Vincennes et Saint-Mandé : villes familiales entre Paris et le bois de Vincennes

Prix/m2 : de 7.500€/m2 (Est) à 12.500€/m2 (maisons le long du bois)

 

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison à Vincennes ou Saint-Mandé ? Situées à l’est de Paris dans le Val-de-Marne, Vincennes et Saint-Mandé constituent les deuxième et quatrième villes les plus denses de France (26.000 et 24.000 habitants/km2). Une densité largement compensée par leur position en bordure du bois de Vincennes, poumon vert de l’est parisien.

Prisées des trentenaires et des familles pour leur cadre de vie agréable, Vincennes et Saint-Mandé sont aussi bien reliées en transport via 3 stations de métro sur la ligne 1 et une gare de RER A.

Avec près de 50 000 habitants, Vincennes est la plus peuplée et la plus populaire des deux. Dynamique sur les plans culturel et associatif, elle compte de nombreux bars, restaurants et commerces, notamment dans son charmant coeur de ville réhabilité. Il s’agit aussi d’une ville compacte ! À l’exception de son extrémité est, ses habitants se trouvent rarement à plus de 15 minutes du métro.

En comparaison, Saint-Mandé apparaît comme plus sage et moins chaleureuse, son centre et son sud étant également moins desservis en transport. Elle reste toutefois paisible et bénéficie de sa position mitoyenne de Paris. Pour les acquéreurs, Vincennes et Saint-Mandé affichent des prix du m2 plus intéressants que dans la capitale… à condition de s’éloigner des abords directs du métro !

Gros plan sur les meilleurs quartiers de Vincennes et Saint-Mandé pour votre achat d'appartement ou de maison

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Cœur de ville : animé et très commerçant !

Prix/m2 : 10.500 à 12.000 €/m2

Délimité par l'avenue de Paris, les rues de Fontenay et de Montreuil et le cours Marigny, le Cœur de ville correspond au noyau historique de Vincennes. Traversé du nord au sud par l’avenue du Château bordée de boutiques, il constitue le centre névralgique et commerçant de la commune.

Très agréable, le cœur de ville possède une petite ambiance de village avec ses nombreux bistrots et commerces de bouches et ses charmantes terrasses du parvis de l’église Notre-Dame-de-Vincennes, où l’on vient siroter une boisson fraîche à l’arrivée des beaux jours. Pour compléter le tableau, un joli marché déroule ses étals de fruits, légumes et autres produits du terroir trois fois par semaine rue de Fontenay.

Côté architecture, le quartier se compose essentiellement de petits immeubles anciens et de faubourg bien réhabilités et compte également quelques édifices d’inspiration haussmannienne le long du cours Marigny qui relie le bel Hôtel de Ville néo-renaissance au bois de Vincennes. Récemment réaménagé en même temps que le reste du Cœur de ville, le cours déploie ses pelouses et ses espaces de jeux pour enfants, pour le plus grand bonheur des familles.

Car le quartier est avant tout familial ! Vivant, propret et plutôt bourgeois, il séduit les cadres grâce à sa bonne connexion en transports avec Paris via la station “Vincennes” sur le RER A et le terminus de la ligne 1 du métro, à Château de Vincennes. Enfin, si le Cœur de ville ne compte aucun établissement scolaire sur son territoire, ce déficit est largement compensé par l’offre abondante des quartiers voisins.

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Bérault : central et bien relié en transports

Prix/m2 : 9.000 à 11.500€/m2

Traversé en diagonale du nord-est au sud-ouest par l’avenue de la République, Bérault est un quartier tranquille et résidentiel prisé des familles et des jeunes trentenaires. Sur le plan architectural, il regroupe un mélange d’immeubles anciens, notamment près de l’avenue de Paris, et de constructions semi-récentes ou plus récentes.

Dynamique, Bérault est le point de ralliement des cinéphiles de la ville pour son cinéma Le Vincennes, ainsi que des jeunes vincennois qui fréquentent les cours de danse, de musique et de dessin de l’association Le Carré. Si le quartier compte moins de commerces de bouche que le Cœur de ville, il ne s’en situe qu’à quelques minutes à pied en remontant l’avenue Aubert.

Au sud du quartier, la place Bérault récemment rénovée compte quelques restaurants et commerces de proximité. Elle constitue le secteur le plus animé et dispose d’un avantage de taille : c’est ici que se situe la station de métro Bérault sur la ligne 1 qui relie le quartier au centre de Paris en seulement 15 minutes. Car si Bérault possède plusieurs atouts, il se démarque surtout par sa bonne connexion en transports ! Outre le métro, on y trouve également la station de RER A “Vincennes”, point de départ de nombreuses lignes de bus.

