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Compromis de vente d’une maison : à quoi faire attention ?

Vous avez eu un coup de cœur pour une maison et venez de faire une offre d’achat ? Si le vendeur l’accepte, vous allez signer un compromis de vente chez le notaire, avant-contrat qui fixe les conditions de la transaction. Mais attention, le compromis...

Vous avez eu un coup de cœur pour une maison et venez de faire une offre d’achat ? Si le vendeur l’accepte, vous allez signer un compromis de vente chez le notaire, avant-contrat qui fixe les conditions de la transaction. Mais attention, le compromis de vente d’une maison individuelle comporte quelques subtilités par rapport à celui d’un appartement. Des diagnostics remis par le propriétaire au nécessaire examen du PLU de la commune, vous devez rester vigilant à une série de points avant de passer à l’étape finale de la signature de l’acte authentique. Je Rêve d’une Maison vous aide à y voir plus clair.

Définition du compromis de vente

Le compromis de vente est un avant-contrat conclu entre un acquéreur déclarant vouloir acheter un bien immobilier donné et un vendeur qui confirme son intention de le lui vendre. Il précède la signature de l’acte authentique et engage les deux parties qui se mettent d’accord sur le prix du bien et les conditions de la vente.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Le temps où l’apport minimum demandé à un acquéreur se limitait au montant des frais de notaire semble révolu. Les conditions d’obtention de prêt immobilier se sont en effet durcies, notamment pour les primo-accédants. L’apport minimum demandé aujourd’hui se situe en moyenne autour de 10% du prix du bien.

Quelles sont les différences entre le compromis de vente d’une maison et d’un appartement ?

Pas de surface Carrez dans le compromis de vente d’une maison !

Contrairement à certaines idées reçues, le calcul de la surface Carrez d’un bien immobilier est uniquement obligatoire pour les lots ou fractions de lots soumis au régime de la copropriété, statut qui ne concerne que de rares maisons. Vous ne trouverez donc généralement pas cette information dans le compromis de vente d’une maison ! En revanche, la surface du terrain y sera indiquée et exprimée en centiare (équivalent à 1m2), de même que le numéro et la section cadastrale associés à la parcelle.

Un diagnostic assainissement individuel en annexe

Comme pour un appartement, le vendeur d’une maison est dans l’obligation de fournir une série de diagnostics obligatoires qui seront annexés au compromis de vente : les diagnostics amiante (si le bien a été construit avant 1997), plomb (s’il a été bâti avant 1949), termites, mérules, performance énergétique DPE et GES, électrique, gaz, risques naturels, miniers et technologiques et assainissement individuel. Ce dernier mérite cependant une attention particulière dans le cas d’une maison.

En effet, les règles en matière d’assainissement varient d’une commune à l’autre, certaines mairies interdisant l’utilisation de fosses septiques quand d’autres rendent obligatoire l’installation de canalisations différenciées pour la récupération des eaux pluviales et des eaux usées. Dans tous les cas, le vendeur d’une maison doit faire contrôler l’état de son installation par le service public d'assainissement non collectif (SPANC) de sa commune, dont les coordonnées sont disponibles en mairie. Il doit ensuite en annexer un diagnostic daté de moins de 3 mois au compromis de vente. 

Comme le précise Catherine B., chasseuse immobilier chez Je Rêve d’une Maison : “si la mairie exige une mise en conformité du système d'assainissement, celle-ci sera à la charge du vendeur. Il peut cependant se contenter de transmettre cette exigence à l’acquéreur qui pourra négocier une baisse du prix d’achat en échange”. Cette information sera alors inscrite dans l’acte authentique et vous disposerez d’un délai d’un an suivant sa signature pour effectuer les travaux nécessaires. La modification du réseau d’assainissement a cependant un coût qui s’élève entre 3.000 et 5.000€ en moyenne, mais peut grimper jusqu’à 10.000€ en fonction du type de raccordement et de la distance entre la maison et le réseau public.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Vous devez uniquement signer le compromis de vente d’une maison si l’ensemble des diagnostics obligatoires est annexé. En cas de diagnostic immobilier manquant, votre notaire intégrera une condition suspensive qui sera levée si le vendeur vous le fournit avant la signature de l’acte authentique.

