Rez-de-jardin : tout savoir avant d’en acheter un

Vous venez de tomber sur une annonce de vente d’appartement en rez-de-jardin ? Dans le langage immobilier, un rez-de-jardin est un appartement situé en rez-de-chaussée et disposant d’un accès direct à un jardin ou à un espace vert, pouvant inclure un...

Rez-de-jardin : tout savoir avant d’en acheter un

Vous venez de tomber sur une annonce de vente d’appartement en rez-de-jardin ? Dans le langage immobilier, un rez-de-jardin est un appartement situé en rez-de-chaussée et disposant d’un accès direct à un jardin ou à un espace vert, pouvant inclure un...

Vous venez de tomber sur une annonce de vente d’appartement en rez-de-jardin ? Dans le langage immobilier, un rez-de-jardin est un appartement situé en rez-de-chaussée et disposant d’un accès direct à un jardin ou à un espace vert, pouvant inclure une partie privative. Une caractéristique plus prisée que jamais ! En effet, le confinement est venu rappeler aux Français l’importance de disposer d’un jardin ou d’une terrasse, 25% des acquéreurs ayant ajouté un espace extérieur à leurs critères de recherche depuis le 11 mai. Si le rez-de-jardin apparaît comme un bon compromis entre les avantages d’un appartement en ville et d’une maison, il convient cependant d'être vigilant à certains points tels qu’un possible manque de luminosité, d’isolation ou d’intimité. De plus, un rez-de-jardin est un achat en copropriété qui implique des droits… mais aussi des obligations. Je Rêve d’une Maison fait le point pour vous.

Quels sont les avantages d’un rez-de-jardin ?

Comme son nom l’indique, un appartement en rez-de-jardin dispose d’un espace extérieur. Mais attention, l’appartement peut revêtir des formes bien différentes selon qu’il s’agisse : 

  • d’un appartement en rez-de-chaussée classique dont le jardin donne sur cour ou sur rue ;
  • d’un souplex disposant d’un étage en rez-de-chaussée et d’un autre en sous-sol. S’il est généralement moins cher car moins lumineux (voire pas du tout dans sa partie inférieure) et souvent soumis à des problèmes de ventilation, le souplex est aussi moins cher. Il peut donc permettre à un acheteur au budget réduit d’acquérir des m supplémentaires à moindre coût;
  • d’un appartement atypique (de type loft, ancien atelier, local industriel ou imprimerie) disposant parfois de belles prestations (matériaux de qualité, grandes ouvertures, structure apparente, grande hauteur sous plafond…)
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Il est très difficile de dénicher un appartement en rez-de-jardin dans Paris intra-muros, ce type de bien étant très rare dans les immeubles haussmanniens. Pour en trouver un, vous devrez bien souvent franchir le périphérique ou regarder du côté de certains immeubles récents ou semi-récents construits aux portes de Paris.

Quels sont les avantages d’un rez-de-jardin ?

Souvent peu considéré par les acquéreurs, le rez-de-chaussée et par extension le rez-de-jardin ne manquent pourtant pas d’atouts !

Le rez-de-jardin permet de disposer d’un espace extérieur...

… et de profiter d’un peu de verdure en plein coeur de la ville, offrant une respiration bienvenue et ouvrant des perspectives agréables de moments conviviaux en famille ou entre amis. “Mais attention, n’oubliez pas que vous restez en copropriété ! Si les barbecues sont parfois tolérés, vous ne pourrez pas en organiser tous les soirs d’été, voire, n’y serez pas autorisé du tout.” prévient Constance D., chasseuse immobilière chez Je Rêve d’une Maison.

Jeunes enfants : le rez-de-jardin plus sécurisé qu’une terrasse

Un rez-de-jardin est d’autant plus précieux si vous avez un animal de compagnie et surtout des enfants. “Vous pouvez d’ailleurs tout à fait y installer un bac à sable ou un petit toboggan” précise Valérie L., également chasseuse immobilière chez Je Rêve d’une Maison. Autre avantage de cet espace extérieur clos : de plain pied, il est naturellement plus sécurisé qu’une terrasse située en étage.