De plus, le quartier peut compter sur une offre scolaire variée grâce à ses 2 écoles maternelles, ses 3 écoles élémentaires, son lycée privé Grégor Mendel, ses 2 lycées professionnels Jean Moulin et Claude-Nicolas Ledoux et sur la proximité de la cité scolaire Hector Berlioz, dans le quartier voisin de Laitières. Sorti du petit jardin du Couchant récemment construit au-dessus du passage du RER, Bérault n’est cependant pas très vert. Petite consolation : le bois de Vincennes ne se situe qu’à une dizaine de minutes à pied de là !

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Laitières : à deux pas de Paris

Prix/m2 : 9.500 à 11.000€/m2

Bienvenue à l’extrémité ouest de Vincennes ! Limitrophe du très bobo Bas Montreuil et de la commune plus cossue de Saint-Mandé, le quartier de Laitières est aussi le plus proche des 12e et 20e arrondissements de Paris. Une position géographique attractive renforcée par la présence de la station de métro Saint-Mandé et par la proximité de celle de Bérault, toutes deux sur la ligne 1.

Traversé du sud-ouest au nord-est par la rue des Laitières et bordé par l’avenue de Paris qui mène à la capitale, ce quartier plutôt dense et peu vert mêle de nombreux immeubles anciens et de faubourgs ainsi que des constructions semi-récentes ou plus récentes, notamment dans sa partie nord. Si l’offre de commerces de proximité y est un peu plus limitée que dans les quartiers centraux, il suffit d’emprunter l’avenue de Paris pour rejoindre le Coeur de ville en seulement quelques minutes.

Grâce à sa localisation, son cadre de vie paisible et son offre scolaire riche, Laitières attire les jeunes couples et les familles. Outre l’école maternelle Joseph Clouet, c’est en effet dans ce quartier que se situe la cité scolaire Hector Berlioz, seul collège-lycée général public de la ville, jouxtant le centre sportif du même nom.

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Nord : le fief des bobos vincennois

Prix/m2 : 9.000 à 11.500€/m2

Situé au nord de la ville, ce quartier est voisin du Bas Montreuil, ancien quartier populaire dont les bars et restaurants branchés sont aujourd’hui pris d’assaut par des foules de trentenaires tendance bobo. Une proximité géographique qui influe sur l’atmosphère plus jeune et décontractée de cette partie de Vincennes.

Traversé d’est en ouest par la rue Diderot, le nord de la commune alterne jolies maisons de ville, immeubles de faubourg et constructions semi-récentes ou récentes à l’esthétique variable, parmi lesquelles on trouve quelques résidences avec jardins. Prisé des couples de trentenaires et des familles, le quartier offre un cadre de vie agréable et des prix au m2 moins élevés que dans l’hypercentre et les abords directs des stations de métro.

S’il compte quelques petits commerces de proximité, il suffit de traverser la rue de Fontenay pour rejoindre le Cœur de ville, ses boulangeries, ses boucheries et ses boutiques. Et qui dit proche du centre dit aussi proche des transports ! Il ne faut en effet que 5 à 10 minutes aux habitants du nord de la ville pour rejoindre la gare de RER A ou la station de métro Château de Vincennes sur la ligne 1.

Le quartier est également plutôt dynamique sur le plan culturel, grâce au Conservatoire municipal, à l’Espace culturel Daniel Sorano fréquenté par les Vincennois pour ses cours de musique, de théâtre et de danse et au Centre culturel Georges Pompidou, régulièrement reconverti en salle de concerts.

Les sportifs ne sont pas en reste et trouveront leur bonheur au Cercle Tissier ou au Centre de squash situé sur l’avenue de la République. Autre atout : c’est dans ce quartier que se trouve le groupe scolaire Françoise Giroud, l’un des deux seuls collèges publics de Vincennes. Enfin, si le quartier ne possède que deux espaces verts (le square Daumesnil et le jardin Coeur de ville), il borde les pelouses du cours Marigny qui file vers le parc floral et le bois de Vincennes !

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Est : le quartier le moins cher de la ville… mais le plus excentré !

Prix/m2 : 7.500 à 10.000€/m2

Ce quartier qui constitue la partie orientale de Vincennes est assez excentré et moins bien desservi en transports. Selon l’adresse, il faut compter 15 à 25 minutes à pied pour rejoindre le RER A ou la station de métro Château de Vincennes, même si quelques lignes de bus permettent de raccourcir le trajet. Une situation peu prête de changer, le prolongement de la ligne 1 du métro jusqu’au carrefour des Rigollots dans la commune voisine de Fontenay-sous-bois étant prévu pour 2030.

