Sommaire

 

Introduction

 

Depuis le 16 mars 2020 et le début du confinement en France, plus rien ne semble normal. Tout s’est arrêté d’un coup, tous nos repères sont bousculés. Nos projets de vie sont remis en cause comme celui d'un achat d’appartement ou d’une maison.

Tous, nous nous demandons à quoi ressemblera l’après 11 mai, sortie du confinement, et comment nous pourrons reprendre le fil de nos vies et de nos projets. 

 

Pour les acheteurs immobiliers actuels ou futurs, beaucoup de questions se posent : 

  • Faut-il continuer un projet en cours déjà ralenti par la crise ou bien plutôt renoncer ? 
  • Faut-il attendre plusieurs mois une chute des prix ou bien au contraire existe-t-il des opportunités nouvelles ? 
  • Comment mener un projet d’achat en sortie de confinement ?
  • Quel impact sur les visites, les offres, les compromis et toutes les étapes projet en temps normal ?
  • Comment va évoluer le marché demain ?
  • Quels sont les changements de paradigmes auxquels nous devons nous préparer ?   
  • Comment avoir des réponses simples et efficaces à des questions fréquentes que l’on se pose tous ? 

 

Parce que les réponses ne sont pas simples, nous avons créé ce guide Covid et Immobilier.  

Véritable journal de bord pour les acquéreurs, il a vocation à évoluer au gré des actualités afin de préparer au mieux la sortie de confinement du point de vue des acquéreurs.

 

facade-hausmannien-paris

01 - Covid et immobilier en période de confinement

Gel des projets de recherche en cours

 

En quelques jours, dès l'annonce du confinement le 16 mars, le marché immobilier s'est mis à l'arrêt. N'étant pas une activité essentielle à la nation, les visites ont été interdites. En quelques jours, toutes les agences et réseaux immobiliers ont dû fermer leurs agences et mettre leurs équipes à l'arrêt.  

Les acquéreurs saisis par le choc des annonces ont eu à se prononcer très vite sur leurs projets selon leurs états d'avancement. Plusieurs cas de figure se présentaient: 

  • Recherche en cours. Sans possibilité de visite, tous les projets en phase de recherche active se sont arrêtés net. Certains internautes adorant surfer sur les portails d'annonces ont continué quelque peu mais sans pouvoir appeler ou visiter. 
  • Offre acceptée. Pour les acheteurs qui avaient fait une offre, celles-ci ont tenu pour l'essentiel. Il faut dire que l’offre acceptée engage le vendeur et l’acheteur, lui, peut se désister jusqu’au dernier moment. 
  • Compromis signé < 10 jours. Pour les acheteurs sous compromis, la période de 10 jours de rétractation a permis de tester le réel intérêt sur les biens. Certains acheteurs ont préféré se désister du compromis dans les 10 jours qui ont suivi l'annonce du confinement. 
  • Compromis signé >10 jours. Dans ce cas, seule la présence éventuelle d’une clause suspensive de prêt ou de cas de force majeure dans le compromis de vente pouvait dégager un acheteur de son obligation d’achat.

 

 

90% des projets de chasse pour nos clients acquéreurs ont tenu. Nous avons dû passer beaucoup de temps les premiers jours a rassurer certains clients qui étaient très inquiets mais la situation a été sous contrôle assez vite 
Eric_Chatry_Cofondateur_JRDM

Eric Chatry Co-fondateur, Je Rêve d'une Maison

Offres de biens en baisse

 

Côté offre, le stock de biens uniques en vente sur le marché à Paris par exemple a chuté de -20%, passant de 22 000 en février à 17800 en mars sur Paris.

Le nombre de nouveaux biens mis en vente a quant à lui fondu de -85% sur les portails de diffusion type SeLoger, Le Bon Coin, passant de 300 nouveaux biens par jour en moyenne sur le début 2020 à 40 nouvelles mises en ligne depuis Mi mars.

En effet :

  • Les agents qui avaient pu engranger de nouveaux mandats de vente préfèrent attendre la sortie de confinement, tout comme les propriétaires en direct.
  • Certains vendeurs ont préféré retirer les biens des sites le temps du confinement.
  • D’autres à l’inverse, connaissant la passion pour le "swipe immobilier" des français et ne craignant pas “d’abîmer” leur bien ont préféré laisser visible leur appartement ou maison en prévision d’une reprise de visites avant l’été.

Nb : Les biens uniques sont calculés à partir des annonces publiées sur internet sur 300 sites (portails, réseaux agences, site de particuliers à particuliers) et sont dédoublonnés. En moyenne, 70% des annonces sont en doublons et le nombre d'annonces visibles sur le web est 3-4 fois supérieur au nombre de biens dédoublonnés (Source : Immoscan, Je Rêve d'une Maison

22000

Stock de biens uniques

à Paris Jan-Fev 2020

17800

Stock de biens uniques
15 Mars-15 Avril

-20

% de baisse

Signature électronique des actes notariés au ralenti 

 

D’après la FNAIM, 100 000 actes étaient en instruction mi mars 2020 au moment de l’annonce du confinement. 

Peu préparée à l’hypothèse d’un confinement et inégalement équipée en signature électronique, la profession a eu objectivement du mal à s’organiser. Il faut admettre que la position des notaires, à la croisée d’enjeux personnels, de micro-entrepreneurs et d’officiers ministériels, n'était pas simple. Pas facile pour un notaire de travailler du jour au lendemain à distance, sans collaborateur ni possibilité d’ouvrir les offices notariaux. Les dernières semaines de Mars 2020 ont donc été erratiques du côté des notaires.