Rez-de-jardin : une extension de l’appartement

Le rez-de-jardin prolonge la surface utile d’un appartement. Il offre également une plus grande sensation d’espace et augmente les possibilités de stockage si vous installez un abri fermé à clés pour y entreposer vos vélos, une poussette ou du matériel de bricolage. Mais à la différence d’un terrain entourant une maison, le rez-de-jardin dispose souvent d’une surface réduite qui facilite son entretien.

Une grande facilité d’accès

Comme son nom l’indique, le rez-de-jardin se situe de plain-pied, ce qui le rend très accessible, notamment pour les personnes âgées ou à mobilité réduite. Cette facilité d’accès se révèle également intéressante d’un point de vue pratique et financier à l’heure d’emménager ou de faire des travaux, le coût de la livraison des meubles ou de l’évacuation des gravats étant moins élevé pour un appartement situé au pied d’un immeuble  !

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Comme tout appartement en rez-de-chaussée, un bien en rez-de-jardin peut être aménagé en logement mixte avec une partie réservée à l’habitat et une autre transformée en espace d’accueil si vous exercez une profession libérale (médecin, dentiste, kiné, psychologue…) ou artistique. Un bon moyen de tirer profit de son accessibilité. Mais attention ! Si tel est votre projet, il est impératif de vérifier que cet aménagement est permis par le règlement de la copropriété. Si ce point n’est pas garanti, nous vous déconseillons d’acheter et de parier sur une éventuelle autorisation future.

Profiter de certains avantages de la vie en copropriété

Contrairement à une maison individuelle, une personne vivant dans un appartement en rez-de-jardin bénéficie de la présence rassurante des voisins et d’un accès généralement sécurisé à l’immeuble. Le rez-de-jardin vous permet également de diviser les dépenses communes avec les autres copropriétaires, notamment pour certains travaux lourds : “à la différence d’une maison, vous n’aurez jamais à gérer seul ou financer 100 % de l’entretien de la toiture, du chauffage ou du ravalement de façade” complète Constance D.

Des charges spéciales réduites

Si les charges générales (entretien des parties communes, cotisations des assurances de l’immeuble - y compris de celle de l’ascenseur - ravalement de façade...) sont réparties en fonction des tantièmes du lot de chaque copropriétaire, les charges spéciales sont pour leur part réduites pour un appartement en rez-de-jardin. Il est même parfois possible d’être dispensé des charges relatives à la maintenance de l’ascenseur ou à l’entretien des tapis d’escalier.

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Appartement en rez-de-jardin : les points de vigilance à prendre en compte

Si un appartement en rez-de-jardin dispose de plusieurs avantages, il convient de prêter attention à une série de points avant d’acheter :

Un rez-de-jardin est souvent plus cher que son cousin le rez-de-chaussée

Contrairement à un appartement en rez-de-chaussée dépourvu d’espace extérieur qui subira une décote moyenne de 20 à 40% par rapport à bien de taille équivalente du même immeuble, le rez-de-jardin est soumis à une surcote, à l’image d’un appartement avec terrasse ! Il est donc en moyenne 15 à 20 % plus cher qu’un bien similaire situé en rez-de-chaussée à la même adresse.

Gare à la sécurité !

Revers de la médaille de l’accessibilité du rez-de-jardin : il est davantage soumis aux risques de vols et de dégradations. Un inconvénient que les compagnies d’assurance répercutent d’ailleurs sur les tarifs des contrats de multirisques habitation. Le calcul des cotisations tient en effet compte de ce risque mais aussi des statistiques de cambriolage du quartier, ce qui explique les différences de tarifs entre l’assurance habitation d’un rez-de-jardin d’une commune cossue et d’une une petite ville paisible de province.

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Dès votre premier coup de fil à l’agence, renseignez-vous sur certains détails par téléphone, tels que l’accessibilité des fenêtres, la présence d’un digicode à l’entrée de l’immeuble, ou à l’inverse d’un autre accès à la cour via un commerce, un restaurant ou un local à poubelles partagé. Ces points peuvent en effet augmenter ou réduire les risques d’intrusions malveillantes.

