Appartement Haussmannien : tout savoir avant d’en acheter un

Vous souhaitez acheter un appartement haussmannien ? Avec ses belles façades ornementées, ses balcons ouvragés et ses toits en zinc, l’immeuble haussmannien est devenu l’emblème de Paris et de ses profondes mutations sociales et urbaines sous le Seco...

Appartement Lumineux : à quoi faire attention ?

Vous souhaitez acheter un appartement lumineux ? Attention, vous n’êtes pas le seul sur le coup ! La luminosité est généralement le premier critère recherché par les acquéreurs, devant le quartier. Et pour cause : la lumière naturelle est synonyme de...

Vous souhaitez acheter un appartement lumineux ? Attention, vous n’êtes pas le seul sur le coup ! La luminosité est généralement le premier critère recherché par les acquéreurs, devant le quartier. Et pour cause : la lumière naturelle est synonyme de bien être, un argument qui a pris tout son sens en période de confinement, mais aussi d’économies d’énergie. Contrairement aux idées reçues, l’exposition de l’appartement n’est pas le seul détail à prendre en compte, l’étage, la position dans l’espace urbain ou le nombre et la taille des fenêtres étant également déterminants. Mais alors, comment s’y prendre pour trouver un appartement lumineux ? Réponse des experts de Je Rêve d’une Maison. 

Immobilier : bien distinguer appartement lumineux et ensoleillé 

Nombre d’acquéreurs considèrent à tort qu’un appartement lumineux doit nécessairement laisser entrer les rayons du soleil. La luminosité (ou la clarté) et l’ensoleillement sont pourtant deux critères bien distincts. Comme le résume Benjamin P., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison “un bien naturellement lumineux est un appartement dans lequel il n’est pas nécessaire d'allumer souvent la lumière, contrairement à un appartement ensoleillé dans lequel les rayons du soleil pénètrent.” 

Ainsi, un atelier d’artiste orienté plein nord mais pourvu de grandes baies vitrées sera par exemple très lumineux sans toutefois être ensoleillé. 

Selon que vous recherchiez l’un ou l’autre de ces deux critères, vous ne devrez pas prêter attention aux mêmes détails.

Si vous cherchez un appartement lumineux :

Comme nous l’avons vu, il est tout à fait possible d’avoir un appartement lumineux sans toutefois bénéficier de la lumière directe du soleil. Un appartement situé au 1er étage et exposé plein nord, mais traversant et disposant de grandes fenêtres, sera sans doute plus clair qu’un appartement au 3e étage, exposé sud-ouest mais donnant sur une rue étroite avec un vis-à-vis direct. Vous l’aurez compris, le critère de la luminosité est donc plus difficile à appréhender, notamment en zone urbaine.

D’une manière générale, il convient cependant d’éviter les vis-à-vis directs et de privilégier les appartements situés à un étage élevé, exposés au sud et avec une vue dégagée, donnant par exemple sur un boulevard (mais gare au bruit selon les quartiers sur certains axes !).

Autre détail d’importance : les fenêtres. Un appartement lumineux doit idéalement compter :

  • au moins 2 fenêtres dans le séjour, parfois 3, voire plus si le bien est très grand ;
  • des fenêtres “à la française” de plain-pied caractéristiques des immeubles haussmanniens, plutôt que des fenêtres à mi-hauteur, aussi appelées “fenêtres en bandeau” ;
  • de grandes baies vitrées, plus fréquentes dans des appartements modernes ou construits dans les années 60 et 70 ;
  • voire un velux qui peut représenter une importante source de lumière pour les appartements situés au dernier étage.

Pour Benjamin P. “plus une pièce est grande, plus la taille des vitres devra être importante. Il faut donc comparer la surface de vitrage à celle de la pièce qu’elle va éclairer, un bon ratio se situant au-dessus de 20%”. Depuis 2012, la réglementation thermique française impose à ce titre que les vitres représentent 17% de la surface habitable. 

D’autres détails peuvent également garantir une bonne luminosité, tels que :

  • la réverbération : un appartement orienté au nord mais bénéficiant du reflet d’un immeuble baigné de soleil en face sera généralement lumineux. Un avantage décuplé si sa façade vient d’être ravalée ! ;
  • la hauteur sous plafond : les fenêtres naturellement plus hautes garantissent une meilleure luminosité ;
  • le fait de disposer d’une cuisine ouverte qui permet de récupérer une fenêtre, de faire circuler la lumière et d’augmenter la sensation d’espace.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Si vous cherchez un appartement lumineux mais ne souhaitez pas renoncer au calme, il convient de cibler les biens dont les pièces à vivre (séjour, cuisine…) donnent sur une rue ou un boulevard dégagé et sans vis-à-vis direct mais dont les chambres sont situées sur cour. 

