Rueil-Malmaison : ville verte aux portes du Grand Paris

Prix/m2 : de 4.500€/m2 (Mazurières) à 7.500€/m2 (Belle rive)

 

Vous souhaitez acheter une maison ou un appartement à Rueil-Malmaison ? Bienvenue dans la commune la plus vaste des Hauts-de-Seine ! Située à 12 km à l’ouest de Paris et 6 km de La Défense, “Rueil” (pour les intimes) s’étend entre la rive gauche de la Seine, le bastion ouvrier de Nanterre au nord et des communes plus cossues au sud et à l’est.

La ville est issue d’un regroupement de hameaux éparpillés autour de son coeur historique et qui forment aujourd’hui 12 “quartiers-villages”. Une particularité géographique qui lui donne des petits airs de campagne et lui offrent une répartition équilibrée entre zones pavillonnaires, immeubles d’habitation et de bureaux et espaces verts. Parcs, forêts, berges de Seine... Rueil-Malmaison est en effet une ville très verte !

Si l’on y ajoute son offre de commerces variée, son bon Théâtre André Malraux, ses deux cinémas, ses installations sportives, sa médiathèque et sa connexion au RER A, on comprend pourquoi la ville est si prisée des familles avec enfants à la recherche de calme... et pourquoi pas d’un jardin !

Cela tombe bien, les prix au m2 n’ont pas atteint les niveaux prohibitifs d’autres villes de première couronne, même s’ils pourraient grimper aux abords de la future gare du Grand Paris Express.

Gros plan sur les meilleurs quartiers de Rueil-Malmaison pour votre achat de maison ou d'appartement

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Centre-ville et Coteaux : le charme de l’ambiance “village”

Prix/m2 : 5.500 à 7.500€/m2

Avec ses terrasses de café alignées autour de la place Jean Jaurès et de la belle église Saint-Pierre Saint-Paul, le centre-ville de Rueil-Malmaison possède un charme indéniable. Une ambiance village encore plus palpable les samedis et mardis de marché ou le dimanche à l’heure du marché bio. Avec ses commerces de bouches et ses nombreuses enseignes le long des rues du Château, Hervet, Paul Vaillant Couturier et Maurepas, le centre-ville de Rueil-Malmaison est un quartier vivant !

Bonne nouvelle pour les acquéreurs : l’offre immobilière est variée. Blottis le long de petites rues et passages, de nombreux immeubles anciens, parmi lesquels des biens atypiques en duplex ou avec poutres apparentes, côtoient des hôtels particuliers, quelques immeubles récents et des maisons de villes, certaines bâties au XIXe siècle.

À l’est du centre-ville, les nombreuses petites maisons individuelles (parfois mitoyennes) réparties sur le versant nord-ouest du Mont-Valérien, confèrent au village des Coteaux une atmosphère presque rurale. Il y subsiste même ça et là quelques pieds de vigne ! Une tranquillité que ne parvient pas à troubler la proximité de l’avenue Paul Doumer (RN13) au nord, axe principal qui traverse la ville et relie Paris à Saint-Germain-en-Laye.

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Plateau et Mont-Valérien : boosté par le futur Grand Paris Express

Prix/m2 : 5.000 à 7.000€/m2

En périphérie de Suresnes et aux abords du parc du Mont-Valérien, ce quartier se compose de deux villages : Plateau et Mont-Valérien. Très résidentiels et essentiellement pavillonnaires, ils alignent les maisons aux jardins plutôt vastes le long de petites rues souvent arborées, notamment entre la rue Yves du Manoir et celle des Clos Beauregards. Grâce à leur situation sur les versants du Mont Valérien, les habitants de ces quartiers bénéficient de vues imprenables sur la banlieue ouest ou sur Paris. Petit bémol : si un marché prend place deux fois par semaine avenue du Président Pompidou, l’offre de commerce est limitée.

La moitié nord du village du Plateau profite cependant de sa proximité avec le centre-ville tandis que les habitants des logements situés à l’extrémité sud de Mont-Valérien peuvent se rendre dans les nombreux commerces du quartier de Cité-Jardins dans la commune voisine de Suresnes.

