Un 11ème arrondissement populaire, bobo et tellement séduisant

Prix/m2 : de 9.000€/m2 (Couronnes) à 13.000€/m2 (Square Gardette)

 

Avec plus de 154.000 habitants sur seulement 3,7 km2, le 11ème est l’arrondissement le plus dense de Paris ! C’est également celui qui possède le plus de stations de métro (25 !), réparties entre les lignes 1, 2, 3, 5, 6, 8, 9 et 11. Au-delà des chiffres, le 11e est surtout l’un des arrondissements les plus vibrants de la capitale.

Pour s’en convaincre, direction Oberkampf et Bastille dont les nombreux bars sont pris d’assaut à la tombée de la nuit. Ancien bastion ouvrier, le 11ème demeure également fidèle à sa tradition contestataire. Point de départ de la Révolution de 1789, la place de la Bastille reste un point de ralliement obligatoire des manifestations qui se dirigent vers Nation et partent de la place de la République récemment réhabilitée.

Malgré son histoire prolétaire, le 11ème n’a pas été épargné par la gentrification. Il est même emblématique de ce Paris qu’on adore caricaturer : celui des bobos, attirés par ses nombreuses salles de spectacles, ses commerces de bouches et ses boutiques, cafés et restaurants branchés.

Côté immobilier, l’offre est variée. De beaux édifices haussmanniens côtoient des immeubles plus récents et d’anciennes résidences ouvrières restaurées. Seule ombre au tableau : hormis quelques squares, le nombre d’espaces vert est relativement limité.

Gros plan sur les meilleurs quartiers du 11ème par nos chasseurs immobiliers experts de cet arrondissement

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Beaumarchais - Richard Lenoir : dans la continuité du Marais

Prix/m2 : 10.000 à 13.000€/m2

Situé le long du boulevard Beaumarchais qui marque la frontière avec les 3e et 4e arrondissements, l’ambiance de ce quartier n’est pas sans rappeler celle de son voisin le Marais. Ses coffee shops, bars et restaurants du bas de la rue Oberkampf et de la rue Amelot près du Cirque d’Hiver, attirent une population jeune et branchée. Sorti de ces coins parfois un peu bruyants, le quartier est plutôt tranquille et renferme même quelques passages très calmes, à l’image du Passage Saint-Sébastien.

Difficile de parler de Beaumarchais – Richard Lenoir sans évoquer le Bataclan, l’une des salles de concerts les plus mythiques de Paris, endeuillée par les attentats de novembre 2015. Si certains acquéreurs se montrent encore réticents à acheter un appartement dans ses environs immédiats, le quartier reste pourtant joyeux et bien vivant à l’image du grand marché de Bastille qui se déploie le long du boulevard Richard Lenoir les jeudis et dimanches. La vie de quartier agréable et la position relativement centrale de ce secteur attirent aussi les expatriés installés à Paris, Américains en tête.

Conséquence : cette partie du 11ème est devenue l’une des plus chères de l’arrondissement. Si son architecture est majoritairement composée de beaux immeubles anciens, elle compte également beaucoup d’immeubles des années 1970 (pas toujours très gracieux !), mais dont les étages supérieurs offrent parfois de belles vues sur Paris, comme dans les rues Pelée et Alphonse Baudin. 

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Rue des Boulets – Nation : familial et résidentiel

Prix/m2 : 9.500 à 11.500€/m2

Bordé par la place de la Nation, végétalisée et en partie rendue aux piétons depuis juillet 2019, ce quartier représente un hub de transports où se croisent les lignes 1, 2, 6 et 9 du métro et le RER A. Proche de la frontière est de Paris, il permet également de rejoindre le Périphérique en seulement quelques minutes. S’il est traversé par de grands axes parfois bruyants comme l’avenue Philippe Auguste ou le boulevard Voltaire, il suffit d’emprunter l’une de ses petites rues ou passages pour retrouver un peu de calme. L’offre de bars et de restaurants plus réduite qu’ailleurs contribue à lui donner un côté plus tranquille et familial. Moins dense et plus aéré que le reste de l’arrondissement, le quartier compte plusieurs petits squares comme celui de l’Impasse des Jardiniers ou les Jardins Pierre-Joseph Redouté, Emile Gallé et Damia.

Légèrement excentré, Rue des Boulets - Nation affiche des prix au m2 un peu plus abordables qu’ailleurs notamment vers la fin des rues du Faubourg Saint-Antoine ou de Montreuil. Ça tombe bien puisqu’il compte de beaux immeubles haussmanniens et de grandes copropriétés modernes, mais aussi quelques témoignages de son passé industriel, à l’image de la jolie cour de l’Industrie et de ses petites cités ouvrières bien réhabilitées. À seulement quelques minutes à pieds des quartiers animés de Charonne et de Faidherbe, il n’est pas étonnant qu’il soit très recherché par les acquéreurs.

