Aubervilliers : future terre promise des investisseurs

Prix/m² : de 2.700€/m² (Paul Bert-Vallès-Marcreux) à 6.200€/m² (Centre-ville)

 

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison à Aubervilliers ? Située au nord de Paris, la ville forme un trapèze entre Pantin, La Courneuve, Saint-Denis et les portes de la Villette et d'Aubervilliers. Traversée par le canal Saint-Denis, cette commune cosmopolite détient le triste record du taux de pauvreté le plus élevé d’Île-de-France : 45%. Une précarité qui s’enracine dans l’histoire. Avant d’être une ville ouvrière, Aubervilliers fut le potager de Paris et accueillait de nombreuses familles de maraîchers modestes. Le découpage de la ville en parcelles souvent allongées et étroites, témoigne encore de ce passé agricole.

 

Aujourd’hui, Aubervilliers reste une ville populaire, comme l’illustrent ses indicateurs sociaux et ses nombreuses copropriétés en situation financière difficile. Pour un acquéreur, la gageure n’est pas d’y trouver un appartement, mais d’en trouver un dans une copropriété saine. Contrairement à d’autres bastions ouvriers du nord et de l’est de Paris, comme Montreuil et Pantin, le réveil de la ville a été plus tardif. Mais la dynamique est enclenchée !

 

De nouvelles résidences sortent de terre à la place des friches industrielles et les immeubles dégradés sont progressivement réhabilités. Aujourd’hui uniquement reliée aux lignes 7 et 12 du métro à ses extrémités géographiques, Aubervilliers deviendra bientôt un nœud de transport majeur au nord de la capitale. Deux stations de la ligne 12 verront le jour en 2022 et deux gares de la ligne 15 du Grand Paris Express permettront de rejoindre La Défense en 20 minutes dès 2030. Si Aubervilliers affiche aujourd’hui les prix de l’immobilier les moins chers de la première couronne, son potentiel de développement est énorme et pourrait bien faire exploser sa cote auprès des investisseurs !

Gros plan sur les meilleurs quartiers de Aubervilliers pour votre achat d'appartement ou de maisons

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Villette - 4 Chemins : la valeur sûre d’Aubervilliers

Prix moyen au m² : 4.000 à 5.800€/m²

Villette - 4 Chemins s’étend de part et d’autre de la nationale 2 (ancienne route des Flandres), entre les communes de Pantin et d’Aubervilliers. Autrefois surnommé la “Petite Prusse”, ce quartier a longtemps accueilli des ouvriers originaires de l’est de la France et de l’Europe, venus travailler dans les verreries de Saint-Gobain dès la deuxième moitié du XIXe siècle. Les usines ont depuis plié bagage et le quartier présente aujourd’hui un tissu urbain hétérogène. Des immeubles de faubourg abritant des appartements individuels ou en copropriété parfois dégradés, côtoient de grands immeubles de logement sociaux bâtis dans les années 1970. La densité est forte par endroits, notamment près de la porte de la Villette, secteur déclaré « zone urbaine sensible » en 2007.

Si de telles caractéristiques n’ont a priori que peu de raisons d’attirer les foules, Villette 4 Chemins constitue pourtant historiquement le quartier le plus prisé des acquéreurs. Principales raisons : sa proximité immédiate de Paris, sa connexion à la ligne 7 du métro via la station Aubervilliers-Pantin-4 Chemins et ses prix de l’immobilier beaucoup plus faibles que ceux de la capitale, même s’ils sont aujourd’hui plus élevés que dans le reste de la ville. Le quartier est également plutôt vivant grâce à ses nombreux petits bars-restaurants populaires, ses commerces ethniques, ses échoppes de spécialités orientales et son marché Magenta, l’un des marchés portugais les plus réputés d'Île-de-France. La culture n’est pas en reste depuis l’ouverture en 2003 de la Villa Mais D’ici “ friche culturelle de proximité ” qui regroupe des ateliers d’artistes et organise des concerts et des expositions. De plus, la mutation du quartier est désormais bien engagée et les projets immobiliers fleurissent aux alentours de la station de métro.