De possibles problèmes de vis-à-vis et de manque d’intimité

Autre inconvénient : le vis-à-vis des passants côté rue, ou celui des autres résidents de l’immeuble côté cour, voire des copropriétés voisines pour les rez-de-jardin en coeur d’îlot. En effet, si les piétons ou les voisins disposent d’une vue plongeante sur votre jardin ou l’intérieur de vos pièces, vous pourriez rapidement souffrir d’un manque d’intimité. Heureusement, il existe quelques astuces pour limiter ce risque, nous reviendrons sur ce point.

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Réfléchissez bien à l’emplacement de chaque pièce si vous envisagez d’acheter un appartement en rez-de-jardin. En effet, si votre séjour, votre cuisine ou votre salle à manger donnent sur la rue, le manque d’intimité sera plus important. À l’inverse, il sera réduit si les chambres sont ouvertes sur la rue, ces dernières étant essentiellement occupées la nuit et à volets clos.

Un rez-de-jardin souffre plus fréquemment d’un manque de luminosité

Sans surprise, un bien en rez-de-jardin donnant sur une cour ou une petite rue n’est pas toujours synonyme d’appartement lumineux. Si ce défaut de luminosité sera moins important dans un bien atypique de type loft ou atelier d’artiste pourvu de grandes baies vitrées ou d’une belle hauteur sous plafond, il convient de vérifier ce point pendant la visite et d’éteindre les lumières si elles sont allumées en pleine journée.

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Soyez également vigilant à l’orientation de l’appartement ou du jardin ! Privilégiez les expositions sud ou sud-ouest à celles tournées vers le nord.

Assurez-vous de bien disposer d’un droit de jouissance exclusive

Précisons-le d’emblée : les jardins à usage privatif ne sont pas monnaie courante dans les résidences en copropriété et sont généralement très chers. Si le jardin est à usage collectif, il est cependant possible d’obtenir un droit de jouissance exclusive sur tout ou partie de l’espace extérieur, sous réserve de l’accord de la copropriété. Mais attention, ce droit n’est pas immuable et la copropriété peut vous le retirer ultérieurement ! Dans tous les cas, penchez-vous sur le règlement de la copropriété avant d’acheter afin de connaître vos droits et vos obligations sur votre rez-de-jardin.

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En cas de droit de jouissance exclusive, vous devrez obtenir l’accord de la copropriété à la majorité absolue pour installer un cabanon, une pergola ou faire couvrir une partie du jardin. Pour des travaux plus lourds tels que la construction d’une véranda ou d’une extension, une majorité des copropriétaires représentant au moins les deux tiers des voix sera nécessaire, ainsi qu’une demande de permis de construire et une déclaration préalable auprès du service d’urbanisme de votre commune. Si la taille de l’annexe dépasse les 150m2, vous devrez même faire appel à un architecte.

L’épreuve du vivre-ensemble

Mégots jetés depuis un étage supérieur, détritus retrouvés dans le jardin, nuisances sonores de voisins bruyants ou de la rue… De par leur position en bas de l’immeuble, les appartements en rez-de-jardin peuvent parfois être soumis à une série de désagréments.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Épluchez le règlement de copropriété pour savoir si votre rez-de-jardin est par exemple soumis à une servitude de passage, possible source de nuisances. De plus, n’hésitez pas à vous balader en soirée dans la rue ou le quartier en tentant de repérer l’éventuelle proximité d’un bar ou d’un restaurant bruyant et ouvert tard… Un bon moyen d’éviter certaines mauvaises surprises !

Un éventuel surcoût lié aux dépenses de chauffage

Un appartement en rez-de-jardin, notamment s’il se situe au-dessus d’une cave, ne bénéficie pas de la chaleur des voisins du dessous, ce qui peut faire grimper votre facture de chauffage en hiver. De plus, les problèmes d’humidité peuvent être plus importants. Bonne nouvelle : de tels désagréments sont très rares dans les constructions les plus récentes et les plus performantes sur le plan de l’isolation thermique.

Rez-de-jardin : des obligations en matière d’entretien

Rappelons-le à toutes fins utiles, un rez-de-jardin s’entretient ! Quel que soit le statut de votre espace extérieur (jouissance exclusive ou non), la copropriété disposera d’un droit de regard sur son entretien. N’oubliez donc pas de prévoir certaines petites dépenses annexes, telles qu’une tondeuse si le rez-de-jardin possède une pelouse.