Une attention particulière portée à l’État des risques naturels, miniers ou technologiques (ERNMT)

La bien est-il construit en zone inondable ou sur des sols pollués ? Y-a-t-il une usine dangereuse à proximité ? Est-il bâti sur une ancienne carrière comme c’est parfois le cas dans certaines villes du sud-ouest de Paris (ce qui conditionnera le coût d’éventuels travaux d’agrandissement nécessitant potentiellement un renforcement des fondations) ? C’est pour éviter les mauvaises surprises une fois l’acheteur installé dans le logement que le vendeur est tenu de lui communiquer un État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT) daté de moins de 6 mois, au moment de la signature du compromis de vente de la maison. 

Il peut aujourd’hui réaliser gratuitement son ERNT en ligne en téléchargeant le formulaire consacré sur le site du ministère de L'Ecologie et du Développement Durable.

L’ajout des éventuels permis de construire et/ou déclarations préalables de travaux

Tout propriétaire qui souhaite faire des travaux dans sa maison doit préalablement demander un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux. Si des travaux ont été réalisés il y a moins de 10 ans dans celle que vous prévoyez d’acheter, le propriétaire-vendeur devra vous en informer et annexer le permis de construire au compromis de vente. Le notaire devra s’assurer de l’avoir le jour de la signature.

Sachez qu’en cas d’infraction en matière d'urbanisme (travaux réalisés sans autorisation ou non conforme aux autorisations ), le délai de prescription au-delà duquel vous ne pourrez plus être poursuivi sur le plan pénal est de 6 ans suivant la date d’achèvement des travaux. Au terme de ce délai, la municipalité peut toutefois engager votre responsabilité civile jusqu’à 10 ans après la fin des travaux. Il arrive que le tribunal judiciaire exige alors une démolition ou une mise en conformité de la construction. 

Dans la grande majorité des cas, les propriétaires effectuent les travaux de surélévation ou d'extension dans le respect de la loi mais si le vendeur ne dispose d’aucun de ces documents, il est conseillé de passer votre chemin” prévient Catherine B. Vous pouvez aussi tenter de le convaincre de régulariser la situation auprès du service d’urbanisme en présentant les factures des travaux. La municipalité peut parfois exiger une remise en état initial, ce cas étant toutefois rare. 

Autre mise en garde : si une extension a été réalisée par le propriétaire-vendeur et que la surface de plancher ou l’emprise au sol après travaux dépasse 150m², celui-ci a dû obligatoirement faire appel à un architecte et souscrire une garantie dommage-ouvrage et l’entreprise de construction, une garantie décennale. Cette dernière protège le propriétaire en cas de malfaçon, le constructeur de l'ouvrage engageant sa responsabilité en cas de dommages survenant dans les 10 ans suivant l’achèvement des travaux. 

La garantie décennale couvrira également les éventuels acquéreurs successifs en cas de revente du bien (dans la limite des 10 ans). Si la garantie décennale court toujours le jour où vous achetez, n'oubliez pas de demander les factures et/ou les procès-verbaux des travaux pour pouvoir en bénéficier en cas de problème. En effet, si vous ne les avez pas, il vous sera difficile de vous retourner contre les entrepreneurs le moment venu.

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Compromis de vente d’une maison : les autres points de vigilance

Examinez le Plan Local d’Urbanisme (PLU) 

Il est certes plus facile de personnaliser une maison qu’un appartement en copropriété, où certaines interventions sont soumises à l’accord de l’Assemblée Générale des copropriétaires. Mais contrairement aux idées reçues, le propriétaire d’une maison individuelle ne jouit pas d’une liberté totale et reste tributaire du Plan Local d’Urbanisme de sa commune. 