À l’horizon 2030, le futur éco-quartier de Pantin-4 Chemins, actuellement en construction, accueillera 1.500 logements (dont 33% de logements sociaux), de nouvelles rues, 100.000 m² de bureaux, une école maternelle, un centre municipal de santé, des commerces et 5 ha d'espaces verts. Le projet d’enfouissement du très passant carrefour des 4 Chemins actuellement à l’étude permettrait quant à lui de donner davantage de place aux piétons et contribuerait à rendre le secteur plus agréable. Ces chantiers offrent des perspectives encourageantes dans un quartier qui reste une valeur sûre et où les primo-accédants se voient de plus en plus concurrencés par les investisseurs.

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Centre-ville : le quartier qui monte en flèche !

Prix moyen au m² : 4.500 à 6.200€/m²

Le centre-ville d’Aubervilliers se situe au croisement de l’avenue Victor Hugo et de l’avenue de la République, artères principales de la commune. Avec ses commerces de la rue du Moutier, son marché haut en couleurs autour de la Halle d’Aubervilliers, son square et sa placette bordée de terrasses de cafés entre la mairie et l’église Notre-Dame des Vertus (XVe siècle), le centre-ville offre un visage charmant et accueillant. Dans les rues situées dans un rayon de 200 mètres autour de l’hôtel de ville, on trouve de nombreux petits immeubles de faubourg, mais aussi quelques beaux édifices haussmanniens et quelques constructions datant de la deuxième moitié du XXe siècle. S’il a tout pour plaire, ce quartier fut pendant longtemps plutôt snobé par les acquéreurs. En cause : sa mauvaise desserte en transports.

Aujourd’hui, il faut en effet parcourir 15 minutes à pied ou en bus le long de la très fréquentée avenue de la République pour rejoindre le métro Aubervilliers-Pantin-4 Chemins. Mais l’arrivée de la ligne 12 au pied de la mairie en 2022 va tout changer. Le 18e arrondissement de Paris sera alors à moins d’une dizaine de minutes et 3 stations de métro d’ici. En 2030, la ligne 15 du Grand Paris Express permettra également de rejoindre La Défense sans changement, en seulement 20 minutes. Primo-accédants et investisseurs ont donc jeté leur dévolu sur ce quartier très compact, au point de provoquer une tension du marché immobilier comparable à celle constatée à Paris. Les appartements partent souvent dans la journée, notamment ceux situés au pied du futur métro. Résultat, les prix du m² ont doublé en quelques années, dépassant même ceux du quartier 4 Chemins pour les plus beaux biens !

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Fort d'Aubervilliers - Gabriel Péri : en plein renouveau

Prix moyen au m² : 3.700 à 5.200€/m²

Situé au nord-est de la commune, ce quartier se compose de deux zones distinctes séparées par la nationale 2. À l’est de cet axe, le Fort d’Aubervilliers bâti en 1843 forme une petite excroissance enclavée dans la ville de Pantin. Les ⅔ de ses 36 ha sont aujourd’hui la propriété de Grand Paris Aménagement qui y mène un projet de rénovation urbaine de grande envergure. Il aboutira à la création d’un éco-quartier de 1.000 logements, assortis de nouveaux équipements publics tels qu’une école, des crèches et des commerces, ainsi que des espaces verts et des promenades aménagés dans les anciennes douves. La culture ne sera pas absente de ce projet, grâce à la création d’un atelier dédié au sculpteur Rachid Khimoune et à la nouvelle centralité offerte au théâtre équestre Zingaro, créé par l’écuyer Bartabas et implanté dans le quartier depuis 1989.

À l’ouest de la nationale, changement d’ambiance. Le secteur de Gabriel Péri regroupe de grands immeubles récents et modernes, mais aussi quelques maisons individuelles près du collège portant le nom du résistant. Un peu plus au sud, le micro-quartier de la Maladrerie offre un visage très singulier. Ses immeubles de logements sociaux de qualité signés par l’architecte Renée Gailhoustet en 1988 ont été conçus selon des principes bien différents des HLM traditionnels, si souvent décriés. Ici, on trouve de nombreuses « terrasses-jardins », des patios, des galeries abritées et des dessertes que les habitants se sont réappropriées. Depuis 2007, ce micro-quartier et celui voisin de la cité des 800 forment une zone franche urbaine destinée à favoriser leur réhabilitation.