 

Nous avons pu malgré tout nous organiser avec mes collaborateurs en télétravail et moi dans l'étude. Mais cela n'a pas été simple pour avoir les pièces des parties prenantes. Nous sommes moins efficaces mais on réussit à travailler"
Sylvere-duflot-notaire-jrdm

Sylvère Duflot Etude Duflot, Paris

La pratique de compromis tournant a d'abord été mise en oeuvre par de nombreux notaires ou agents habilités. Dans ce mode de fonctionnement, déjà pratiqué quand les parties sont très distantes,  le compromis de vente est d’abord soumis à l’acquéreur pour signature, puis il est envoyé au vendeur par le notaire. Ce dernier signe alors à son tour le compromis tournant et le renvoie à l’acquéreur par la poste en courrier recommandé avec accusé de réception.

La parution du décret du 4 avril 2020 sur la signature électronique à distance a eu un effet bien plus positif. En libérant le notaire de l’obligation de présence des parties prenantes pour signifier leur consentement, les procédures de signatures électroniques à distance pouvaient se mettre plus facilement en place pendant toute la durée du confinement. 

Plusieurs facteurs néanmoins limitent l’efficacité de signature d’actes de compromis ou actes authentiques : 

  • La difficulté à réaliser des diagnostics avec des professionnels habilités en période de confinement. 78% d’entre eux sont totalement à l’arrêt d’après l’étude de Diagactu sur 600 diagnostiqueurs 
  • La dépendance vis-à-vis des mairies pour obtenir des pièces d’urbanisme, d’état civil ou la réponse sur le droit de préemption lors d’une demande de DIA (déclaration d’intention d’aliéner) 
  • L'obtention quasi impossible des états hypothécaires  jusque mi avril auprès du service de publicité foncière, indispensables pour retracer l’historique d’un bien.
  • L’impossibilité de déménagement, par des professionnels (entreprises à l'arrêt, impossibilité d’obtenir des autorisations de stationnement des mairies) ou entre amis (règle de confinement pour les particuliers, absence de cas de force majeure). 

 

notaire_marteau

Des prêts en standby 

 

Même si les banques sont dans la liste des activités de premières nécessité, dans les faits, les agences bancaires depuis le 16 Mars sont en effectifs très réduits et travaillent à distance. Leurs priorités actuelles sont par ailleurs plutôt d'aider les entreprises et les dossiers de prêt immobiliers ne sont donc clairement pas prioritaires. Certaines banques refusent même de traiter de nouveaux dossiers faute de temps.

 

Au global, on note déjà un rallongement des délais d’instruction et une légère hausse technique des taux même si la situation peu varier selon les banques : 

  • Certaines augmentent légèrement leur taux (0,2-0,3%) car elle n'ont pas la possibilité de traiter un flux important.
  • D’autres n'ont pas fait évoluer leur taux et continuent de traiter de nouveaux dossiers. 
  • D'autres enfin n'ont pas bougé leur taux mais ont coupé le robinet de prêts

 

Comme souvent, c'est surtout la qualité de votre dossier qui fait et fera encore plus la différence. Revenus élevés et apport personnel important vous feront passer devant les autres dossiers. 

A noter que pour s’adapter au contexte de la crise et des clients en stress, la plupart des  banques françaises ont ajouté des dispositifs flexibles dans leur offre de prêt, notamment à la modularité des mensualités et à l'option de report des mensualités. 

Pour aller plus loin : Les 12 questions à se poser quand on est acheteur immobilier 

 

 

Délais de rétractation : manque de clarté et ajustements

 

Le sujet des délais de rétractation a fait l’objet de nombreuses interprétations et polémiques, notamment de la part des agents immobilier qui se sont inquiétés tout le mois d'avril de l’impact sur les délais de transactions.

En effet, l’ordonnance n° 2020-306 du 25 mars 2020 conçue en urgence pour protéger les acquéreurs a eu l'effet d'une petite bombe. 

Par ce texte, le délai de rétractation (dit délai SRU) de 10 jours était suspendu et pouvait commencer un mois après la levée de l’état d’urgence prévue le 24 Juin. Concrètement, cela voulait dire que les acheteurs avaient la faculté de se rétracter  jusqu’au 3 juillet 2020 sans avoir à donner de raison ni à subir de pénalité financière. 

Néanmoins, la situation mi avril semblait devoir évoluer : 

  • Les agents immobiliers, vent debout contre cette ordonnance, ont multiplié les actions pour assouplir le texte et limiter le risque de propagation systématique des délais, évitant ainsi des faillites d'agences.
  • Les notaires, eux, avaient des interprétations différentes du texte, certains ne croyant pas possible sa mise en oeuvre pratique.
  • L'Etat et notamment le ministère du logement,  sensible à la santé du marché immobilier, semblait vouloir courant avril 2020 reconsidérer les modalités d'application de l'ordonnance pour l'assouplir

 

Latest News :

Comme anticipé, l’ordonnance n°2020-427 du 15 avril 2020 a été publiée au Journal Officiel. Cette ordonnance remplace le texte de l'ordonnance du 25 mars et revient sur tous les allongements des délais. Cela signifie donc que les modalités de 10 jours sont de nouveau d'actualité et qu'il n'y plus de de prorogation du délai de rétractation.  

 

Crisis Just Ahead sign with a bad day

02 - Quel impact demain pour vos projets immobiliers ?