Changement d’ambiance, direction la frontière avec Nanterre où l’écoquartier de l’Arsenal sort actuellement de terre. C’est en effet ici que se dressera la future gare Rueil-Suresnes-Mont-Valérien sur la ligne 15 du Grand Paris Express, dont la livraison est prévue à l’horizon 2030. De nouveaux immeubles de logements et de bureaux majoritairement alimentés par des énergies renouvelables se répartiront autour d’un parc traversant occupant 30% du site. Point d’orgue de ce réaménagement : un grand complexe sportif dernier cri avec centre aquatique, gymnase modulable et terrains multisports verra également le jour. Conséquence : les prix au m2 augmentent dans ce secteur et les particuliers risquent bientôt de devoir jouer des coudes avec les investisseurs.

En attendant l’inauguration de cette gare, la majorité des appartements et maisons situés à la pointe est du Plateau et sur l'ensemble du quartier de Mont-Valérien restent assez mal desservis en transports car éloignés du RER A. Les logements construits à l'est de la commune, notamment en bordure du parc du Mont-Valérien, peuvent toutefois profiter de la proximité (relative) des gares SNCF Suresnes-Mont Valérien et de la station de tramway Suresnes-Longchamp (T2) situées à 20 minutes de marche... ou 7 minutes en vélo électrique !

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Plaine Gare et Rueil-sur-Seine : le visage moderne de Rueil-Malmaison

Prix/m2 : 6.000 à 7.500€/m2

Situé entre le centre-ville de Rueil et la gare de RER, le quartier de Plaine Gare se divise en deux univers. Dans sa partie ouest, entre les avenues Albert Ier et Victor Hugo, on ne compte plus les jolies maisons anciennes avec jardins, parmi lesquelles de belles meulières si caractéristiques de l’architecture francilienne. À l’est, le quartier devient plus populaire et alterne petites maisons ouvrières et logements sociaux bâtis dans les années 1970, notamment de part et d’autre de l’avenue de Colmar en bordure de Nanterre et du marché Marcel Noutary qui se tient chaque dimanche. Avouons-le, cette portion n’est pas la plus courue du quartier.

Autre ambiance : direction le quartier moderne de Rueil-sur-Seine, plus communément appelé Rueil 2000, qui s’étend sur les bords du fleuve au nord de la ville. Dans les résidences récentes proche de la gare de RER, certains appartements avec terrasses offrent une vue magnifique sur les berges réaménagées ou sur le parc des Impressionnistes. Le vendredi matin, le quartier s’anime au rythme des étals du marché de la place de l’Europe.

L’accès direct à l’autoroute A86 et la connexion au RER A qui permet de rejoindre La Défense en 10 minutes, la place de l’Étoile en 15 minutes et la gare de Lyon en 23 minutes, a également favorisé l’implantation de nombreux bureaux. Conséquence : pas moins de 5.000 entreprises dont 70 sièges sociaux ont élu domicile dans la ville et nombre d’entre elles se sont installées dans le quartier. Si les employés prennent d’assaut les terrasses des restaurants de la place des Impressionnistes le temps de la pause déj’, les familles reprennent vite leurs droits à l’heure du dîner, Rueil-sur-Seine retrouvant toute sa tranquillité. Enfin, le possible prolongement de la future ligne 18 du Grand Paris Express jusqu’à la gare de RER de Rueil après 2030 pourrait à terme aiguiser l’appétit des investisseurs et faire monter les prix.

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Belle-Rive : paisible et distingué !

Prix/m2 : 5.500 à 7.500€/m2

Avec ses belles demeures de caractère, ses maisons bourgeoises avec jardins et ses quelques appartements nichés dans des résidences de standing arborées, Belle-Rive est l’un des quartiers les plus cossus de Rueil-Malmaison. Idéalement situé entre le centre-ville et la gare de RER A, il attire les familles plutôt bourgeoises, les jeunes cadres sup’ et les retraités aisés. Le parc de l’Amitié et les bords de Seine réaménagés en promenade font de ce quartier un véritable havre de paix et un environnement privilégié, prisé des Parisiens en quête d’un cadre de vie plus vert et plus paisible.

Attention toutefois, les abords de la gare de RER peuvent parfois être un peu bruyants aux heures de pointe, lorsque les très nombreux Rueillois qui travaillent à La Défense ou à Paris croisent les cadres d’autres villes venus rejoindre leurs bureaux du quartier voisin de Plaine Gare. De plus, certaines habitations proches de la Seine se trouvent parfois en zone inondable.