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Square Gardette : une oasis de verdure au milieu d’un territoire dense

Prix/m2 : 11.000 à 13.000€/m2

À quelques pas de Voltaire, ce quartier très prisé des jeunes couples avec ou sans enfants. est devenu le “place to be” du 11ème. Le soir, on s’y retrouve au restaurant Le Square Gardette avant d’enchaîner avec quelques verres Aux enfants terribles, ou pourquoi pas, avec une partie de pétanque Aux Niçois. Depuis quelques années, ce quartier voit son offre de bons restaurants se renforcer et attirer une population de plus en plus branchée, à l’image du Servan au croisement de la rue Saint-Maur et de la rue du Chemin-vert, en pleine renaissance.

Sa vie culturelle s’est elle aussi enrichie depuis l’ouverture de l’Atelier des Lumières en avril 2018, centre d’art numérique installé dans une ancienne fonderie et qui permet de revisiter les oeuvres de grands artistes à travers une expérience immersive. Si les immeubles haussmanniens des abords immédiats du très joli square Gardette sont les plus chers de l’arrondissement, les prix sont légèrement plus abordables dans les rues alentours.

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Parmentier – Oberkampf : des nuits sans fin

Prix/m2 : 9.500 à 12.000€/m2

Ce quartier présente deux visages. Lorsqu’on le visite à l’heure du déjeuner ou le temps d’une expo à la Maison des métallos, il est difficile de soupçonner l’effervescence qui gagne ses rues à la tombée de la nuit. Du jeudi soir au dimanche matin, une foule de joyeux noctambules prend d’assaut ses rues. On se donne rendez-vous en début de soirée sur la charmante place Verte ou à la station de métro Parmentier avant d’aller grignoter quelques tapas au comptoir du bistrot Les Deux Amis ou dans les plus branchés restaurants du célèbre cuisinier Pierre Sang : Pierre Sang in Oberkampf et Pierre Sang in Gambey.

On poursuit ensuite la nuit dans l’un des nombreux bars de la rue Jean-Pierre Timbaud, de la place de la Fontaine Timbaud ou des rues parallèles et perpendiculaires aux rues Oberkampf et Saint-Maur. De la brasserie parisienne BapBap au Perchoir et son rooftop avec vue, en passant par le Gossima connu des amateurs de ping-pong, et l’International couru pour ses concerts, le choix semble infini et à même de satisfaire un public varié. L’offre de restaurants n’est pas en reste, à commencer par l’auberge Pyrénées Cévennes, connue des fans d’OSS117 ou le café Chilango et sa carte mexicaine, tous deux rue de la Folie-Méricourt, ou à l’image du Blue Valentine et de La Caravane, dans les rues plus calmes de la Pierre-Levée et de la Fontaine au Roi.

Dans le bas de la rue Oberkampf, près des rues Ternaux, Jacquard et du marché Popincourt, les commerces de bouche tendance bio, comme la boulangerie Chambelland (sans gluten), et les salles de yoga qui fleurissent un peu partout, font le bonheur des jeunes actifs. Vous l’aurez compris, si vous aimez le calme, vous éviterez soigneusement certaines rues et vous réfugierez dans de charmants coeurs d’îlots souvent végétalisés qui renferment d’anciens ateliers industriels réhabilités en petits lofts avec de beaux volumes, souvent cachés derrière de belles portes cochères.

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Charonne : un quartier en vogue

Prix/m2 : 10.500 à 12.500€/m2

Jeune, branché, animé… Avec ses ateliers et usines parfois transformés en lofts et ses nombreux bars et restaurants, Charonne est devenu en quelques années l’un des quartiers les plus en vue du 11ème. Symboles de cette métamorphose : les excellents restaurants Septime et Clamato et les boutiques tendance du bas de la rue de Charonne.

Mais la petite pépite de ce quartier est sans nulle doute le très charmant micro-secteur de Faidherbe-Chaligny dont la rue Paul Bert et ses bons bistros constitue l’épicentre. Le célèbre cuisinier Cyril Lignac y a d’ailleurs investi le carrefour avec les rues Chanzy, Jean Macé et Jules Vallès pour installer sa pâtisserie, sa chocolaterie et son restaurant Chardenoux. Cette zone est un paradis pour les gourmets qui feront ensuite une halte un peu plus loin dans la manufacture chocolatière d’Alain Ducasse rue de la Roquette. Dans ce secteur, les rues Keller et des Taillandiers regorgent d’endroits sympas comme le Café des Anges, Les Disquaires ou le Chat ivre.