L’immobilier comme valeur refuge 

 

Convenons-en, cette crise n’est pas une crise comme les autres. Elle n’est pas financière, ne vient pas d’une bulle quelconque ou d’une dérive du système économique quoique l’on en pense. Elle n’est pas politique non plus quelle que soient les tensions internes ou internationales. Elle n’est pas sociale et ne dresse pas une partie du peuple contre une élite.

La crise est sanitaire : elle touche le monde entier, toutes les strates sociales, toutes les géographies et personne ne la domine vraiment. En ce sens, elle inquiète et suscite des réactions encore plus fortes de recherche de sécurité.

C’est là que la valeur refuge de l’immobilier rentre en jeu. Initialement portée sur l’or, la notion de valeur refuge à partir des années 70 de forte inflation s’est fortement développée. Elle a perduré jusqu’à aujourd’hui alors même que l’inflation a disparu.

Déconnectée de la valeur intrinsèque du bien, la valeur refuge de l’immobilier est surtout le signe aujourd'hui d'un attachement viscéral des Français à la pierre. Sans prendre trop de risque, il est raisonnable d'imaginer un effet report vers l'immobilier

  • du marché boursier plus volatile et qui risque de mettre plusieurs années à récupérer d’une crise économique qui va impacter les entreprises durablement 
  • des produits de type SCPI immobilières qui vont beaucoup souffrir du fait des loyers professionnels en berne et baisser en rentabilité et liquidité
  • d’investisseurs bénéficiaires de décotes fiscales qui seront sûrement revues pour soutenir les efforts de l’Etat

La pierre qui représente déjà 61% du patrimoine des français est ce qui reste quand les actifs financiers et les entreprises elles-même peuvent elles fondre ou disparaitre en quelques semaines. 

 

 

Pas de forte hausse de taux d’emprunt en vue 

 

Le choix fait pour le moment par la nouvelle patronne de la BCE, Christine Lagarde, ancienne ministre de l’économie pendant la grande crise économique de 2008-2010 est de soutenir l’économie en maintenant des taux bas.

Cela va mi avril jusqu’à proposer aux banques un assouplissement des règles de supervision afin de leur permettre de puiser dans leurs coussins de fonds propres contra-cycliques (CCB) face à la volatilité du marché et des pertes importantes.

L'Etat français et les organismes internationaux bancaires sont donc allègrement en train de sortir des dogmes financiers habituels pour offrir des garanties aux banques afin qu'elles puissent stimuler le crédit dans la zone euro.

A noter qu'il ne s'agit pas là d'une faveur, mais plutôt  de les aider à jouer leur rôle de banquier car le contexte pré-Covid des banques était plutôt sain. C’est la grande différence avec les crises précédentes. 

Tant que ce scénario se déroulera, une crise financière majeure sera évitée.

Notre prédiction est donc une augmentation légère (0,3-0,5%) des taux, faisant suite au resserrement déjà opéré par le Haut Conseil de la Stabilité Financière (HCSF) en Décembre 2019 avant la crise Coronavirus.

Pour un emprunteur dans le contexte Covid, il n'y aura donc  :

  • plus de prêt sans apport,
  • plus d'emprunt avec une durée supérieure à 25 ans
  • plus de taux d'endettement supérieur à 33%
  • pas de taux dépassant vraisemblablement 2% fin 2020

 

Les banques risquent de rester raisonnables tant qu’elles le peuvent et je ne vois pas les taux progresser d’ici à la fin d’année de plus de 0,3-0,5 points, certainement pas au dessus de 2% ce qui reste faible en terme de coût pour un emprunt immobilier
Olivier-jourdan-CEO-hello-pret

Olivier Jourdan, CEO HelloPrêt

 

Cette crise est néanmoins évolutive et plusieurs facteurs pourraient modifier la donne  : 

  • un dé-confinement mal négocié qui se traduirait par une désorganisation majeure de l’économie 
  • un re-confinement dans les mois à venir lié à une reprise de l’épidémie Covid en France
  • une divergence avec l'Allemagne sur la politique de soutien de la BCE. Cela pourrait notamment être le cas si  l’Allemagne, “sortie d’affaire” d’un point de vue sanitaire, n’acceptait plus le principe de solidarité européenne et de déficit face à des pays durement touchés comme la France, l’Espagne ou l’Italie.

    Pour aller plus loin, découvrez l'impact du Coronavirus vu par des experts  et visionnez le replay du Webinar du 9 avril 2020 

 

Nouveau call-to-action

Augmentation de l’offre de biens

 

Côté offre, doit-on s’attendre à une augmentation de biens en vente, notamment à Paris et région parisienne ? Plusieurs facteurs plaident en ce sens : 

  • L'afflux de petites surfaces type Airbnb en saisonnier à Paris en raison de la chute des rendements.  En effet, avec  le tourisme en crise et la guerre anti-Airbnb de la maire de Paris Anne Hidalgo, la liquidité forte de ce type de biens pourrait pousser des investisseurs locatifs sous pression de liquidité à passer à l'action et revendre.
  • La crainte de chute des prix immobiliers en raison d’une dégradation de l’économie. Cela pourrait être une puissante incitation pour des propriétaires pour vendre sans attendre des biens dans lesquels ils n’habitent pas ou peu. 
  • Les agents immobiliers sur-motivés vont booster le marché de transactions dès la sortie du confinement. Ils devront pour survivre trouver les arguments pour pousser les vendeurs indécis à vendre au plus vite et à leur confier des mandats de vente. 
  • L’émergence des nouvelles solutions de commercialisation digitales pourraient aussi donner un nouveau souffle au marché. Les acteurs qui proposeront des coûts réduits de commission, une plus grande facilité de visite à distance, des outils de gestion de projet et une expérience de vente efficace et sécurisée seront gagnants. 