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Bords de Seine : calme et agréable… mais relativement excentré

Prix/m2 : 5.500 à 7.000€/m2

Le quartier Bords de Seine s’étend entre le boulevard Franklin Roosevelt et l’extrémité ouest de la commune. Le week-end, les Rueillois y viennent en nombre pour flâner le long de la promenade qui suit le cours du fleuve entre Bougival et le golf de Rueil, en faisant une halte sur la très agréable terrasse de l’auberge Le Fruit Défendu.

Côté urbanisme, le centre du quartier Bords de Seine est occupé par le domaine Bréguet qui aligne les lotissements “à l’Américaine” aux architectures standardisées et dont les jardinets et les rues peu passantes font la joie des familles avec jeunes enfants.

Près de l’A86 et du vaste site de l’Institut Français du Pétrole (IFP) dont les 32 bâtiments se répartissent entre l’extrémité nord-est de Bords de Seine et les quartiers voisins du centre ville et de Jonchère-Malmaison-Saint-Cucufa, les constructions prennent un peu de hauteur. Des résidences récentes et semi-récentes de quelques étages s’y partagent l’espace.

Hormis les abords directs de la très passante RN13, le cadre de vie du quartier est agréable. L’offre de commerces et de transports y est cependant très limitée et plus on s’approche de Bougival, plus les appartements et les maisons sont excentrés du reste de la ville.

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Jonchère-Malmaison-Saint-Cucufa : le très chic coeur historique de Rueil-Malmaison

Prix/m2 : 5.500 à 7.500€/m2

À l’ouest du centre-ville et au sud de la RN13, le quartier de Jonchère-Malmaison-Saint-Cucufa offre un cadre vallonné et verdoyant, quasi bucolique ! Il représente le coeur historique de Rueil et abrite le beau château de Malmaison qui fut jadis la résidence de Napoléon Bonaparte et de l’Impératrice Joséphine. De splendides propriétés entourent le domaine, notamment au sein du sélect parc privé de La Malmaison ou face au joli parc de Bois-Préau, dans un îlot d’impasses privatives renfermant de magnifiques demeures anciennes de prestige.

Plus au sud, aux abords de la vaste forêt domaniale de la Malmaison, plus communément appelée bois de Saint-Cucufa par les Rueillois, de belles maisons et des résidences plus récentes se partagent l’espace. On y trouve même ça et là quelques terrains encore constructibles ! Toutefois, zone aérée oblige, certaines propriétés sont parfois un peu isolées notamment le long du bois ou aux abords de la Côte de la Jonchère près de la Celle-Saint-Cloud.

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Richelieu-Châtaigneraie et Buzenval : le repère des familles

Prix/m2 : 5.500 à 7.000€/m2

Proches du bois de Saint-Cucufa, l’un des poumons verts de l’ouest parisien, les quartiers résidentiels de Richelieu-Châtaigneraie et Buzenval sont très appréciés des familles. La présence du lycée public Richelieu et des très réputées écoles privées Danielou et La Salle Passy Buzenval a grandement contribué à les attirer dans ce secteur de la ville.

Sur le plan de l’urbanisme, ces quartiers sont essentiellement composés de maisons individuelles semi-récentes ou récentes, parmi lesquelles on compte plusieurs maisons d’architectes, ainsi que de petites résidences avec appartements.

L’offre de commerce n’est pas en reste ! Si le tiers Nord du quartier Richelieu-Châtaigneraie est proche du centre-ville et de son animation, les petites rues qui entourent l’église Saint-Joseph-de-Buzenval à la limite de Garches comptent plusieurs petits commerces de bouche ainsi qu’un marché qui prend place deux jours par semaine.

Pour de plus gros achats, le centre commercial Les Hauts de Rueil n’est qu’à quelques minutes de là dans le quartier voisin de Mazurières. C’est également à Buzenval qu’on trouve le prestigieux club sportif Paris Golf Country Club aux abords immédiats de l’hippodrome de Saint-Cloud, ainsi que le bel hôtel de luxe Renaissance connu des fans du PSG. C’est en effet ici que se retrouvent les joueurs du club avant leurs matchs à domicile ! Petit bémol : Buzenval et la partie sud de Richelieu-Châtaigneraie sont assez éloignés de la gare de RER A ainsi que de la future gare Rueil-Suresnes-Mont-Valérien du Grand Paris Express.

