Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Comme l’écrasante majorité des acquéreurs, vous allez sans doute souscrire un prêt immobilier pour financer votre projet. Avant de lancer vos recherches, calculez votre capacité d’emprunt !
Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison ? Comme l’écrasante majorité des acquéreurs, vous allez sans doute souscrire un prêt immobilier pour financer votre projet. Avant de lancer vos recherches, calculez votre capacité d’emprunt ! Cette information vous permettra de mieux cibler vos recherches et d’anticiper votre future demande de crédit. Mode de calcul, paramètres à prendre en compte, astuces pour augmenter votre capacité d’emprunt... Je Rêve d’une Maison vous livre ses conseils.
Définition de la capacité d’emprunt ?
La capacité d’emprunt représente le montant maximum que vous pouvez emprunter auprès d’une banque sur une période donnée pour financer votre projet d’achat immobilier. Elle est fonction de vos revenus et de vos charges, la différence des deux étant votre "reste à vivre”.
La capacité d’emprunt détermine le niveau de vos futures mensualités, autrement dit la somme que vous allez rembourser tous les mois.
Quand calculer votre capacité d’emprunt ?
Le plus en amont possible dans votre projet ! “Cela vous évitera de perdre du temps ou de générer des frustrations si vous vous rendez compte après plusieurs semaines de recherches que vous ne pouvez pas financer le type de bien que vous cibliez” prévient Thomas Eymery, notre associé chez Je Rêve d’une Maison
Ce calcul vous permettra de vous faire une première idée. Vous devrez cependant l’affiner plus tard avec votre courtier immobilier, en y intégrant d’autres paramètres (taux d’intérêt, coût de la garantie emprunteur…), nous reviendrons sur ce point.
Calcul de votre capacité d’emprunt immobilier : comment s’y prendre ?
Deux formules simples vous permettent d’estimer vos futures mensualités et le montant du capital total que vous pouvez emprunter. À vos calculettes !
Capacité d’emprunt : combien pouvez-vous réellement emprunter ?
Pour calculer rapidement votre capacité d’emprunt mensuelle, il vous suffit de prendre en compte :
- le montant de vos revenus mensuels nets (salaire, primes professionnelles, éventuels revenus fonciers…) ;
- celui de vos charges mensuelles (mensualités d’autres crédits en cours, autres charges fixes) ;
- votre taux d’endettement plafonné à 33% de vos revenus même s’il peut parfois être plus élevé dans certains cas particuliers.
Une fois ces informations en main, le calcul est le suivant : (revenus nets mensuels x 35 / 100.
Situation sans crédit immobilier
Prenons l’exemple d’un couple projetant d’acheter un appartement à Paris. Le total de leurs deux revenus mensuels nets s’élève à 8.000€ :
(8.000 € x 35 / 100) = 2800 €.
Ils peuvent donc avoir une mensualité de 2800 €/mois soit un crédit immobilier de 559 000 € à un taux de 3.5 %.
Important : Situation avec déjà un investissement locatif
Attention, depuis la mis en place des normes HCSF en 2022, le taux d’endettement en différenciel est supprimé. Voir ci-dessous :
Ce ménage détient déjà un investissement locatif avec une mensualité de crédit de 800 € et un loyer perçu de 650 € par mois.
Dans les deux situations, les revenus locatifs sont pondérés à 80 %, soit 520 € retenus par la banque.
Avant 2022 :
Calcul de la base de revenus retenus :
- Revenus salariaux : 8 000 €
- Revenus locatifs pondérés : -280 € (520 – 800)
- Mensualité du prêt locatif : –500 €
➡️ Revenu net pris en compte = 7720 € (8000 + 520 – 800)
Un taux d’endettement de 35 % de 7720 € représente 2702 €/mois
💰 Cela représente environ 540 000 € empruntables sur 25 ans à 3,5 %.
Après 2022 (aujourd’hui) :
Depuis le 1er janvier 2022, les banques doivent appliquer strictement les règles du HCSF :
👉 Avec les mêmes hypothèses :
- Revenu total retenu : 8 520 € (8000 + 520)
- Charges maximales possibles (35 %) : 2982 € dont déjà 800 € pour l’investissement soit 2182 € restant à emprunter pour la résidence principale.
💰 Cela représente environUne fois ces informations en main, le calcul est le suivant : (revenus nets mensuels x 35 / 100..
Conclusion : Veillez à protéger votre capacité d’emprunt et quelque soit votre projet, pensez à regarder à moyen et long terme.
👌🏻 Petit conseil de nos chasseurs immobiliers :
La plupart des sites internet des courtiers immobiliers proposent des outils de simulation en ligne de votre capacité d’emprunt, comme par exemple celui d' Hello Prêt. Si vous faites appel à un chasseur immobilier pour vous accompagner dans votre projet d’achat, ce dernier pourra également vous aider à la calculer.
Si vous disposez d’un apport personnel ou bénéficiez de prêts aidés de type Prêt à Taux Zéro (PTZ), tenez en compte dans votre calcul !
Plusieurs astuces vous permettent d’accroître votre capacité d’emprunt, comme par exemple :
- emprunter sur une longue durée. En effet, même si le taux d’intérêt proposé par les banques sera un peu plus élevé, la capacité sera maximisée.
Exemple :
Mensualité de 2800 €/mois à un taux de 2,8 % sur 10 ans = 292 000 € de capacité d’emprunt
Mensualité de 2800 €/mois à un taux de 3,1 % sur 25 ans = 600 000 € de capacité d’emprunt
- mettre un apport personnel plus important permettra d’augmenter votre capacité d’achat et vous permettra de ne pas dépasser le taux d’endettement maximal autorisé et bénéficier de taux d’intérêts plus avantageux ;
- rembourser vos éventuels autres crédits en cours de manière anticipée (crédit à la consommation, prêt étudiant…) afin d’accroître votre capacité d’endettement ;
- optimiser le taux d’assurance emprunteur. L’assurance de prêt est incluse dans le taux d’endettement. En négociant une délégation d’assurance (contrat externe à la banque), vous pouvez souvent réduire le coût global et gagner plusieurs dizaines de milliers d’euros de capacité.
- regrouper vos revenus sur le même compte bancaire. Avoir vos salaires et épargnes domiciliés dans la banque prêteuse renforce la confiance du banquier.Certaines banques acceptent alors de dépasser le seuil des 35 % d’endettement, notamment si le reste à vivre est confortable.Avoir vos salaires et épargnes domiciliés dans la banque prêteuse renforce la confiance du banquier.Certaines banques acceptent alors de dépasser le seuil des 35 % d’endettement, notamment si le reste à vivre est confortable.
Conclusion
Pour optimiser vos conditions d’emprunt, n’hésitez pas à faire jouer la concurrence entre banques en faisant appel aux services d’un courtier en prêt immobilier. peut orienter votre dossier vers l’établissement le plus adapté à votre profil.
Résultat : plus de chances d’obtenir un financement et souvent, une capacité d’emprunt optimisée.
Depuis maintenant 10 ans, Je Rêve d’une Maison s’appuie sur un partenariat solide avec HelloPrêt, reconnu pour la qualité de son accompagnement et sa capacité à négocier les meilleures conditions de financement pour nos clients.
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