Paris 18ème : la gentrification fait son chemin et les prix montent rapidement ! 

Prix/m2 : de 7.000€/m2 (La Chapelle) à 22.000€/m2 (Montmartre)

 

Vous avez décidé d'acheter un appartement à Paris et cherchez dans le 18ème ? Cet arrondissement est divers et tellement séduisant ! Multiculturel, populaire, bobo, festif… Du très touristique quartier de Montmartre à la cossue avenue Junot en passant par la frénétique Goutte d’Or, le 18ème pourrait remporter la palme de l’éclectisme. Impossible de le résumer à l’un ou l’autre de ses quartiers tant leurs populations sont diverses.

 

Le boulevard Barbès qui coupe l’arrondissement en deux, marque une séparation géographique et sociologique nette entre deux univers. Une division qui se ressent aussi sur les prix !

 

Anciens bastions ouvriers, les quartiers cosmopolites de Château Rouge et Marx Dormoy attirent célibataires et jeunes couples. Ils restent (encore) relativement abordables, contrairement aux secteurs plus en vue de Jules Joffrin et Lamarck Caulaincourt. Mais comme ailleurs, la gentrification fait son chemin et les prix montent rapidement.

 

Au gré de ses quartiers, le 18ème déploie ses multiples facettes qui en font l’un des plus vibrants de la capitale. Un dynamisme et une authenticité largement attribuables à ses habitants fiers de leur arrondissement.

Gros plan sur les meilleurs quartiers de Paris 18ème pour votre achat d'appartement

Montmartre : un charme parisien qui se paie cher

Prix/m2 : 11.500 à 22.000€/m2

Montmartre est, après la Tour Eiffel, LE symbole de Paris. Connu dans le monde entier pour son rayonnement historique et culturel de nouveau popularisé par le film Le Fabuleux Destin d’Amélie Poulain dans les années 1990, il est sans surprise très prisé des touristes. Moulin Rouge, Halle Saint-Pierre, Au Lapin Agile, rue des Abbesses… la Butte recèle d’adresses mythiques dont la renommée a largement dépassé nos frontières.

Délimité par les lignes 2, 4 et 12 du métro, ce quartier est, avouons-le, l’un des plus charmants de la capitale. Il faut prendre le temps de déambuler dans les rues derrière le Sacré Coeur pour découvrir un quartier plutôt bourgeois où maisons et ateliers d’artistes (souvent exposés plein nord !) se côtoient.

L’avenue Junot donne à ce titre un bon aperçu de l’architecture du secteur. Outre certains biens exceptionnels qui bénéficient d’une très belle vue, cette artère est un lieu de vie animé où l’on s’arrête volontiers pour prendre cocktail au Très Particulier, niché dans les jardins de l’Hôtel Particulier Montmartre.

Plus loin, on traverse les inattendues vignes de Montmartre avant de faire une pause café à l’angle des rues Paul-Albert et Muller. Si vous préférez manger un morceau, rendez-vous rue des Trois Frères avant d’aller au Studio 28, petit cinéma de quartier rue Tholozé qui cache un patio luxuriant. En fin de journée, c’est au Soleil de la Butte qu’on s’assied en terrasse pour siroter un dernier verre.

Ce cadre de vie très prisé fait de Montmartre le quartier le plus cher du 18ème, notamment pour qui compte s’offrir une maison. Les biens disponibles peuvent parfois y surprendre par leur aspect comme dans les rues des Abbesses et Lepic qui comptent quelques petits immeubles bien penchés.