Si vous cherchez un appartement ensoleillé :

Vous privilégierez les biens immobiliers avec une orientation sud ou sud-ouest, cette dernière offrant un nombre maximum d’heures d’exposition. De même, vous devrez : 

  • cibler en priorité les appartements situés à des étages élevés et sans vis-à-vis proche afin d’éviter les ombres portées générées par d’autres immeubles, voire par de grands arbres, et qui peuvent tout simplement gâcher les effets d’une belle exposition ; 
  • éviter les appartements en étages bas ou intermédiaires donnant sur des cours étroites. En effet, même au 4e étage, ils risquent d’être peu ensoleillés ;
  • si possible dénicher un appartement traversant orienté est-ouest dans lequel la lumière se déplace au fil de la journée.

Attention toutefois, un fort ensoleillement peut devenir un handicap selon la saison ! Si le soleil de midi représente un véritable atout en hiver et permet de réduire votre consommation de chauffage, il vous oblige à vivre les volets fermés en été et risque de transformer votre appartement en véritable four !

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Quels sont les avantages d’un appartement lumineux ?

Un appartement lumineux présente deux atouts principaux : 

Premier avantage : un appartement lumineux est un lieu dans lequel on se sent bien ! 

L’influence de la lumière naturelle sur le bien-être n’est plus à démontrer. Une bonne luminosité permet en effet une meilleure régulation de votre organisme et de certaines de ses fonctions (horloge interne, énergie, qualité du sommeil, amélioration de l’humeur...). 

Un effet positif sur le moral qui devient encore plus évident l’hiver lorsque les jours sont courts et souvent plus gris, la lumière permettant de lutter contre la sensation d’enfermement et de bloquer la synthèse de la mélatonine (ou hormone du sommeil), responsable de la dépression saisonnière. 

Deuxième avantage : un appartement lumineux vous permet de réduire votre facture d’énergie 

La lumière constitue une source d’énergie naturelle et… gratuite ! Vous éprouverez moins le besoin d’allumer vos lampes et en hiver, les rayons du soleil apporteront un excellent complément au système de chauffage vous permettant de diminuer de 10 à 30% votre facture d’énergie.

Revers de la médaille : un bien immobilier exposé sud sera en moyenne 10% plus cher (ou 5% plus cher s’il est orienté à l’ouest) qu’un appartement moins bien exposé à prestations égales.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Un appartement peu lumineux ou mal exposé peut représenter une opportunité pour les acquéreurs disposant d’un budget serré, ce critère pouvant servir d’argument de négociation. En effet, un appartement exposé à l’est affiche une décote moyenne de 5% et même de 10 à 15% s’il est exposé au nord  ! Mais attention, votre bien pourrait aussi se revendre plus difficilement en cas de ralentissement du marché. 

Appartement lumineux : comment préparer vos recherches ? 

Vous recherchez un appartement lumineux plutôt qu’ensoleillé ? Vous voulez à tout prix éviter les vis-à-vis et/ou souhaitez voir le ciel depuis votre futur domicile ? Vous désirez cibler en priorité les logements traversants ? Avant de lancer vos recherches, il est important de préciser vos attentes et votre niveau d’exigence. Un travail que vous pouvez mener avec votre chasseur immobilier ou votre agence immobilière si vous vous faites accompagner dans vos démarches. 

Vous devez notamment tenir compte : 

  • de votre mode de vie. Dans quelles pièces passez-vous le plus de temps et souhaitez-vous avoir le plus de lumière (cuisine, salle à manger, séjour…) ? Idéalement, les pièces à vivre seront exposées sud, sud-est ou sud-ouest et les chambres orientées vers le nord et l’est ;
  • de votre rythme de vie et de vos heures de présence dans votre logement. Si vous passez plus de temps dans votre appartement le soir, un appartement orienté plein ouest sera plus recommandé. À l’inverse, si vous êtes matinal, le soleil du matin offert par une exposition à l’est sera votre meilleur allié pour bien commencer la journée.

Comme l’indique Charlotte D., Customer care manager chez Je Rêve d’une Maison “nous demandons souvent à nos clients s’ils travaillent depuis leur domicile ou s’ils ont plutôt tendance à rester chez eux le week-end. En effet, s’ils rentrent du bureau à 20h tous les soirs et partent tous les vendredis dans leur maison de campagne, il convient peut être de privilégier d’autres critères que la luminosité, tel que l’emplacement ou la surface”. 