Essentiellement résidentiel, l’Est mêle édifices anciens en brique, immeubles des années 1970 et de nombreuses maisons. À l’extrémité est du quartier s’étend une zone résidentielle récente regroupant une école, un supermarché et le Centre aquatique Le Dôme. Si un marché animé s’installe trois fois par semaine sur la place Diderot, l’offre de commerces de proximité reste cependant limitée aux rues Defrance et Diderot qui traversent le quartier d’est en ouest.

Vous l’aurez compris, l’Est de Vincennes est peu vivant et reste le moins prisé de la ville, ce qui explique ses plus faibles prix du m2… Ce qui constitue un atout pour qui souhaite s’offrir une pièce en plus à seulement quelques minutes du bois de Vincennes !

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Le Château : aux portes du Bois de Vincennes

Prix/m2 : 10.500 à 12.500€/m2

Situé entre le Château de Vincennes et l’Hôpital Bégin qui longe l’avenue du petit Parc côté Saint-Mandé, ce secteur plutôt bourgeois constitue une petite enclave à l’extrémité sud de la ville. S’il n’en est pas le coin le plus animé, il possède toutefois un atout de taille : il borde les premières pelouses du bois de Vincennes au sud de l’avenue des Minimes !

Côté architecture, des immeubles anciens et de faubourg côtoient des constructions plus récentes, les biens immobiliers les plus prisés se situant en bordure du bois. Si le quartier compte quelques commerces de proximité, notamment le long de la rue des Vignerons, l’offre est cependant limitée. Pas de panique ! Le cœur de ville ne se situe qu’à une poignée de minutes à pied de là.

Autre avantage : le quartier du Château longe l’avenue de Paris qui file vers la capitale, ainsi que la station de métro Bérault (ligne 1) qui permet de rejoindre Châtelet en 15 minutes. Enfin, s’il ne compte qu’une seule école élémentaire publique et une école privée juive, il borde au nord-ouest la cité scolaire Hector Berlioz dans le quartier voisin de Laitières, seul établissement public de Vincennes allant du collège au lycée.

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Le Bois : un secteur prisé mais à l’offre immobilière réduite

Prix/m2 : 11.500 à 12.500€/m2

Bordé au nord par les avenues Foch et Pierre Brossolette et sur son flanc ouest, par le cours Marigny, ce micro-quartier est blotti en forme de L autour du bois de Vincennes. Il regroupe quelques immeubles anciens, de faubourg et semi-récents, mais surtout de belles maisons de maître et autres demeures bourgeoises.

S’il l’on ajoute à cela la proximité immédiate de la station de métro Château de Vincennes sur la ligne 1 et de la station de RER A “Vincennes”, point de départ de nombreux bus vers Paris et d’autres villes du Val-de-Marne, on comprend aisément pourquoi ce quartier bourgeois est l’un des plus convoités de la ville ! Sans surprise, c’est également celui qui affiche le prix du m2 le plus élevé, notamment le long du cours Marigny où les prix flambent.

Superficie réduite oblige, les annonces de vente y sont rares et le quartier ne compte ni école, ni établissement sportif, ni commerces. Un déficit largement compensé par sa proximité immédiate du Cœur de ville. Peu vivant dans l’ensemble, il est en revanche plus animé à la tombée de la nuit autours des brasseries et bars de l’avenue de Nogent, plébiscités par la jeunesse vincennoise.

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Saint-Mandé : tranquille et familiale mais peu animée

Prix/m2 : 10.000 à 12.500€/m2

Quatrième ville la plus dense de France, Saint-Mandé est une petite commune de moins d’un km2 étendue entre Montreuil au nord, le bois de Vincennes au sud, Paris à l’ouest et Vincennes à l’est. Moins vivante et plus âgée que cette dernière, elle est aussi moins chaleureuse, ne possédant pas de réel centre-ville. De plus, si le nord de la ville est desservi par la ligne 1 du métro, ce qui contribue à en faire la zone la plus chère, il faudra s’éloigner de l’avenue de Paris et de sa connexion en transports rapide à la capitale, si vous souhaitez gagner quelques m2 supplémentaires… et encore ! Petite consolation pour les habitants de l’extrémité sud-ouest de la commune : la station Porte Dorée (ligne 8) dans le 12e arrondissement voisin ne se situe qu’à quelques minutes à pied.

Malgré ces petits inconvénients, Saint-Mandé n’en demeure pas moins une ville tranquille et appréciée des familles. Côté loisirs, elle compte un Conservatoire municipal, le centre sportif Roger Vergne avec sa piscine et deux clubs de tennis. L’offre de commerces est essentiellement concentrée le long de l’avenue Charles de Gaulle qui traverse la ville du nord au sud, un petit marché prenant également place 3 fois par semaine sur la rue Eugène Ringuet. Côté architecture, la ville compte de jolies maisons et quelques beaux édifices haussmanniens près du métro Saint-Mandé. Pour le reste, elle alterne immeubles récents, semi-récents ou de faubourg ainsi que des résidences de standing proche du bois de Vincennes.