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Lamarck - Jules Joffrin : symboles de la gentrification de l’arrondissement

Prix/m2 : 11.000 à 13.500 €/m2

Dans le prolongement des Abbesses, Lamarck est prisé des cadres supérieurs qui viennent s’installer en famille avec leurs jeunes enfants pour profiter d’un cadre de vie privilégié en plein Paris. Un peu moins cher que le quartier des Abbesses, Lamarck ne reste toutefois accessible qu’à une frange aisée de la population. Son voisin Jules Joffrin offre des prix désormais similaires et il faut savoir s’éloigner vers les rues Championnet et Simplon pour trouver des offres plus abordables. Autrefois populaire, ce quartier s’est gentrifrié à vitesse grand V. En cause, la venue d’une population familiale qui ne peut plus s’offrir le luxe d’acheter à Lamarck.

Avec son ambiance village, Jules Joffrin est bordé de rues commerçantes dont la très vivante rue du Poteau qui fait face à la Mairie du 18ème et qui compte de très bons artisans et boutiques de petits producteurs. Commerces de bouche de qualité et bons restaurants ouvrent tour à tour et font de ce secteur un quartier agréable à vivre. La très animée rue Duhesme débouche sur la place Robert Verdier, idéale pour prendre un verre en famille ou entre amis. Et pour ceux qui préfèrent se rapprocher de Lamarck, rendez-vous au fameux café-restaurant Francis Labutte.

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Grandes Carrières : un secteur tranquille et plus méconnu

Prix/m2 : 10.500 à 12.500€/m2

Délimité à l’ouest par le 17ème, le quartier des Grandes Carrières reste assez méconnu. Largement occupé par l’hôpital Bretonneau et le cimetière Montmartre (qui offre d’ailleurs une vue dégagée à bon nombre de biens), cette zone reste calme et familiale. Ses quelques espaces verts, dont le square Carpeaux, sont prisés des enfants et parents qui souhaitent s’extirper de l’ambiance touristique de Montmartre.

Côté architecture, les immeubles haussmanniens jouxtent des constructions des années 1930, à l’image de la grande copropriété du bout de la rue Marcadet côté Guy Môquet. À noter que les Grandes Carrières portent bien leur nom et qu’il faut par conséquent rester vigilant aux structures des immeubles. 

Côté transport, le quartier n’est desservi que par la très (voire trop) fréquentée ligne 13 reliant Châtillon-Montrouge au sud à Saint-Denis et Asnières au nord.

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Porte de La Chapelle : un quartier difficile en pleine mutation

Prix/m2 : moins de 8.000€/m2

Le secteur de la porte de La Chapelle souffre de sa mauvaise réputation et d’un cadre urbain difficile à appréhender. Coincé entre des tours des années 1970 à le périphérique, ce quartier compte également nombre d’entrepôts et de terrains vagues. Il offre sans surprise les prix de l’immobilier les plus bas de tout l’arrondissement. Pour lire l’avenir du quartier, il faut se tourner vers les voies ferrées des abords de la Gare Nord. 

C’est là que le projet Chapelle Internationale s’apprête à prendre vie et ambitionne de redynamiser à horizon 2024, un secteur trop longtemps laissé à l’abandon. Un aménagement urbain qui, avec de nouvelles résidences, un gymnase et un parc devrait attirer une population plus mixte et changer la physionomie du nord du 18e. Signe d’un début de gentrification, l’Aérosol « friche urbaine éphémère pour cultures citadines » a investi la Halle SNCF Hébert rue de l’Evangile a accueilli pendant près de deux ans une population éclectique autour d’une programmation musicale et artistique innovante. Rendez-vous dans 5 ans !

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Porte de Clignancourt : des prix plus accessibles qu’ailleurs

Prix/m2 : 8.500 à 11.000 €/m2

Dans la continuité de Jules Joffrin, le secteur de Porte de Clignancourt qui comprend l'une des plus grosses copropriétés du quartier rue Gustave Rouanet, reste plus accessible que d’autres quartiers du 18ème. Ceux qui souhaitent faire de bonnes affaires sans aller dans un secteur encore peu réhabilité comme celui de la porte de La Chapelle, peuvent se rendre dans cette zone qui s’étend sous les Maréchaux. 