Il est donc probable que l’offre de biens post-Covid augmente et dépasse même sur Paris le niveau de 22 000 biens uniques en stock dans l’ancien en moyenne début 2020 par exemple.  


 

coronavirus-impact-achat-immobilier_1600

Des pouvoirs d’achat sous pression

 

Côté demande, la pression sur le pouvoir d’achat risque d’être un élément déterminant dans le choix des acquéreurs de démarrer, poursuivre ou arrêter un projet d’achat immobilier.

En particulier : 

  • Les incertitudes professionnelles pour les salariés ou les contractants, notamment issus d’entreprises des secteurs du tourisme, de l'hôtellerie, de la restauration, de la mobilité. Beaucoup d'entreprises fragiles en trésorerie risquent d’être rachetées ou mises en faillite malgré les efforts de l’Etat sur les mécanismes de préservation de l’emploi comme le chômage partiel. Si les opportunités de marché et de chiffre d’affaires disparaissent, l’Etat ne pourra en effet pas sauver toutes les entreprises. 
  • L’impact sur les revenus des salariés en sortie de confinement. En cas de reprise lente de l’activité, de nombreux accords d’entreprise de performance pourraient amener néanmoins des salariés à accepter des baisses de salaires ou des changements de contrat pour flexibiliser les coûts. Dans les secteurs du conseil, des services, de B2B souvent, des contrats de prestations seront revus ne permettant pas aux équipes d'être staffées correctement et d'atteindre leurs bonus. 
  • La difficulté à budgéter l'évolution du pouvoir d’achat à moyen terme.  L’incertitude sur les évolutions de carrière, de rémunération, de revenus d’investissement ou de placements financiers freinera certains acheteurs dans leur envie d'acquisition en dépit de belles opportunités d'achat. 

 

Une nouvelle psychologie Covid ?

 

Au delà des aspects économiques, nous assisterons à l'émergence de nouvelles psychologies et comportements acquéreurs notamment :     

  • La tentation de l’attentisme qui aurait encore plus d'effet sur les acquéreurs si les prix baissent plus vite que les taux ne remontent. 
  • La peur du re-confinement qui pourrait freiner des acquéreurs ne voulant pas prendre de risque de devoir de nouveau tout arrêter 
  • Le stress des visites et du risque de contamination qui sera réel pour certains acquéreurs stressés, les visites virtuelles ne permettant absolument pas de remplacer le terrain dans le cas d’une offre sérieuse sur un bien. 
  • Le besoin de confiance qui sera lui renforcé dans un monde et un marché immobilier incertain. Les acteurs du marché, notamment les chasseurs immobiliers côté acquéreurs seront fortement sollicités. 
  • L'opportunisme d’achat séduira encore plus des acquéreurs à l'affut de "la bonne affaire".. sans que l’on sache encore s’ils risquent d’être déçus. 

 

Une demande de biens toujours excédentaire à Paris

 

Malgré ces inquiétudes, faut-il craindre un effondrement de la demande ? En réalité, la réponse dépend des régions et villes. Tout dépend du rapport entre l’offre et la demande, de la tension du marché.  Au niveau national, 70% des acheteurs confirment vouloir acheter même dans le contexte actuel (étude SeLoger Avril 2020 sur 2500 acquéreurs)

A fortiori à Paris, il est peu probable que le marché parisien s’effondre tellement la demande est supérieure à l’offre. 


Depuis une dizaine d’années et particulièrement depuis 2015, le marché immobilier à Paris a en effet progressé en prix par m2 de 8% par an en moyenne. D’une certaine façon, il était devenu “fou”. La tension était telle sur les biens que les appartements ou maison de qualité se vendaient en quelques heures ou jours, souvent avec plusieurs offres au prix. 

 

L’expérience d’achat était particulièrement délicate et difficile à vivre depuis 2 ou 3 ans : 

  • Peu de biens à comparer les uns avec les autres, et toujours plus chers et moins nombreux que l’année précédente
  • Aucun répit sur les recherches, avec une grosse concurrence entre acheteurs
  • Obligation de partir immédiatement en visite, une fois sur deux pour rien malgré tout 
  • Pression sur les offres sur le champ de la part des agents, dans l’appartement sous peine de rater la pépite
  • Pas de négociation  dans 95% des cas et donc une offre prix 
  • Le stress de rater des vérifications sur les biens au moment du compromis avec peu de temps pour se poser 
  • Un sentiment de parcours du combattant particulièrement frustrant et dont on sort rincé
loft-usine-londres-00100 (1)

 

 

En fait, sur les marchés tendus comme Paris, l’acquéreur avait tendance à être un peu "l’idiot utile de l’immobilier". On en a besoin mais on ne le respecte pas beaucoup non plus car on sait qu’il finira par acheter de toute façon. 

Dès lors, la crise du coronavirus va rééquilibrer le marché avec un impact finalement favorable aux acquéreurs. Ceux-ci seront en meilleure situation pour bien choisir, bien acheter et mieux sécuriser leur projet

 

La fin des années (trop) fastes des vendeurs est donc tout sauf un drame pour les acheteurs. C’est même une opportunité. 