Les couches-tard poursuivront la nuit au Badaboum ou feront la fermeture de l’un des nombreux bars de la célèbre rue de Lappe. Sans surprise, on déconseille les appartements donnant sur rue pour privilégier ceux situés en fond de cour, dont le calme nous emmène loin de l’agitation du quartier. La très commerciale et plus passante rue du Faubourg Saint-Antoine, connue pour ses enseignes de mode et ses petits commerces, renferme une succession de passages et de cours tranquilles, comme celles des 3 frères et de la Maison Brûlée, mais aussi le très étonnant centre sportif Candie et ses terrains de tennis. 

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Breguet – Popincourt : central et relativement calme

Prix/m2 : 10.500 à 12.500€/m2

Situé au carrefour de Bastille et du quartier Oberkampf, à seulement quelques minutes à pied du Marais et de la place des Vosges dans les 3e et 4e arrondissements, ce quartier central est l’un des plus chers du 11ème. Dès que l’on s’écarte de la rue de la Roquette et des boulevards haussmanniens très passants, le quartier se fait calme et regorge de petites rues tranquilles et souvent étroites, encadrées par de petits immeubles de Faubourg renfermant parfois de jolies cours artisanales du XIXe siècle.

Autrefois animé par le ballet des camions des grossistes, le quartier change de sociologie. Sur les rues Breguet et Sedaine, les boutiques de vêtements et d’accessoires en gros, laissent peu à peu la place à des bars et commerces plus branchés, voire des espaces de coworking. Le quartier compte d’ailleurs plusieurs petits bars sympathiques comme le Café de l’Industrie, le Nana’s fish bar & bistro connu pour sa délicieuse carte des produits de la mer ou le Grand Breguet.

Ce renouveau attire une population plus bobo séduite par son atmosphère et que l’on croise les mardis et vendredis au marché Popincourt. L’installation de l’incubateur Le Square et du géant Publicis comme l’éclosion de salles de crossfit nouvelle génération comme R2 Bastille, témoignent également de l’évolution du quartier. Enfin, s’il manquait d’espaces verts, l’ouverture en 2018 du jardin Truillot qui relie les boulevards Voltaire et Richard Lenoir au niveau de l’Eglise Saint-Ambroise, apporte un peu de verdure à ce secteur dense du 11ème

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Père Lachaise - Philippe Auguste

Prix/m2 : 9.500 à 12.000€/m2

Bienvenue dans l’une des zones les plus méconnues du 11ème ! Coincé entre des secteurs festifs et plus populaires dont l’ambiance flirte parfois avec celle du 20e voisin, ce quartier entre deux eaux s’étend jusqu’au boulevard de Ménilmontant. Son architecture alterne grands immeubles anciens et constructions des années 1970, moins charmantes, comme dans les rues Merlin ou Duranti.

À proximité immédiate du métro Philippe Auguste, la rue Mont-Louis compte plusieurs petits restaurants sympas comme Little Hanoï ou Yard Bistro, et la très charmante impasse Lamier, qui accueille le Pan Piper, salle de concert connue des initiés. Sur la petite place qui jouxte le square de la Roquette, principal espace vert du quartier, les habitants se retrouvent à l’heure de l’apéro en terrasse de L’artiste ou du Clint.

Plus on se dirige vers le métro Père Lachaise, plus le quartier devient mixte comme en témoigne son offre de restaurants exotiques, Yemma et El Juanchito en tête. Les prix y sont aussi plus abordables que dans le reste de l’arrondissement. Du côté de la rue de Charonne, colonne vertébrale commerçante du quartier, la peu connue rue Léon Frot compte plusieurs établissements sympathiques comme Nodana, La réserve ou L’Épicerie Roots.

Mais c’est surtout autour de la place Léon Blum, siège de la mairie du 11ème et de la station de métro Voltaire, qu’on retrouve l’offre de petits commerces de bouche la plus variée. Fromager, primeur, traiteur, boulanger, boucher, caviste… Le haut de la rue de la Roquette tranche avec sa partie plus passante des abords de Bastille. Deux fois par semaine, un marché bio s’installe sur la place du Père Chaillet pour le plus grand bonheur des habitants. Côté immobilier, on trouve aussi bien des immeubles de faubourg, qu’haussmanniens ou plus modernes, mais aussi de grandes copropriétés renfermant des cours plantées, notamment rue de Charonne.

