Issy-les-Moulineaux : ville en plein boom au sud du 15e arrondissement

Prix/m² : de 5.000€/m² (Les Hauts d'Issy-Les Epinettes) à 10.000€/m² (Centre-ville-Corentin Celton-Les Varennes)

 

Vous souhaitez acheter un appartement ou une maison à Issy-les-Moulineaux ? Située sur les bords de Seine au sud du 15e arrondissement, “Issy” est l’une des villes des Hauts-de-Seine qui a le plus changé ces dernières décennies. Dans cette ancienne cité ouvrière “berceau de l’aviation”, la fermeture des usines a libéré des hectares de terrains progressivement réhabilités pour laisser la place à des dizaines d’immeubles de bureaux et de résidences modernes.

 

Une frénésie immobilière qui ne semble pas ralentir, comme en témoignent les grues qui se dressent un peu partout. Il faut dire qu’avec son cadre de vie agréable, son centre-ville commerçant, ses espaces verts, sa bonne connexion en transport via la ligne 12 du métro, le RER C, trois stations de tramway (T2), et demain, deux nouvelles gares de la ligne 15 du Grand Paris Express, Issy a de quoi séduire. Jeunes cadres et familles l’ont bien compris, boostant une population passée de 46.000 habitants à près de 70.000 en 30 ans.

 

Sans surprise, cette croissance démographique a tiré les prix du m² à la hausse, même s’ils restent (encore) inférieurs à ceux de la capitale. Aujourd’hui, la ville poursuit son développement en misant sur le numérique et l’écologie avec l’aménagement des éco-quartiers du Fort d’Issy et de la ZAC Léon Blum et des projets autour de la “ville intelligente”. Une chose est sûre, nous n’avons pas fini d’entendre parler d’elle !

Gros plan sur les meilleurs quartiers d'Issy-les-Moulineaux pour votre achat d'appartement ou de maison

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Centre-ville - Corentin Celton - Les Varennes : le plus recherché par les acquéreurs !

Prix moyen au m² : 8.000 à 10.000€/m²

Bienvenue dans le cœur battant d’Issy-les-Moulineaux ! Centre névralgique de la ville, le quartier est traversé du nord-est au sud-ouest par la rue Ernest Renan et la rue du Général Leclerc, le long desquelles on ne compte plus les boulangeries, boucheries, cavistes, primeurs et autres petits commerces de bouche. Le quartier abrite également nombre de grandes enseignes et plusieurs marchés, tels que celui qui se tient place Paul Vaillant-Couturier trois fois par semaine ou celui de la charmante esplanade de l’hôtel de ville qui installe ses étals de fruits et légumes chaque mercredi et vendredi soir.

Très agréable, le quartier est aussi très vert ! Au centre, le parc Henri Barbusse s’étend sur plus de 4 hectares, tandis qu’à l’est, le parc Jean-Paul II déploie ses pelouses sur près de 2 hectares pour le plus grand bonheur des familles. Autre atout : le quartier est très bien relié en transport grâce aux stations Mairie d’Issy et Corentin Celton sur la ligne 12 du métro qui traverse Paris du nord au sud. Coeur historique et culturel d’Issy, le centre-ville abrite le bel hôtel de ville du XVIIIe siècle, un palais des congrès de style Art Déco et l’église Notre-Dame-des-pauvres, construite dans les années 1950 et classée monument historique.

Trois époques qui résument le caractère divers de l’architecture de ce quartier alternant édifices anciens, dont quelques immeubles néo-haussmanniens, immeubles de faubourg et résidences semi-récentes ou récentes construites entre les années 1990 et 2010. Une architecture hétéroclite qui ne manque toutefois pas de charme, notamment dans la zone proche de l’hôtel de ville. À certains endroits, comme dans les rues Henri Tariel ou Marceau, vous trouverez même quelques charmantes petites maisons en meulières avec leur jardinet !

Déjà dynamique, le centre va bénéficier du développement du projet “Issy cœur de ville”, vaste opération urbaine qui prévoit l’aménagement d’un grand parc arboré et la construction de commerces, d’un cinéma, d’un centre numérique, de 627 logements, de plus de 40.000 m² de bureaux, d’une crèche et d’un groupe scolaire. Un nouvel élan qui ne fera que renforcer l’attractivité du quartier, le plus cher et le plus prisé de la ville. S’il fallait lui trouver un défaut, on retiendrait son offre scolaire plutôt moyenne mais compensée par la proximité de la cité Michelet dans la ville voisine de Vanves, vaste établissement disposant d’équipement sportifs exceptionnels et affichant 95% de réussite au baccalauréat.