 

03 - Immobilier dans l’ancien : nouveaux risques et opportunités

Un impact différencié et des secteurs en danger

 

Pour MeilleursAgents, le marché immobilier pourrait bien résister au Coronavirus ce qui conforte l'analyse de marché de Je Rêve d'une Maison

Néanmoins, le Covid ne touchera pas tous les secteurs immobiliers de la même façon : 

  • Le marché du neuf risque de souffrir des chantiers à l’arrêt et des retards pris sur les instructions de permis de construire. 
  • Le marché de bureaux va avoir de grandes difficultés en raison de l’afflux de nombreux locaux remis sur le marché par des entreprises en difficulté ou qui ont pris goût au télétravail. 
  • Le marché des locaux commerciaux sera également très impacté car de nombreux hôtels, restaurants, commerces ne pourront plus payer des loyers élevés. 
  • Le marché de la location, lui, pourrait bien se porter en raison du report d’acquéreurs de leur projet d’achat 

 

L'investissement locatif en question

 

Dans le contexte Covid, le marché d’investissement locatif sera contrasté et incertain.

En positif, certains facteurs qui vont doper le marché de l'investissement dans la pierre : 

  • Le report des investisseurs de produits financiers de type actions, obligations plus volatiles 
  • Le désamour envers des produits financiers de type SCPI immobilières. En effet, celles-çi souvent construites autour d'actifs de type résidences de service ou locaux commerciaux vont être impactées durablement par le Covid et n'offriront plus de rendements très attractifs 
  • Des opportunités pour investisseurs aguerris dans l'ancien vont apparaître dès la sortie du confinement. Il appartiendra donc aux plus motivés et mieux financés de savoir trouver ces surfaces intéressantes et de les acheter à un bon prix contre des garanties fortes pour le vendeur. Avis aux pros ou semi pros ! 

 

A l’inverse, en négatif, le marché locatif va subir un contrecoup important de la crise du Coronavirus car : 

  • Les loyers seront plus durs à exiger dans un contexte de crise. Ils seront quasiment impossibles à augmenter et les impayés risquent d’augmenter avec des possibilités de recours réduites. 
  • Les ruptures de bail imprévues de locataires risquent d’augmenter en raison de difficultés personnelles ou professionnelles, avec des risques de carence locative forts
  • Le taux d’occupation de location saisonnière risque de baisser très fortement, en particulier sur des locations de type Airbnb avec des touristes qui risquent de disparaître pendant plusieurs mois. 

 

L’investissement locatif dans l’ancien devrait néanmoins mieux résister au global.

Ce sera notamment le cas pour des appartements familiaux et les petites surfaces sur des durées plus longues de location, moins rentables donc qu’en saisonnier mais plus sécurisantes sur le long terme et dans le contexte Covid. 



Marion-Alberge-2014-Photo-Cyrille-Robin-6

Le marché de l’ancien en résidence principale sera-t-il moins impacté ? 

 

Plusieurs segments de marché résisteront mieux que d'autres en volume et en prix dans l’ancien, notamment : 

  • Le marché des biens de luxe qui pourrait profiter du concept de valeur refuge de l’immobilier. Même avec une crise immobilière, les biens rares avec des belles prestations et de bons emplacements pourraient maintenir une dynamique correcte. Attention aux biens surcotés par contre ou avec des défauts ! 
  • Les achats de biens familiaux à Paris resteront des projets de vie. Ils seront peut-être décalés un peu dans le temps mais ils se feront. De nouvelles opportunités de biens apparaîtront par ailleurs permettant à des acquéreurs de trouver enfin plus de choix. 
  • L'envie de maison en banlieue risque de progresser pour les familles qui n’avaient pas pu profiter d’espace et de jardin lors du confinement. Une vie au calme avec une perspective plus fréquente de télétravail pourrait faire des émules
  • Le segment des petites surfaces de 40-70 m2 va progresser en volume car de nombreux propriétaires investisseurs revendront suite à une baisse de rendement locatif et des besoins de liquidité  

 

A noter que pour les propriétaires vendeurs et acheteurs, un équilibre naturel se fera entre la valeur de leur bien à vendre - peut-être moins élevée que imaginée au départ- et un futur achat - plus accessible en retour. 

 

 

Primo accédants : des situations contrastées

 

Malgré l’afflux de biens adaptés aux premiers achats immobiliers, la situation ne sera pas simple pour les primo-accédants. Plusieurs raisons expliquent cette situation : 

  • L’importance accrue du dossier de financement avec la crise du Coronavirus. Les vendeurs ne voudront prendre aucun risque et seront encore plus attentifs aux dossiers présentant de solides garanties notamment des parents pas exemple ou de fort apport. 
  • La pression sur les conditions suspensives sera également assez forte, les vendeurs ne voulant pas prendre de risque de refus de prêt et de report. 
  • Le profil des acquéreurs rentrera plus en ligne de compte, avec un avantage pour les acquéreurs dans des secteurs moins en danger ou avec des contrats de travail plus sûrs. Avis aux acquéreurs dans les secteurs de l'hôtellerie, des services à la restauration, le tourisme ou la mobilité, cela ne sera pas simple !
  • Les contrats de travail rebattus. Concernant les contrats d'indépendant non CDI, habituellement en difficulté pour acheter, cela variera du tout au tout selon le métier occupé. De nombreux acheteurs dans des secteurs très digitaux quelque soient les contrats de travail pourront être plus rassurants que de nombreux acheteurs en CDI.
Pas simple dans ce contexte de trouver le chemin  ! 

 

proprietaire-a-35-ans-a-paris-un-reve-impossible-4

04 - Comment se préparer au post confinement ?