Déjà bien desservis en transport par la ligne 7 à la station Fort d’Aubervilliers qui mène à Paris en 5 minutes, ces quartiers bénéficieront de l’arrivée de la future ligne 15 du Grand Paris Express qui permettra de rejoindre La Défense en 20 minutes. Si l’on ajoute à ces avantages le faible niveau des prix de l’immobilier (3.500 euros/m² pour certains biens), on comprend aisément pourquoi ce secteur longtemps oublié attire un nombre croissant d’acquéreurs et d’investisseurs.

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Landy - Plaine - Pressensé : une zone pleine de promesses

Prix moyen au m² : 3.900€ (Landy) à 5.800€/m² (Millénaire)

Le quartier de Landy - Plaine - Pressensé forme un triangle à l’ouest du canal, le long de la frontière avec Saint-Denis. Marqué par son passé industriel, il compte de nombreux entrepôts et usines, mais aussi quelques friches. Peu chaleureux, il n’a pendant longtemps pas constitué une zone très recherchée par les acquéreurs. Mais les choses commencent à changer. L’ouverture de la station de métro Front Populaire sur la ligne 12 a marqué le coup d’envoi de sa reconversion. À ses abords, un plan de rénovation conçu par l'architecte Antoine Grulbach a permis la réhabilitation de 17 ha d'entrepôts et de friches et la construction de nombreuses résidences modernes. Certaines d’entre elles ont été signées par de grands noms de l’architecture, à l’image de la tour Emblematik de Roland Castro. Deux grands centres commerciaux ont également vu le jour, le Millénaire et le Fashion Center, plus grand centre commercial de vente en gros d'Europe dédié au textile.

Si ce secteur est aujourd’hui méconnaissable, les commerces demeurent cependant peu nombreux et la vie de quartier peine à se développer. Mais cette zone est loin d’avoir fini sa mue, comme en témoigne la construction de 635 nouveaux logements à la place des anciens Magasins généraux et du Bassin de l'Entrepôt dans le cadre du projet de la ZAC Canal-Porte d'Aubervilliers, ou la création d’un quartier intercommunal sur le site de la Gare des mines. Cette friche industrielle de 22 ha répartie entre Paris et l’agglomération de Plaine Commune prévoit la construction de 1.500 appartements, de 140.000 m² de bureaux et d’activités et de nombreux équipements (écoles, crèches, terrains de sport…). Elle bénéficiera en outre de sa proximité avec la gare parisienne de Rosa Parks (RER E) et de la ligne de tramway T8.

Preuve de la révolution qu’il est en train de vivre, le quartier devient également un important pôle scientifique depuis l’ouverture du campus Condorcet Paris - Aubervilliers en 2019. Plus grand campus européen dans le domaine de la recherche en sciences humaines et sociales, il regroupe 11 établissements d'enseignement supérieur, dont l’EHESS. Autre exemple : la reconversion par Saint-Gobain de son site industriel ouvert en 1880 rue Lucien Lefranc, en centre de recherche et développement et futur campus de formation. Si l’on ajoute à cela le projet de mise en valeur du canal qui devrait voir le jour dans les prochaines années, on comprend aisément pourquoi Landy - Plaine - Pressensé représente l’un des quartiers les plus prometteurs de la ville, voire du département. Si cette zone en devenir peine encore à trouver ses marques, elle constitue sans aucun doute l’une des zones à plus fort potentiel de plus-value à la revente au nord de Paris à l’horizon 2035-2040. Avis aux investisseurs !

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Carnot - Karman : le ventre mou d’Aubervilliers

Prix moyen au m² : 3.000 à 5.500€/m² (Parc Stalingrad)

Situé le long de l’avenue de la République au sud du centre-ville, le quartier de Carnot - Karman constitue un ensemble très hétérogène d’immeubles de faubourg, de grands ensembles des années 70, de programmes neufs et de friches industrielles. Ne tournons pas autour du pot, cette zone peu charmante et peu commerçante n’est pas la plus agréable de la ville. De surcroît, elle n’est pas directement connectée en transports. Depuis le centre du quartier, il vous faudra par exemple parcourir 10 minutes à pied pour rejoindre la station de métro Aubervilliers-Pantin-4 chemins (ligne 7) et il en faudra autant demain pour atteindre la future gare de mairie d’Aubervilliers (ligne 12 et ligne 15 du Grand Paris Express).