“Si vous avez un projet d’extension ou de rénovation, il est nécessaire de vérifier s’il est faisable avant d’acheter” avertit Catherine B. À quel niveau pouvez-vous réhausser votre toiture ? Quelles sont les règles en matière d’agrandissement ? Faut-il consulter les architectes des Bâtiments de France avant de changer les fenêtres ? Une piscine doit-elle être orientée dans une direction précise ? Faut-il créer un parking si vous faites construire un studio dans le jardin ? Toutes ces règles sont contenues dans le PLU disponible sur le site internet de chaque mairie ou auprès du service d’urbanisme municipal. 

Mais attention, ce document peu digeste peut être difficile à décrypter pour un œil non expert ! Si vous vous faites aider par un chasseur immobilier pour l’achat de votre maison, ce professionnel aguerri l’analysera à votre place, se rapprochera des services concernés et  vous conseillera sur la faisabilité de vos projets.

👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers

Certaines maisons appartiennent à des “copropriétés de sol”. Des frais de copropriété peuvent alors s’appliquer au tantième de lot pour l’entretien des espaces extérieurs, des voies d’accès ou encore des jardins. Si tel est le cas, cette information sera visible en amont sur le plan cadastral et devra figurer dans le compromis de vente.

Gare au droit de préemption !

La mairie prévoit-elle de construire un immeuble de logements sociaux sur le terrain que vous souhaitez acheter ? D’élargir l’avenue en empiétant un peu sur votre jardin ? Comme dans le cas d’un achat d’appartement, le notaire va rédiger et déposer une déclaration d'intention d'aliéner (DIA) auprès de la commune après la signature du compromis de vente. 

La commune dispose alors d’un délai de 2 mois pour indiquer si elle envisage de préempter cette parcelle. Ce point fera l’objet d’une condition suspensive qui sera levée en cas de renonciation, c’est-à-dire si la municipalité annonce renoncer à l’acquisition de la maison dans un délai de deux mois suivant la réception de la DIA. Le cas échéant, vous pourrez vendre votre maison à l’acheteur de votre choix au prix figurant dans la DIA.

❤️ Compromis de vente maison : 3 points à retenir

  • Il existe plusieurs différences entre le compromis de vente d’une maison et d’un appartement. Un diagnostic assainissement individuel sera ajouté en annexe par le vendeur de même que les éventuels permis de construire et déclarations préalables de travaux. L’État des risques naturels fera l’objet d’une attention particulière. 
  • Vous devrez également vous plonger dans le Plan Local d’Urbanisme pour vérifier si vos projets de travaux sont faisables et vérifier si la maison n’est pas menacée par un éventuel droit de préemption.
  • Expert de l’acquisition immobilière, notamment de l’achat de maison, le chasseur immobilier est rodé à cet exercice. Si vous faites appel à ses services, il examinera ces documents à votre place et vous alertera sur d’éventuels points de vigilance.


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Questions autour du Compromis de vente d’une maison

Quelles différences entre le compromis de vente d’une maison et d’un appartement ?

Celui d’une maison individuelle intègre d’autres diagnostics obligatoires, tels que le diagnostic assainissement. Autre différence : il ne mentionne pas la surface Carrez du bien. Si la maison a subi une transformation soumise à une demande préalable de travaux ou un permis de construire, ces documents devront également être annexés au compromis.

Que faire si le vendeur ne fournit pas tous les diagnostics obligatoires avec le compromis de vente ?

Le notaire ajoutera des clauses suspensives dans le compromis. Ainsi, vous ne signerez l’acte authentique que si ces conditions sont bien remplies.

Compromis de vente d’une maison : à quoi faire attention ?

Si vous pensez réaliser de futurs travaux soumis à déclaration ou permis de construire, vérifiez que le PLU est suffisamment souple  ou que tous les diagnostics obligatoires sont bien annexés avant de signer . Assurez-vous ensuite que le notaire ajoute des conditions suspensives au compromis pour vous protéger si l’un de ces documents fait défaut ou encore si la mairie a prévu de préempter le terrain.

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