Faut-il continuer son projet en cours ?

 

La première question à se poser lorsque l’on a un projet en cours est de savoir s’il faut continuer ou arrêter. Plusieurs options peuvent donc se présenter : 

  • Si le bien n’est objectivement pas le bien idéal et que l’on a le sentiment de l’avoir payé trop cher, alors il semble plutôt raisonnable d’envisager une rétractation si cela est possible. Une meilleure option sera d’attendre que la situation économique soit stabilisée et que sa propre incertitude économique soit réduite pour se relancer dans un projet. 
  • Si le bien est objectivement idéal, que l’on a un coup de coeur, alors pourquoi changer d’avis ? Soit les conditions de remboursement de prêt par exemple ne sont plus garanties et l’achat peut vous mettre en grande difficulté. Auquel cas, il serait préférable de nouveau de considérer une rétractation si cela est possible. Soit le projet reste viable mais est un peu fragilisé par des revenus de bonus par exemple plus incertains. Dans ce cas, une renégociation de l’offre peut-être tentée, à condition de gérer le sujet intelligemment avec le vendeur ou l’agent immobilier qui pourraient mal réagir. 
  • Dans le cas d’une offre déjà faite et acceptée, si l'on hésite et que l'on a "peur de trouver mieux plus tard", une option peut-être de continuer à chercher en parallèle un autre bien quelque temps. Cela peut permettre de n’avoir aucun regret. Psychologiquement, cela peut avoir un effet positif en évitant de se dire que "l'on est allé trop vite” ou que l’on a payé trop cher. Souvent, le premier choix sera conforté mais prendre un peu plus de temps pour ne rien regretter est sain. 
  • Dans le cas d’une recherche en cours dans le contexte Coronavirus, il faudra mettre en avant tous les nouveaux atouts de son dossier pour obtenir un meilleur prix. Pour cela, il faudra être convaincant sur le financement et la motivation. Beaucoup de vendeurs valoriseront un risque plus réduit avec un acheteur averti qui confirme un projet et sait se montrer rassurant. Dans certains cas, il sera possible d'obtenir des baisses de prix intéressantes, de 2% à 5% voire plus sur Paris, chose quasi impossible il y a quelques semaines. 

 

Prenez rendez-vous avec un de nos experts à l'achat

 

 

 

Réévaluer ses critères

 

Dans le contexte Coronavirus, l’attentisme n’est peut-être pas une bonne solution. Les prix de l’immobilier à Paris et région parisienne ne vont pas chuter fortement et les taux pourraient remonter légèrement. Un simple calcul financier n’est peut-être pas la meilleure façon d’aborder le changement de paradigme actuel. 

En effet, la crise risque de questionner des besoins plus fondamentaux et des changements de modes de vie, notamment : 

  • L’importance d'avoir un logement encore plus agréable plutôt que de dépenser sur d’autres postes budgétaires. Beaucoup de familles ont pu vivre pendant cette période de confinement des expériences très différentes selon qu’elles avaient ou pas un cadre de vie agréable : de la lumière, de l’espace, l’accès à un extérieur de type balcon, terrasse ou même jardin. Demain, dans un contexte où des crises pourraient de nouveau nous contraindre à vivre et travailler plus souvent de chez soi, cela pourrait donner plus de poids aux investissements pour la maison plutôt que pour les loisirs ou les voyages par exemple.  
  • La volonté même d’acheter versus la location. Si le cadre de vie prend plus d’importance encore, est-ce que l’achat sera toujours la meilleure option pour tout le monde ? Le syndrome du locataire acheteur n’est pas mort avec la crise. Il n’est déjà pas possible parfois d’acheter le logement dans lequel on vit quand on est locataire. Demain, acheter pour améliorer encore son cadre de vie pourrait être encore plus dur et la location pourrait demeurer la seule option pour de nombreux parisiens notamment. 
  • Dilemme croissant entre appartement ou maison en banlieue. Partir de Paris pour habiter en banlieue est aussi stressant qu’excitant pour de nombreuses familles. En sortie de confinement, les discussions entre collègues qui bénéficient de cadres plus champêtres donneront sans doute des idées. 
  • Boom sur les terrasses et balcons post confinement en vue.  Les prestations de type terrasses et balcons dans des appartements parisiens vont certainement être encore plus demandées qu’avant la crise Coronavirus.
  • Nouvelles façons de vivre en télétravail. Depuis le Covid, notre rapport au travail à distance a évolué plus vite en 2 mois qu’en 10 ans. Nous avons tous fait l’expérience dans la durée de l’efficacité du télétravail souvent en terme de concentration et d'organisation personnelle. Les entreprises elles-mêmes ont observé au bout de peu de temps de vrais bénéfices de leurs collaborateurs, en terme de qualité et quantité de travail effectué.


    Toutes les études indiquent une maturité désormais sur les modalité de télétravail qui va changer la donne : moins de trajets domicile-bureau, plus de temps passé chez soi en télétravail et donc une plus grande capacité à envisager des logements plus spacieux, plus distants du bureau et moins chers. 