Appartement lumineux : à quoi faire attention lors d’une visite ? 

Vous avez repéré une annonce d’un appartement lumineux en apparence mais souhaitez vérifier son exposition avant de vous déplacer ? Pour cela : 

  • Premier conseil : n’hésitez pas à saisir son adresse dans Google Maps. Grâce à l’option image satellite, vous pourrez voir clairement comment il est exposé ;
  • Deuxième conseil : posez clairement la question à l’agent immobilier ou au vendeur lors de votre coup de fil de prise de rendez-vous.  

Une fois sur place, ne jugez pas trop vite du manque de lumière, certains détails pouvant être trompeurs comme le rappelle Pierre S., chasseur immobilier chez Je Rêve d’une Maison : “une décoration chargée, des murs sombres ou tout simplement une visite par temps gris, peuvent nuire à l’impression de luminosité”. 

À l’inverse, certains points doivent vous alerter sur un possible défaut de luminosité :

  • si un balcon de l’étage supérieur se trouve au-dessus des fenêtres, cela va limiter l’entrée de la lumière, ce qui est le cas dans certains immeubles haussmannien aux 2ème et 5ème étages ;
  • la présence de grands arbres devant les fenêtres peut également gêner l’entrée de la lumière à partir du printemps ;
  • la lumière presque exclusivement zénithale qui baigne certains lofts ou appartements "sous les toits" dont les vélux sont positionnés "trop" hauts ne nuit pas forcément à la luminosité, mais peut créer un étrange sentiment d'enfermement lorsque le regard ne peut jamais s'échapper à l'extérieur.

Afin de calculer le niveau de luminosité naturelle et d’ensoleillement d’un bien, certains professionnels de l’immobilier recourent à l’application Solen. Si un agent immobilier vous fait visiter l’appartement, n’hésitez pas à lui demander s’il l’utilise ! Dans le doute, vous pouvez aussi venir avec une boussole mécanique ou utiliser la boussole numérique de votre votre smartphone et vous positionner face aux fenêtres pour vérifier l’orientation de l’appartement

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Méfiez-vous de l’effet trompeur de la lumière artificielle lors d’une visite. Visiter l’appartement en journée vous permettra de remarquer plus facilement ses éventuels défauts. Mais aux heures les plus lumineuses, l’effet peut être inversement amplifié ! Pour vous assurer qu’il s’agit bien d’un appartement lumineux, il est conseillé de le visiter plusieurs fois et à différentes heures.

Comment rendre un appartement lumineux ? 

Un appartement vous plaît mais manque un peu de lumière à votre goût ? Pas de panique ! Certaines astuces peuvent vous permettre de gagner en luminosité

Vous pourrez par exemple faire quelques travaux pour :

  • remplacer les fenêtres par des modèles avec des montures plus fines, une stratégie toutefois compliquée à Paris où les normes architecturales sont strictes ;
  • installer des verrières entre des pièces pour décloisonner l’espace et laisser circuler la lumière ;
  • casser des murs pour agrandir vos pièces. Attention toutefois aux murs porteurs pour lesquels une autorisation de la copropriété et l’installation d’un IPN sont nécessaires ;
  • éclaircir les parquets ou les vernir pour leur permettre de mieux réverbérer la lumière sur le plafond. 

Autre possibilité moins coûteuse : opter pour une décoration zen et épurée qui accroît le sentiment de luminosité. Vous pouvez par exemple :

  • choisir des peintures claires, fraîches et brillantes afin que vos murs réfléchissent mieux la lumière ;
  • installer des rideaux d’un seul côté des fenêtres pour garantir au maximum l’entrée de la lumière ;
  • accrocher des miroirs sur les murs les plus ensoleillés qui vont agrandir vos pièces et mieux capter la lumière ;
  • installer des réflecteurs de lumière sur vos fenêtres ou poser des fausses fenêtres dans les pièces aveugles, des astuces conseillées en cas d’important manque de luminosité.

❤️ Appartement Lumineux : 3 points à retenir

  • Il faut bien différencier l’appartement lumineux dans lequel il n’est pas nécessaire d’allumer souvent la lumière, de l’appartement ensoleillé dans lequel pénètrent les rayons du soleil ;
  • Généralement, un appartement lumineux ne dispose pas de vis-à-vis direct, se situe aux étages supérieurs (4e ou 5e étage), compte de nombreuses fenêtres et est orienté au sud ;
  • Afin d’éviter les mauvaises surprises, il est conseillé de visiter l’appartement à différents moments de la journée aux heures les plus et les moins lumineuses… et lumières éteintes ! 


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