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Bords et Val de Seine - Les Arches : un quartier en plein boom

Prix moyen au m² : 8.000 à 9.500€/m²

Situé le long des berges de Seine, face à Boulogne-Billancourt, et bordé au nord par Paris, ce quartier illustre plus que tout autre la transformation d’Issy-les-Moulineaux ces 30 dernières années. Si sa partie nord s’est hérissée de sièges d’entreprises, elle présente un visage plutôt froid et impersonnel et se vide de toute animation après 19h, hormis rue Rouget de Lisle qui compte quelques restaurants. Au centre, face à l’île Saint-Germain, le quartier devient plus résidentiel. Ici ont été construits de nombreux immeubles modernes abritant parfois des appartements spacieux, traversants et/ou avec de grands balcons. Les plus chanceux disposent même de belles vues sur la Seine ! Et si les commerces sont rares, le centre-ville ne se situe qu’à quelques minutes à pied.

De la piscine Alfred Sevestre au palais des sports Robert Charpentier, en passant par le stade Gabriel Voisin, le parc municipal des sports (future Cité des sports après sa réouverture en 2021) et le stade omnisport Suzanne Lenglen dans le 15e arrondissement voisin, le quartier est également un point de repère des sportifs isséens. Autre avantage : la bonne connexion aux transports ! Si la ligne T2 du tramway permet de rejoindre La Défense en une vingtaine de minutes, le centre de Paris est encore plus rapidement accessible via la gare de RER C Issy-Val de Seine et celle d’Issy, située dans le quartier voisin des Hauts d’Issy - Les Épinettes. Cerise sur le gâteau : cette dernière accueillera également un arrêt de la future ligne 15 du Grand Paris Express à partir de 2025.

Conséquence : une nouvelle frénésie bâtisseuse s’est emparée du quartier, symbolisée par le vaste projet de la ZAC Léon Blum entre la rue Aristide Briand et l’avenue de Verdun. Il prévoit le réaménagement de la place Léon Blum et la requalification de 10 îlots de bâtiments, confiée à de grands noms de l’architecture contemporaine tels que Daniel Libeskind ou Jean-Michel Wilmotte. Au total, 100 000 m² de logements (dont au moins 25 % de logements sociaux) sortiront de terre. Les réalisations feront la part belle à l’écologie, à l’image du projet La Serre de l’agence MVRDV, village vertical inséré dans une serre semi-ouverte, intégrant plus de 3 000 m² de terrasses et de jardins. À cela viendront s’ajouter 28 000 m² de bureaux, 3 500 m² de commerces, une école, une crèche, ainsi que de nombreux espaces verts et piétons. Avis aux investisseurs !

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Les Hauts d'Issy - Les Épinettes : moins coté que ses voisins

Prix/m2 : 5.000 à 6.000€/m2

Situé au sud d’Issy-les-Moulineaux, le long des frontières avec Vanves et Clamart, le quartier des Hauts d’Issy - Les Épinettes abrite le grand cimetière d’Issy-les-Moulineaux, la Direction Générale de la gendarmerie nationale et le stade Alain Mimoun. Ne nous mentons pas, ce quartier n’est pas le plus recherché par les acquéreurs ! Populaire et souffrant d’une mauvaise réputation, il présente un visage moins chaleureux avec son paysage marqué par les grandes tours de logements sociaux construites dans les années 1970. S’il abrite au nord la station de RER C Issy qui fera également bientôt office de nouveau terminus de la ligne 12, le reste du quartier reste aujourd’hui un peu éloigné des transports, rarement à moins d’une quinzaine de minutes à pied du métro.

Les logements situés dans les rues les plus au nord bénéficient toutefois de la proximité directe du centre-ville. Le quartier compte également quelques commerces, ainsi qu’un marché bihebdomadaire qui prend place sur le parvis du Plateau Rodin-Égalité. Mais son principal avantage est sans conteste son prix au m², le moins cher de la ville ! Une situation qui pourrait évoluer dans sa partie sud si de nouveaux programmes immobiliers voient le jour près de la future gare souterraine de Fort d’Issy-Vanves-Clamart sur la ligne 15 du Grand Paris Express qui mettra respectivement La Défense et l’aéroport d’Orly à 18 et 20 minutes de là.

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Le Fort : écologique, familial et ancré dans le XXIe siècle

Prix moyen au m² : 8.000 à 9.000€/m²

Le Fort d’Issy forme un petit hexagone niché au cœur du quartier des Hauts d’Issy - Les Épinettes, dont il présente un visage radicalement différent. S’il ne représente que 5% du territoire de la commune et n’abrite que 3500 habitants, il constitue une sorte de petite ville dans la ville. Tout commence au début des années 2000, lorsque l’agence parisienne Architecture Studio est sélectionnée pour réhabiliter ce fort militaire bâti en 1842 et démilitarisé en 2009, pour y aménager un nouvel éco-quartier. 1500 m² de commerces de proximité et des immeubles modernes abritant plus de 1600 logements, souvent avec des balcons, sortent de terre autour de la place du Belvédère.

Dans ce nouveau quartier familial et agréable, les équipements publics sont nombreux, à l’image de la piscine Aquazena, première piscine Feng shui de France, des crèches, d’une école, d’un collège, d’un espace d’animation culturelle et numérique et de 44 000 m² d’espaces verts avec verger, jardin partagé et jardin japonais. Collecte pneumatique des déchets par aspiration, chauffage par géothermie, école bois-paille… Le quartier respecte des normes écologiques et de performance énergétique très strictes et constitue un terrain d’expérimentation de services autour de la smart mobilité (parking partagé, suivi des bus en temps réel depuis un smartphone, voitures électriques en libre-service…).