Enfin, si on trouve plusieurs écoles élémentaires, le collège public Decroly et le collège/lycée privé Saint-Michel de Saint-Mandé, la commune ne compte pas de lycée public, les lycéens saint-mandéens terminant leur scolarité au lycée parisien Paul Valéry ou à la cité scolaire Hector Berlioz à Vincennes.

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Prix/m2, volumétrie, vitesse de vente : voici le marché immobilier de Vincennes et Saint-Mandé en temps réel

Grâce à ImmoScanTM, technologie de scan exhaustif et en temps réel, nos chasseurs d'appartement sont les premiers à identifier les biens qui vous correspondent vraiment.

 

Indicateurs Vincennes (94300) et Saint-Mandé (94160) Tout Paris

Prix/m² moyen Ce prix/m² moyen est calculé à partir des caractéristiques (prix et surface) des biens qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours. Lorsque ces biens ont été vendus via des professionnels, le prix retenu est “frais d’agence inclus”.

Nombre de biens à vendre C’est le nombre de biens uniques (appartements et maisons) proposés à la vente aujourd’hui sur le web. Il exclut certains types de biens comme les viagers, les appartements en résidence de service, etc.

Nouveaux biens à vendre/semaine C’est le nombre moyen de nouveaux biens (appartements et maisons) qui ont été mis en vente chaque semaine au cours des 90 derniers jours.

Vitesse de vente Cet indicateur traduit la tension du marché sur cette zone. Il est défini à partir du pourcentage de biens (appartements et maisons) qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours.

Distribution des prix du marché

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Deux autres raisons d’acheter un appartement à Vincennes ou Saint-Mandé

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Deux villes très bien connectées à Paris

Peu de villes de première couronne sont aussi bien connectées à Paris que Vincennes et Saint-Mandé ! Grâce aux trois stations de métro Saint-Mandé, Bérault et Château de Vincennes sur la ligne 1 qui traverse Paris d’est en ouest, Châtelet et le centre de la capitale sont accessibles en une petite vingtaine de minutes.

Vincennes compte également une gare de RER A très fréquentée par les cadres qui rejoignent La Défense tous les matins et qui constitue le point de départ de nombreuses lignes de bus, dont un Noctilien qui mène à Paris. En revanche, si la majorité des Vincennois vivent rarement à plus de 15 minutes du métro, les habitants du quartier Est et du centre de Saint-Mandé en sont un peu plus éloignés.

Les Saint-Mandéens résidant dans les immeubles les plus proches de Paris pourront toutefois se rabattre sur les arrêts de tramway Montempoivre et Alexandra David-Néel du T3A qui dessert le sud de la capitale, tandis que ceux vivant à l’extrême sud-ouest de la commune profiteront de la proximité de la station Porte Dorée (ligne 8). Saint-Mandé est enfin bordée par le périphérique, un atout pour qui souhaite prendre la route pour une petite escapade le temps d’un week-end.

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Une bonne qualité de vie et un meilleur rapport qualité/prix que dans la capitale !

Si les prix au m2 de Saint-Mandé sont aujourd’hui similaires à ceux de Paris, ils sont un peu plus abordables à Vincennes, sorti de l’hypercentre et des abords directs des stations de métro. Un avantage à prendre en compte pour tout acquéreur prêt à passer le périphérique pour gagner quelques m2 de plus ! À Vincennes, on trouve également davantage de biens immobiliers agrémentés d’espaces extérieurs (balcons et terrasses), ainsi que de maisons avec des petits jardins.

Avec son offre culturelle riche et ses nombreux bars, restaurants et boutiques permettant aisément d’y passer le week-end sans être obligé de rejoindre Paris pour trouver un peu d’animation, Vincennes est une ville où il fait bon vivre.

Si Saint-Mandé se distingue moins sur ces aspects, elle rejoint toutefois sa voisine sur son rythme de vie plus tranquille et reposant que celui de la capitale. Les deux villes bénéficient également de leur position privilégiée en bordure du bois de Vincennes, plébiscité pour ses vastes pelouses propices à la bronzette et ses allées boisées où se croisent cyclistes et joggeurs.

Rendez-vous incontournable des familles et des jeunes, le bois concentre une offre de loisirs variée du Parc zoologique au Parc floral, en passant par le centre équestre de l’UCPA, le Rugby Club de Vincennes et les stades Pershing et Léo Lagrange.

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