Carnot - Karman jouit néanmoins de quelques atouts, parmi lesquels sa position centrale qui en a fait une zone privilégiée pour l’installation des principales infrastructures de loisirs de la ville. Du théâtre de la Commune à la salle de spectacle L’Embarcadère, en passant par le cinéma d’art et d’essai Le Studio, la médiathèque Saint-John Perse et le Conservatoire, le quartier constitue le principal pôle culturel d’Aubervilliers. Les sportifs ne sont pas en reste grâce au stade André Karman et au centre nautique Marlène Peratou. Si l’on ajoute à cela les très faibles prix du foncier, la zone pourrait représenter un pari sur l’avenir pour les investisseurs les plus téméraires. Les perspectives de plus-values restent cependant hypothétiques à ce stade et dépendront de l’évolution que prendra le quartier dans les prochaines années. Affaire à suivre !

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Canal : bientôt sur la ligne 12

Prix moyen au m² : 3.000 à 4.500€/m²

Avec sa forme allongée, le territoire de ce quartier suit la diagonale dessinée par le boulevard Félix Faure et le canal de Saint-Denis. Le long du boulevard, l’architecture alterne immeubles de faubourg en plus ou moins bon état, résidences des années 70 ou semi-récentes et friches industrielles. Plus au nord, on trouve également quelques maisons ouvrières près du croisement entre la rue du Port et la rue Régine Gosset. Si le boulevard Félix Faure constitue aujourd’hui un axe plutôt passant, il compte davantage de magasins de matériel de travaux et de bricolage que de commerces de proximité.

Si un vaste projet de réhabilitation du canal est toujours dans les cartons, il n’a pour l’instant donné lieu qu’à une requalification partielle de la rive droite en promenade urbaine au début des années 2000 et à la création du square Aimé Césaire. C’est d’ailleurs dans cette zone que se concentre le plus gros potentiel du quartier pour les investisseurs. En 2022, la station de métro Aimé Césaire (ligne 12) ouvrira ses portes au carrefour entre le boulevard et l’avenue Victor Hugo et permettra aux habitants du secteur de rejoindre le nord de Paris en moins de 10 minutes ! Elle signera le début du vrai renouveau du quartier du Canal.

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Paul Bert - Vallès - Marcreux : une zone hétérogène et excentrée

Prix moyen au m² : 2.700€ (grands ensembles) à 5.000€/m² (Paul Bert)

Plus vaste quartier d’Aubervilliers, Paul Bert - Vallès - Marcreux se décompose en deux zones distinctes. Au nord, le secteur du Marcreux s’étend entre l’est du canal de Saint-Denis et La Courneuve. Cette zone mixte mêlant entrepôts, friches industrielles, résidences semi-récentes ou des années 1970 et maisons ouvrières est traversée par l’A86. Elle est aujourd’hui trop excentrée et éloignée des transports pour intéresser les acquéreurs. On note toutefois une volonté des pouvoirs publics de redynamiser cette zone, via la réhabilitation d’une partie des berges du canal en promenade, qui a notamment permis la création du parc Eli Lotar.

Au sud, l’avenue de la République marque une nette césure entre le secteur Paul Bert-Vallès et les quartiers voisins de 4 Chemins et de Carnot-Karman. Dans cette zone, on trouve principalement des grands ensembles, notamment près de la bien nommée rue des Cités. Le long de l’avenue de la République, la Cité Lénine domine le quartier du haut de ses 50 mètres et symbolise à elle seule la frénésie bâtisseuse de logements sociaux dans les années 70. Là encore, certains projets ambitieux tentent de donner un second souffle au quartier, tels que la réhabilitation de l’ancienne Manufacture d’Allumettes, ancienne usine construite en 1867. Depuis 2015, elle abrite l’Institut national du patrimoine et forme ses élèves à la restauration d'œuvres dans des domaines aussi variés que les arts graphiques, les arts textiles, le mobilier, la peinture, la photographie ou la sculpture.

Ce complexe accueille également le nouveau groupe scolaire Taos Amrouche-Charlotte Delbo. Les Laboratoires d’Aubervilliers, lieu innovant de recherche et de création artistique (art visuel, danse, performance, théâtre, littérature...) représente une autre initiative emblématique. Malgré cela, le tissu urbain peu attractif et la quasi absence de commerces font de Paul Bert-Vallès-Marcreux une zone présentant peu d’intérêt pour les primo-accédants, comme pour les investisseurs.

