque ces biens ont été vendus via des professionnels, le prix retenu est “frais d’agence inclus”.

Nombre de biens à vendre C’est le nombre de biens uniques (appartements et maisons) proposés à la vente aujourd’hui sur le web. Il exclut certains types de biens comme les viagers, les appartements en résidence de service, etc.

Nouveaux biens à vendre/semaine C’est le nombre moyen de nouveaux biens (appartements et maisons) qui ont été mis en vente chaque semaine au cours des 90 derniers jours.

Vitesse de vente Cet indicateur traduit la tension du marché sur cette zone. Il est défini à partir du pourcentage de biens (appartements et maisons) qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours.

Distribution des prix du marché

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2 autres bonnes raisons d’acheter aux Lilas, à Pantin ou au Pré Saint-Gervais.

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Transports : des villes très bien connectées à Paris

Si certaines communes de première couronne ne sont pas toujours très bien desservies en transport, ce n’est pas le cas de ces trois-là ! Pantin (55 000 habitants) est en effet l’une des villes de banlieue les mieux reliées à Paris grâce à sa gare de RER E, ses 3 stations de métro sur la ligne 5 (Hoche, Église de Pantin et Bobigny-Pantin-Raymond Queneau) et sa station de métro Aubervilliers-Pantin-Quatre-Chemins sur la ligne 7.

Si le Pré Saint-Gervais (17 000 habitants) ne compte aucune station de métro sur son sol, sa taille compacte permet à ses habitants de ne jamais être à plus de 10 minutes d’une station de métro (Hoche sur la ligne 5, Pré Saint-Gervais sur la 7bis ou Mairie des Lilas sur la 11).

Enfin, le centre ville des Lilas (25 000 habitants) ne se situe qu’à 15 minutes de République et 20 minutes de Châtelet grâce à la ligne 11 ! L’ouverture prochaine de la station Serge Gainsbourg permettra aux habitants de l’est de la commune de bénéficier eux aussi d’une vraie proximité avec la capitale. Cerise sur le gâteau, ces 3 villes sont bordées par le tramway T3bis qui longe le nord de Paris et relie Vincennes à Porte d’Asnières.

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Des prix au m² plus intéressants qu’à Paris

Avis aux amateurs prêts à passer la barrière psychologique du périphérique ! Pourtant très accessibles depuis Paris, ces 3 villes offrent des prix au m² beaucoup plus intéressants que dans la capitale. Si la gentrification est depuis longtemps à l’œuvre au Pré Saint-Gervais et dans le quartier de la mairie des Lilas où les prix tendent à se rapprocher de ceux du 20e arrondissement, de bonnes affaires sont encore possibles.

Beaucoup plus populaire, Pantin affiche des prix toujours intéressants et représente un très bon compromis pour des primo-accédants, des jeunes couples souhaitant s’offrir quelques mètres carrés de plus ou des familles à la recherche d’une maison et d’un espace extérieur.

Pour les investisseurs, les nombreuses constructions de logements qui fleurissent à Pantin au rythme des chantiers de réhabilitation, ainsi que les abords de la future station de métro Serge Gainsbourg sur la ligne 11 aux Lilas, sont autant d’options à étudier.

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