 

maison-a-15-mins-de-saint-lazare

Evaluer la faisabilité de son projet d'achat devient plus difficile

 

Se lancer dans un projet d’achat immobilier va nécessiter encore plus de réflexion et de préparation qu’avant la crise sanitaire. En effet, de nombreuses incertitudes vont compliquer l’évaluation de la faisabilité d’un projet 

    • L’incertitude sur les prix de marché rendra les outils de simulation de prix encore moins fiables. Sur MeilleursAgents par exemple, les prix présentés n'intègrent pas les frais de transaction et se basent sur des transactions passées : il sera encore plus compliqué d’estimer la vraie valeur d’un bien sur ces données historiques incomplètes. Une connaissance fine de la zone géographique et du marché d’experts de terrain sera par contre très utile. 
    • Le off market post Coronavirus pourrait se réduire. En effet, de nombreux agents immobiliers vont préférer élargir tout de suite la cible en publiant sur leurs sites ou les portails. Les propriétaires vendeurs vont être eux motivés pour essayer de vendre en direct ou avec des agents à commissions réduites. De nombreux services de commercialisation innovants pourraient émerger dans les mois à venir et changer la donne et la lisibilité du marché pour les acheteurs. 
    • L'évaluation du timing d’achat devient plus incertain. En temps normal, en quelques semaines ou mois un projet d’achat pouvait aller à son terme. En situation post coronavirus, personne ne sait dire véritablement combien de temps pourrait durer un projet. Les agents prendront plus de temps pour commercialiser des biens, les vendeurs seront plus exigeants sur les bons dossiers de financement et des acheteurs sûrs. Les acquéreurs comme les vendeurs seront dans l'ensemble plus hésitants et changeants. Il faut donc prévoir dans le monde sortie de Coronavirus plus de rebondissements, de rétractations, de retours de biens sur le marché, de stress à tous les moments de la transaction.
    • Une équation à double inconnue qui se complique pour les propriétaires acheteurs. Pour eux, c’est double peine ! L’incertitude du vendeur face à l’acquéreur va se coupler avec celle de l’acquéreur. Dans les deux cas, le timing sera compliqué à maîtriser et il devra pourtant être synchronisé au mieux ! Les crédits relais seront bien utiles, ou bien les propriétaires vendront avant d'acheter ce qui arrangera bien les agents immobiliers mais peut être dangereux pour le futur acheteur : il n'y aura plus le levier d’un bien à vendre et donc un risque encore plus important de délai.. et de surcoût d’un prêt relais. 

      Dans un contexte de grande incertitude, évaluer la faisabilité de son projet et définir une stratégie avec un chasseur comme Je rêve d’une Maison peut-être un vrai atout.

 

 

 

M1056EP-appartement-terrasse-sur-cour-paris-8e-01 (1)

Faire des visites en toute sécurité

 

En sortie de confinement, toute interaction sociale va devenir problématique : peur d’être contaminé, peur de contaminer ensuite, pression sociale de la famille et des collègues pour ne pas prendre de risque et de rester chez soi ou dans un environnement sécurisé. 

A ce titre, il est évident que des nouvelles considérations pour des visites d’appartement ou de maisons sont à prendre en compte : 


  • Les visites aux heures de pointe seront réduites. A Paris et région parisienne, beaucoup d’acquéreurs seront hésitants à multiplier les visites d’appartement ou de maison le matin, le midi ou le soir, heures habituelles de visite en particulier aux heures de pointe dans les transports en commun. Aucun agent ou vendeur ne pourra par ailleurs avoir la même exigence en cas de peur réelle d’un acquéreur sur des sujets sanitaires.
  • Les visites à plusieurs seront limitées. En effet, il ne sera souvent plus aussi facile d’exiger d’avoir en même temps par exemple les deux co-acquéreurs dans un même appartement ou maison pour une visite. Pour des raisons sanitaires comme des raisons pratiques, de nombreuses visites seront faites avec un seul acquéreur.
  • Des conditions sanitaires drastiques en visite. Il est fort probable que les agents immobiliers devront organiser pour les acheteurs des conditions de visite totalement sécurisées, avec gel, gants, masques et idéalement décontamination régulière du bien à vendre. Pour les propriétaires, la présence d’étrangers en journée dans leur bien pourrait aussi créer des motifs d’inquiétude et amener les commercialisateurs à imaginer des solutions de nettoyage sécurisantes. 
  • Importance service de visites à distance. Les photos de qualité ont déjà pris une belle part des annonces aujourd’hui. Le phénomène Covid va renforcer encore plus le besoin d’une expérience quasi-visite. Les agents immobiliers notamment vont développer au maximum les annonces en photos 3d et en vidéo avec des services comme Matterport ou Envisite. Cela ne permettra pas de faire une offre à distance mais le risque d’une visite pour rien sera réduit.
  • Besoin de confiance de l’acquéreur.Visite 3D, vidéos ou pas, le sujet de confiance restera au coeur des enjeux des acquéreurs. Les agents seront probablement encore plus déterminés à récupérer le chiffre perdu sur le début 2020 et la transparence risque d’en pâtir. Ils seront certainement plus à l’écoute qu’avant des acquéreurs mais seront également plus déterminés à vendre. Avec ce que cela implique.

 

 

Négocier en période post Covid redevient possible 

.