Porte de Clignancourt (porte de Clicli pour les intimes) évolue et n’échappe pas à la loi de la gentrification. Le quartier compte quelques bars et salles de concert alternatifs ainsi que des salles d’exposition très fréquentés par une population bobo et familiale. Installés sur des anciennes voies ferrées, la Recyclerie et le Hasard Ludique participent à la dynamisation du quartier. Autre lieu surprenant : la villa des Tulipes, petite impasse bucolique au charme typiquement parisien, dont l’esthétique tranche avec le caractère très urbain du boulevard Ney. C’est au nord-est de ce secteur qu’est installé l’hôpital Bichat.

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La Goutte d’Or : authenticité et multiculturalisme !

Prix/m2 : 9.000 à 11.000€/m2

Située entre le boulevard Barbès à l’ouest et le boulevard Ordener au sud, la populaire Goutte d’Or est connue pour ses commerces bon marché et son multiculturalisme. Elle accueille une grande communauté maghrébine et plus largement africaine qui participe à l’ambiance vivante et cosmopolite du quartier. Sur le plan immobilier, si certaines rues restent très accessibles, il faut convient de se renseigner sur la copropriété avant d’investir. À côté du boulevard Barbès qui affiche quelques belles façades haussmanniennes (côtoyant l’historique Tati !), les immeubles de la Goutte d’Or sont en général relativement bas. Une architecture de faubourg qui cache aussi quelques biens atypiques et des petites maisons comme la Villa Poissonnière où vécut le chanteur Alain Bashung. 

Dans ce secteur bouillonnant, quelques start-ups sont venues s’installer rue des Gardes et rue Myrha, signe du nouveau pouvoir de ce quartier qui a longtemps souffert de sa mauvaise réputation. 

Déambuler dans la Goutte d’Or est un plaisir des yeux… Et des papilles ! Depuis l’église Saint-Bernard de la Chapelle, on accède au marché de Château Rouge qui aligne ses stands de fruits et légumes et de nourriture exotique. On fait ensuite un crochet par le magasin de chaussures KATA installé dans un ancien lieu « sulfureux » ou par la très branchée Brasserie Barbès face au cinéma le Louxor côté 10ème. Pour se désaltérer, rendez-vous chez La Môme, au Mistral Gagnant ou à l’Institut des cultures d’Islam rue Léon pour un thé vert.

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La Chapelle - Marx Dormoy : au coeur du 18ème cosmopolite

Prix/m2 : 7.000 à 11.000 €/m2

À l’image des rues qui s’étendent entre le métro La Chapelle et la Gare du Nord dans le 10e voisin, ce quartier ultra cosmopolite est le fief des communautés indienne et sri-lankaise qui viennent se recueillir au Temple de Ganesh, rue Pajol. Mais la mutation de ce secteur populaire est en marche, et pour s’en rendre compte il suffit de s’éloigner de la sortie parfois mal fréquentée du métro La Chapelle et du square attenant. 

Plus on se rapproche de Marx Dormoy, plus les petits commerces, dont quelques adresses bio, éclosent un peu partout. La construction d’espaces verts redynamise quant à elle le tissu urbain irrégulier, à l’image des Jardins d’Éole le long des voies de chemin de fer. 

Signe de la gentrification du quartier, le marché de l’Olive, ses commerces de bouche et ses terrasses font le bonheur d’une population cosmopolite qui compte de plus en plus de bobos. Plus loin, la Halle Pajol brillamment réhabilitée et modernisée propose plusieurs bonnes adresses dont le bistro gourmand les Petites Gouttes. Dans ce secteur, on trouve des lofts et de beaux espaces à des prix relativement intéressants pour cette typologie de biens. Ce quartier qui attire moins les familles, notamment du fait de son offre scolaire jugée insatisfaisante, est en revanche prisé des jeunes ménages et des trentenaires primo-accédants qui profitent d’une atmosphère vivante encore accessible financièrement. 