Quelques solutions pour corriger les défauts d’un rez-de-jardin

Si un rez-de-jardin peut compter quelques défauts, il est possible de recourir à quelques astuces pour y remédier.

Comment sécuriser un rez-de-jardin ?

Si les appartements en rez-de-jardin des résidences récentes disposent généralement d’équipements de protection, vous pouvez renforcer encore la sécurité de votre appartement en faisant installer : 

  • des grilles de protection aux fenêtres en respectant les normes esthétiques imposées et après avoir obtenu l’accord de la copropriété ;
  • une porte blindée ;
  • de solides volets ;
  • des serrures renforcées ;
  • une alarme ;
  • des films anti-effraction sur les fenêtres ;
  • des fenêtres oscillo-battantes.

Si ces dispositifs ont un coût qu’il convient d’anticiper, ils peuvent parfois permettre de réduire le montant des cotisations de votre assurance habitation. Certaines compagnies d’assurance peuvent en effet annuler ou diminuer le malus appliqué aux appartements situés en rez-de-jardin, en l’échange de leur installation.

Rez-de-jardin : comment préserver son intimité ?

Certaines solutions d’aménagement extérieur permettent de garantir votre intimité et de réduire le vis-à-vis des voisins et des piétons, comme par exemple :

  • la plantation d’une petite haie ou la pose d’arbustes en pots en bordure de l’espace extérieur ;
  • la pose de jardinières et de pots de fleurs sur les rebords des fenêtres ;
  • l’installation d’une pergola ou d’une treille avec une plante grimpante pour limiter la visibilité depuis les appartements qui donnent sur le jardin ;
  • le collage d’un film dépoli opaque sur les fenêtres, le remplacement de ces dernières par des modèles opacifiés ou l’accrochage de voilages et stores pour laisser pénétrer la lumière tout en protégeant de l’extérieur ;
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Avant de planter une haie, de délimiter l’espace extérieur par de gros pots, ou d’installer une pergola, vous devez obtenir l’accord de la copropriété si vous disposez seulement d’un droit de jouissance exclusive.

Comment mieux isoler un appartement en rez-de-jardin ?

Le meilleur moyen de pallier aux éventuels problèmes d’isolation au sol d’un appartement en rez-de-jardin est de réfléchir à une isolation en sous-face. Objectif : créer une couche supplémentaire entre votre plancher ou votre carrelage et une éventuelle cave située en-dessous. Mais attention, une telle intervention peut réduire la hauteur sous plafond et nécessiter une remise à niveau des portes, des radiateurs et des prises.

Comment rendre un rez-de-jardin plus lumineux ?

Plusieurs astuces s’offrent à vous pour y parvenir : 

  • opter pour une décoration épurée, des couleurs claires pour les murs et les sols et des miroirs qui permettent de réfléchir la lumière ;
  • changer les fenêtres et les remplacer par des modèles avec des cadres plus fins ;
  • abattre certaines cloisons et pourquoi pas installer des verrières entre des pièces.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Renseignez-vous sur vos obligations en cas d’intervention lourde. Pour le remplacement de fenêtres, vous serez par exemple contraints de respecter quelques normes esthétiques et architecturales à Paris et dans d’autres villes de France, voire dans certaines copropriétés, le règlement pouvant par exemple imposer une couleur ou interdire le PVC.

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❤️Acheter un appartement en rez-de-jardin : 3 points à retenir

  • Bon compromis entre la maison individuelle et l’appartement, le rez-de-jardin dispose de plusieurs avantages : espace extérieur en ville, charges spéciales moins élevées, bon investissement locatif pour un investisseur… Il est donc surcoté de 15 à 20% en moyenne par rapport à un bien similaire situé en rez-de-chaussée mais sans terrasse à la même adresse.
  • Très rares dans l’ancien et dans Paris intra-muros, on trouve plus fréquemment des rez-de-jardin dans des résidences récentes ou semi-récentes et en première couronne.
  • Un appartement en rez-de-jardin dispose aussi de quelques inconvénients (possible manque de luminosité et d’intimité, plus grand risque de vol…), ces défauts pouvant être partiellement corrigés grâce à quelques astuces.

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