Comment négocier et faire passer des offres en période post Covid. Fondamentalement, les mêmes bonnes pratiques vont persister avec encore un peu plus d’acuité car désormais, une négociation bien menée aura de bonnes chances de réussir : 

 

  • Bien évaluer le marché et les comparables. Plus qu’avant, il sera nécessaire de se créer une liste de biens comparables en terme de prestations, d’emplacement géographique et de travaux. Les prix et leur évolution au mois le mois devra être absolument analysée pour en faire des arguments favorables à une négociation de prix.  
  • Mettre en avant les points faibles du bien de façon smart. Comme toujours, une négociation est la mise en avant de points faibles de l’autre partie et de point forts pour soi-même. Il s’agit donc ici de lister les points vraiment importants qui ont un réel impact sur le prix et objectifs qui ne peuvent pas être contestés par la partie adverse. Il n’est pas besoin d’en lister beaucoup, au risque que l’un d’eux vienne par sa fragilité détruire toute l’argumentation sur les autres. Le mieux est donc l’ennemi du bien. Il faut frapper juste et ciblé pour être efficace. 
  • Mettre en avant les points forts de financement. Les bons financements seront encore plus rares en contexte post crise sanitaire. Si c’est le cas, il faut donc absolument le mettre en avant et aller même plus loin. Il faut parler des atouts que peut représenter un CDI dans une entreprise saine, la confiance de la banque sur l’obtention d’un crédit par exemple ou d’autres éléments pour faire passer une offre même avec une négociation devant d’autres offres peut-être elles au prix. Plus que jamais, des vendeurs vont préférer des offres solides avec un discount par rapport à des offres au prix plus incertaines. Les agents seront des forts leviers pour faire passer des telles propositions auprès du propriétaires car eux-mêmes ne voudront pas perdre de temps sur des offres qui pourraient se rétracter. 
  • Montrer sa motivation en situation Covid. La motivation de l’acheteur devra donc être encore plus mise en avant. L’explication des éléments de coup de coeur sera comme toujours importante mais il s’agira aussi de donner du contexte Covid au vendeur pour le rassurer sur le fait que l’acquéreur a parfaitement bien en tête les enjeux du moment et fait un choix d’achat très éclairé et mûr. 
  • Être sincère dans l’approche de négociation. La sincérité est un élément essentiel pour construire de la confiance et du respect de la part du vendeur, propriétaire ou agent. Dans les deux cas, il doit être sensible au fondement rationnel de la démarche, comprendre les raisons légitimes de l’acheteur qui peuvent être aussi contextuelles et qui autorisent une discussion sur le prix.  
  • Attention aux rétractations. Plus que jamais, la crédibilité d’un dossier acquéreur se lira sur la façon de faire des offres et de tenir sa ligne. Un acheteur qui ne montre pas de sérieux et change d’avis sur des offres perdra vite la confiance des agents immobilier et pourrait se limiter dans son projet. il est donc important de bien savoir gérer cela. 

 

chasseur_d_appartement

Sécuriser son projet 

 

Le besoin de confiance et de transparence des acquéreurs est permanent. Pour de nombreux acheteurs, la nécessité d’avoir de l’aide pour bien analyser les risques d’un achat va grandir en période de crise économique. En particulier, cela va se traduire par le besoin de : 

  • Résister à la pression du vendeur. Certains vendeurs auront un besoin quasi vital de réaliser des transactions après un premier semestre 2020 catastrophique. Beaucoup ne pourront pas soutenir un second semestre mauvais. Leur motivation pour rattraper le retard s’en trouvera donc décuplée et les risques de "raccourcis" ou manque de transparence vont augmenter. Attention donc à ne jamais transiger sur la vraie nature des risques du bien à acheter au risque de le regretter longtemps.  
  • Accéder rapidement aux informations clés sur les biens. Il sera difficile d'obtenir des pièces de la part de la mairie, du syndic, de l’urbanisme, de la publicité foncière voire du notaire lui-même. Tous risquent d’être "engorgés" pendant plusieurs mois et de mettre du temps à répondre aux demandes de pièces. Il faudra bien pourtant trouver les réponses à ces questions. 
  • Avoir un très bon notaire acquéreur. Un bon notaire est un notaire disponible, pédagogue, orienté solutions et qui comprend plus que personne la vraie problématique de l’acquéreur. Tout ceci va rester. Va s'ajouter le besoin de psychologie pour comprendre les éléments de stress et d’hésitation des acheteurs. 
  • Analyser les risques du vendeur notamment sur le timing. Habituellement, un vendeur ne change pas d’avis. Demain, dans le contexte Coronavirus, il sera difficile pour tout le monde y compris les vendeurs d’enchaîner un projet en cascade de vente et d’achat. Les situations où des projets d’achat devront être décalés du fait du vendeur lui même contraint seront nombreuses. Soyez prévoyants et ne prenez pas d'options sur des timings très serrés. 

 

 

niveau_de_risque-bouton

05 - Questions fréquentes

Actes notariés (compromis de vente, acte authentique, ..) 

Passé 3-4 semaines de blocage au niveau des actes notariés, la profession a recommencé à s'organiser. Les instances professionnelles des notaires et l'Etat ont désormais la volonté de faire avancer les projets en cours en adaptant leur mode de fonctionnement en confinement. L'idée : éviter de gripper l'économie et de créer un engorgement des opérations en Juin. Voici les enseignements principaux sur ces sujets.

 

 

Financement

Prêts en cours, futures demandes de prêt, augmentation des taux, resserrement des conditions d'octroi, cette crise inquiète sur une possible complication du financement immobilier dans les mois à venir. Nous avons donc consulté les meilleurs experts du crédit et résumé ici l'essentiel des réponses et interrogations légitimes des acquéreurs.

 

 

Prospectives marché

Pas facile de s'y retrouver et de savoir comment le marché immobilier va évoluer dans un contexte incertain. Mais cela  ne doit pas nous empêcher de vous partager nos réflexions et scenarii de sortie de crise pour mieux vous éclairer dans vos choix et projets. En toute humilité, avec prudence mais en toute sincérité.