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Simplon - Poissonniers : le no man’s land du 18ème

Prix/m2 : 9.000 à 10.500 €/m2

Dans le prolongement du boulevard Barbès qui se prolonge en boulevard Ornano, ce quartier populaire traversé par la rue du Simplon et la rue des Poissonniers, et bordé au nord par un vaste site de la RATP, n’est pas le plus attrayant du 18ème. Sorti de son animation cosmopolite les jours de marché, il constitue une sorte de no man’s land, en rupture avec ses quartiers voisins aux identités bien marquées. 

Avantage de ce secteur qui ne ressemble à aucun autre aux alentours : des prix immobiliers encore accessibles.

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Prix/m2, volumétrie, vitesse de vente : voici le marché immobilier de Paris 18ème en temps réel

Grâce à ImmoScanTM, technologie de scan exhaustif et en temps réel, nos chasseurs d'appartement sont les premiers à identifier les biens qui vous correspondent vraiment.

 

Indicateurs Paris (75018) Tout Paris

Prix/m² moyen Ce prix/m² moyen est calculé à partir des caractéristiques (prix et surface) des biens qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours. Lorsque ces biens ont été vendus via des professionnels, le prix retenu est “frais d’agence inclus”.

Nombre de biens à vendre C’est le nombre de biens uniques (appartements et maisons) proposés à la vente aujourd’hui sur le web. Il exclut certains types de biens comme les viagers, les appartements en résidence de service, etc.

Nouveaux biens à vendre/semaine C’est le nombre moyen de nouveaux biens (appartements et maisons) qui ont été mis en vente chaque semaine au cours des 90 derniers jours.

Vitesse de vente Cet indicateur traduit la tension du marché sur cette zone. Il est défini à partir du pourcentage de biens (appartements et maisons) qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours.

Distribution des prix du marché

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Deux autres raisons d’acheter un appartement à Paris dans le 18ème

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Un joyeux melting-pot

S’il fallait résumer le 18ème en un seul adjectif (l’exercice n’est pas facile !), il faudrait sans doute utiliser le qualificatif « divers ». Divers par sa population. Le 18ème est en effet l’un des arrondissements les plus multiculturels de Paris dans lequel toutes les religions se croisent.

Plusieurs communautés en ont également fait leur fief : maghrébine près de la Goutte d’Or, indienne ou sri-lankaise près de La Chapelle, congolaise, camerounaise ou malienne aux environs de Château Rouge. Un joyeux mélange à l’image de ce territoire accueillant.

Divers ensuite par son architecture. Magnifiques édifices haussmanniens des boulevards côtoient immeubles de faubourg, grands ensemble des années 1970 près des portes de La Chapelle et de Clignancourt et ateliers d’artistes et lofts près de Montmartre.

Cette typologie variée se traduit enfin par une diversité des prix de l’immobilier. Si les quartiers les plus proches du périphériques sont parmi les moins chers de Paris, les maisons et appartements des abords de Montmartre se monnaient à prix d’or.

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Un arrondissement bien connecté en transports

Situé au nord de la capitale et aux portes de la Seine-Saint-Denis, le 18ème est desservi à l’ouest par la très fréquentée ligne 13 et au sud par la ligne 2. Petit plus : la gare du nord n’est qu’à 8 minutes à pied de la station La Chapelle, reliée par un souterrain. De là, on accède à bon nombre de correspondances, notamment avec le RER B qui permet de rejoindre les aéroports Charles de Gaulle et Orly et d’atteindre Châtelet en seulement 5 minutes.

Au centre, l’arrondissement est connecté à la ligne 4 qui traverse Paris du nord au sud et croise la 12 à Marcadet-Poissonniers. Si certains arrêts de cette ligne réservent quelques surprises en cas de panne d’ascenseur (Abbesses ne comptent pas moins de 176 marches !), la 12 présente l’avantage d’atteindre rapidement la très fréquentée gare Saint-Lazare.

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