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Mazurières : plus populaire et moins recherché

Prix/m2 : 4.500 à 5.500€/m2

Longtemps appelé Fouilleuse, le quartier Mazurières trône sur les hauteurs de Rueil-Malmaison, non loin de Suresnes et du golf de Saint-Cloud situé sur l’hippodrome. Une proximité qui contraste avec l’atmosphère du secteur. Avec ses grands ensembles de logements sociaux majoritairement bâtis dans les années 1970, Mazurières est en effet un quartier populaire moins prisé que ses voisins. Il a cependant connu une profonde réhabilitation ces 15 dernières années, à l’image de la rénovation de la résidence HLM du Clos des Terres Rouges qui accueille quelques 3.000 habitants.

D’une manière générale, les Rueillois qui n’y vivent pas s’y rendent pour une chose : son centre commercial Les Hauts de Rueil avec ses grandes enseignes et son cinéma. Vous l’aurez compris, Mazurières reste un quartier peu recherché des acquéreurs, ce qui explique ses prix au m2 moins chers qu’ailleurs.

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Prix/m2, volumétrie, vitesse de vente : voici le marché immobilier de Rueil-Malmaison en temps réel

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Indicateurs Rueil-Malmaison (92500) Tout Paris

Prix/m² moyen Ce prix/m² moyen est calculé à partir des caractéristiques (prix et surface) des biens qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours. Lorsque ces biens ont été vendus via des professionnels, le prix retenu est “frais d’agence inclus”.

Nombre de biens à vendre C’est le nombre de biens uniques (appartements et maisons) proposés à la vente aujourd’hui sur le web. Il exclut certains types de biens comme les viagers, les appartements en résidence de service, etc.

Nouveaux biens à vendre/semaine C’est le nombre moyen de nouveaux biens (appartements et maisons) qui ont été mis en vente chaque semaine au cours des 90 derniers jours.

Vitesse de vente Cet indicateur traduit la tension du marché sur cette zone. Il est défini à partir du pourcentage de biens (appartements et maisons) qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours.

Distribution des prix du marché

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Deux autres raisons d’acheter une maison ou un appartement à Rueil-Malmaison

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Rueil-Malmaison, ville verte par excellence

Grâce à sa situation géographique à l’extrémité ouest de la petite couronne et en bordure du département des Yvelines, une petite ambiance de campagne flotte dans l’air de Rueil-Malmaison. On respire dans cette ville verte et aérée !

Entre la forêt domaniale de Malmaison (aussi appelée bois de Saint-Cucufa), les côteaux du Mont-Valérien, le domaine du château de Malmaison et les berges de Seine aujourd’hui réaménagés en promenade, les Rueillois sont littéralement entourés de verdure. Si l’on y ajoute les parcs plus récents des Impressionnistes ou de l’Amitié, ainsi que le futur parc de l’écoquartier de l’Arsenal, on comprend aisément pourquoi les espaces verts occupent un tiers de la superficie de la ville. Une particularité qui fait le bonheur de ses habitants.

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Un bastion des familles

Rueil-malmaison est une ville idéale pour les familles avec enfants. Pas étonnant que ces dernières représentent aujourd’hui près de 42 % de sa population ! Avec ses crèches, ses 15 écoles maternelles, ses 17 écoles primaires, ses 9 collèges et ses 5 lycées (dont 3 privés), parmi lesquels on trouve les établissements réputés Richelieu, Danielou et La Salle Passy Buzenval, l’offre scolaire est riche et de qualité. Les loisirs et activités extra-scolaires ne sont pas en reste, portés par les nombreux clubs de quartiers et centres culturels, les bonnes installations sportives, le conservatoire régional et la médiathèque de 4.300 m2.

Autre atout pour les familles : les maisons individuelles représentent un tiers des logements de la ville et nombre d’entre elles comptent des jardins ! Cerise sur le gâteau : le PLU a été révisé pour faciliter les projets d’extensions et de surélévations. Une souplesse qui explique la présence de nombreuses maisons d’architectes. Mais attention, ces projets doivent cependant être supervisés par les Architectes des Bâtiments de France aux abords des 9 monuments classés répartis sur la commune.

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