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Prix/m2, volumétrie, vitesse de vente : voici le marché immobilier de Aubervilliers

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Indicateurs Aubervilliers (93300) Tout Paris

Prix/m² moyen Ce prix/m² moyen est calculé à partir des caractéristiques (prix et surface) des biens qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours. Lorsque ces biens ont été vendus via des professionnels, le prix retenu est “frais d’agence inclus”.

Nombre de biens à vendre C’est le nombre de biens uniques (appartements et maisons) proposés à la vente aujourd’hui sur le web. Il exclut certains types de biens comme les viagers, les appartements en résidence de service, etc.

Nouveaux biens à vendre/semaine C’est le nombre moyen de nouveaux biens (appartements et maisons) qui ont été mis en vente chaque semaine au cours des 90 derniers jours.

Vitesse de vente Cet indicateur traduit la tension du marché sur cette zone. Il est défini à partir du pourcentage de biens (appartements et maisons) qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours.

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Deux autres bonnes raisons d’acheter un appartement ou une maison à Aubervilliers

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Un territoire à très fort potentiel pour les investisseurs immobiliers

Longtemps demeurée sous les radars des acquéreurs, Aubervilliers est aujourd’hui en pleine mutation, redynamisée par son rôle de futur hub de transport au nord-est de Paris. Jusqu’en 2012, la ville était uniquement raccordée à la ligne 7 du métro via les stations Aubervilliers-Pantin-4 chemins et Fort d’Aubervilliers, à la frontière avec Pantin. Mais l’ouverture de la station Front Populaire sur la ligne 12, en limite de Saint-Denis, a marqué le commencement du renouveau de la ville. Dans ce secteur, les programmes de réhabilitation des friches industrielles et de construction de résidences neuves n’en finissent plus de sortir de terre. Une frénésie bâtisseuse qui s’empare peu à peu de la majorité des quartiers.

En 2022, le prolongement de la ligne 12 jusqu’à Mairie d’Aubervilliers, en passant par Aimé Césaire, mettra en effet la ville à moins de 10 minutes de Paris, tandis qu’en 2030, la future ligne 15 du Grand Paris Express traversera la ville en marquant deux arrêts au niveau de la mairie et de la station Fort d’Aubervilliers. Dès son inauguration, il ne faudra plus que 20 minutes aux Albertivillariens proches de ces gares pour rejoindre La Défense. Sans surprise, les prix du m² ont commencé leur ascension et des tensions apparaissent sur le marché immobilier de certains quartiers, tels que le centre-ville. Malgré cela, Aubervilliers reste aujourd’hui la ville la moins chère de première couronne. Grâce à sa position stratégique entre Paris et Roissy et sa profonde métamorphose en cours, elle offre un fort potentiel de développement. Les investisseurs immobiliers peuvent y espérer de belles plus-values à la revente à l’horizon 2035/2040.

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Une ville populaire et cosmopolite

Avec près de 86.000 habitants, Aubervilliers est aujourd’hui la troisième ville la plus peuplée de Seine-Saint-Denis derrière Saint-Denis et Montreuil. Ancienne ville agricole devenue industrielle et ouvrière à partir de la fin du XIXe siècle, Aubervilliers s’enorgueillit d’une longue tradition d’accueil. Des immigrés d’Europe centrale et orientale de la Petite Prusse, aux réfugiés politiques ibériques de la Petite Espagne, en passant par l’arrivée de Portugais et Maghrébins à partir des années 1960, et plus tard, celle d’Asiatiques et de ressortissants d’Afrique subsaharienne, la ville constitue aujourd’hui une véritable mosaïque de cultures. Avec plus de 40% de sa population de nationalité étrangère, elle est même la ville la plus cosmopolite du 93 !

Conséquence logique, vous trouverez davantage de cafés ethniques et d’épiceries exotiques que de petits cavistes et de primeurs bio en circuit court. Vous l’aurez compris, Aubervilliers s’adresse avant tout aux acquéreurs à la recherche d’une ambiance populaire et multiculturelle. Et si la ville ne souffre plus des graves problèmes d’insécurité qui ont longtemps nuit à sa réputation, certaines zones peu denses ou éloignées de l’animation peuvent présenter être moins fréquentables.

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