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Belleville – Couronnes – Goncourt : populaire et cosmopolite

Prix/m2 : 9.000 à 11.500€/m2

Situé aux confins du 11ème, à la limite avec le 10e, le 19ème et le 20ème, ce quartier est resté plus populaire que le reste de l’arrondissement. Sa mixité sociologique et culturelle se lit dans son architecture alternant constructions modernes, immeubles de faubourg et logements sociaux. Très cosmopolite, le quartier accueille de nombreuses épiceries orientales le long du boulevard de Belleville et pléthore de cantines et restaurants asiatiques comme sur la rue Louis Bonnet.

Mais pour prendre toute la mesure de sa diversité, il faut se rendre sur le marché qui prend place entre les stations de métro Belleville, Couronnes et Ménilmontant deux fois par semaine ou rue du Faubourg du Temple, animée à toute heure de la journée et de la nuit. Comme souvent, ce quartier n’échappe cependant pas à la gentrification. Les petites boutiques traditionnelles cèdent peu à peu leur place à des commerces nouvelle génération comme les restaurants La Canonnière ou Anna et les épiceries très bobos Zingam et Paisano situées sur les rues de la Fontaine au Roi et Saint-Maur, près de la place de l’église Saint-Joseph-des-Nations. Mais c’est sur le boulevard de Belleville que la mutation à l’oeuvre est la plus visible.

Côté 20ème, une foule de petits bars et restaurants ont ouvert leurs portes ces dernières années comme la Cantine de Belleville, les Triplettes ou La Commune, et drainent une population plus branchée que l’on retrouve notamment un jeudi soir par mois sur les tables du “food market” qui s’installe dans le quartier. 

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Prix/m2, volumétrie, vitesse de vente : voici le marché immobilier du 11ème arrondissement en temps réel.

Grâce à ImmoScanTM, technologie de scan exhaustif et en temps réel, nos chasseurs d'appartement sont les premiers à identifier les biens qui vous correspondent vraiment.

 

Indicateurs Paris (75011) Tout Paris

Prix/m² moyen Ce prix/m² moyen est calculé à partir des caractéristiques (prix et surface) des biens qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours. Lorsque ces biens ont été vendus via des professionnels, le prix retenu est “frais d’agence inclus”.

Nombre de biens à vendre C’est le nombre de biens uniques (appartements et maisons) proposés à la vente aujourd’hui sur le web. Il exclut certains types de biens comme les viagers, les appartements en résidence de service, etc.

Nouveaux biens à vendre/semaine C’est le nombre moyen de nouveaux biens (appartements et maisons) qui ont été mis en vente chaque semaine au cours des 90 derniers jours.

Vitesse de vente Cet indicateur traduit la tension du marché sur cette zone. Il est défini à partir du pourcentage de biens (appartements et maisons) qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours.

Évolution des prix du marché

Distribution des prix du marché

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Deux autres raisons d’acheter dans le 11ème arrondissement de Paris

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Un arrondissement très culturel

Le 11ème offre une vie culturelle diversifiée pour le plus grand bonheur de ses habitants. Théâtres de Belleville, de la Bastille, du Temps, Pandora, Apollo, Comédie Nation, Comédie Bastille, Comédie des 3 Bornes… La liste est longue, très longue.

Le 11ème abrite également quelques salles de spectacle emblématiques comme le célèbre Bataclan ou le Cirque d’Hiver, et des espaces culturels à la programmation intéressante comme la Maison des métallos ou l’Atelier des lumières. Bref, vous l’aurez compris, vous n’aurez pas le temps de vous ennuyer.

Cette rénovation va contribuer à bouleverser la physionomie du quartier et le rendre plus agréable et adapté aux usages modernes. Dans la perspective d’un achat immobilier, il peut donc être intéressant de s’y intéresser, les appartements en vente dans le secteur pouvant prendre de la valeur dans les prochaines années.

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Un territoire jeune et dynamique

Avec son offre incomparable de bars et restaurants de Bastille à Oberkampf, en passant par Belleville, le 11ème attire une population jeune composée de lycéens, d’étudiants mais aussi de jeunes trentenaires. On s’y retrouve entre amis du jeudi soir au dimanche matin pour boire un verre au Perchoir, aux Deux Amis ou aux Niçois, assister à un concert à l’Alimentation Générale ou au Pan Piper, ou poursuivre la nuit dans l’une de ses boîtes de nuit comme le Badaboum ou le Nouveau Casino.

Cette animation attire aussi les jeunes couples avec ou sans enfants, tendance bobo comme en témoignent le nombre de petits commerces qui pullulent un peu partout. Revers de la médaille : ce dynamisme tire les prix de l’immobilier à la hausse.

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