Si cet éco-quartier est bardé de récompenses, (lauréat 2016 « Smart City » de la COP22, Marianne d'Or 2012 du développement durable, Grand Prix des collectivités locales 2015…), il demeure enclavé et éloigné des transports. L’ouverture de la future gare souterraine Fort d’Issy-Vanves-Clamart sur la ligne 15 du Grand Paris Express qui offrira une connexion avec la ligne N du Transilien et permettra de rejoindre La Défense en moins de 20 minutes se fait attendre !

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La Ferme - Les Chartreux - L'Île Saint Germain : un cadre bucolique en bord de Seine

Prix au m² La Ferme-Les Chartreux : entre 7.000 et 8.000€/m²
Prix au m² Île-Saint-Germain : entre 8.000 et 9.000€/m²

Ce quartier se compose de deux micro-quartiers paisibles et plutôt recherchés. Au sud-ouest de la ville, s’étend celui de La Ferme - Les Chartreux, tirant son nom d’une ancienne exploitation agricole occupée par une communauté de Chartreux jusqu’à la Révolution. Avec ses quais de Seine aménagés en belle promenade, il offre un cadre de vie privilégié qui séduit les jeunes cadres et les familles. Côté architecture, il rassemble beaucoup d’immeubles récents le long du fleuve, mais aussi quelques édifices des années 1930 ou construits entre les années 1960 et 1970. Petite pépite : le cour Saint-Vincent et sa Villa Haussmann, dont les jolies résidences bâties dans les années 2000 sur les terrains de l'ancienne usine Gévelot peuvent afficher jusqu’à 8.500€/m².

Principal défaut : l’offre de commerces est très limitée, même si partiellement compensée par les enseignes et le supermarché du centre commercial Issy 3 Moulins. La connexion en transport ne constitue pas non plus le point fort du quartier. Si les habitants de l’extrémité sud-est du quartier peuvent profiter de la proximité de la gare d’Issy (RER C), les autres devront se contenter de la ligne 2 du tramway. L’ouverture de la future gare de la ligne 15 du Grand Paris Express ne changera pas beaucoup les choses, puisqu’elle se situera à une quinzaine de minutes à pied.

Un inconvénient encore plus vrai pour les habitants de l’île Saint-Germain située sur la Seine. Divisée entre une partie ouest urbanisée abritant des bureaux, quelques immeubles récents, des pavillons, des maisons d'artiste et d'architecte et des jardins ouvriers, elle présente un visage un peu plus bucolique à l’est où s’étend un agréable parc accueillant la Tour aux figures, sculpture monumentale de Jean Dubuffet, un poney-club et un jardin naturel.

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Prix/m2, volumétrie, vitesse de vente : voici le marché immobilier d'Issy-les-Moulineaux

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Indicateurs Issy-les-Moulineaux (92130) Tout Paris

Prix/m² moyen Ce prix/m² moyen est calculé à partir des caractéristiques (prix et surface) des biens qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours. Lorsque ces biens ont été vendus via des professionnels, le prix retenu est “frais d’agence inclus”.

Nombre de biens à vendre C’est le nombre de biens uniques (appartements et maisons) proposés à la vente aujourd’hui sur le web. Il exclut certains types de biens comme les viagers, les appartements en résidence de service, etc.

Nouveaux biens à vendre/semaine C’est le nombre moyen de nouveaux biens (appartements et maisons) qui ont été mis en vente chaque semaine au cours des 90 derniers jours.

Vitesse de vente Cet indicateur traduit la tension du marché sur cette zone. Il est défini à partir du pourcentage de biens (appartements et maisons) qui se sont vendus en moins de 7 jours au cours des 90 derniers jours.

Distribution des prix du marché

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Deux autres bonnes raisons d’acheter un appartement ou une maison à Issy-les-Moulineaux

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Une très bonne connexion en transports

Mitoyenne du 15e arrondissement de Paris, Issy-les-Moulineaux est également très bien reliée à la capitale par les transports, notamment grâce à la ligne 12 du métro qui traverse le centre-ouest de Paris de mairie d’Issy jusqu’à Aubervilliers au nord, en passant par les gares de Montparnasse et de Saint-Lazare. Pour le plus grand bonheur des Isséens, cette dernière sera bientôt prolongée jusqu’à la gare d’Issy. Autre option pour rejoindre Paris : le RER C qui permet d’atteindre les Invalides en moins de 10 minutes !

Vous travaillez à La Défense ? Pas de problème, trois stations du tramway T2 (Issy-Val de Seine, Jacques-Henri Lartigue et Les Moulineaux) vous y emmènent en moins de 30 minutes. Si le panorama est déjà avantageux, les choses devraient encore s’améliorer avec l’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express qui fera un stop dans la gare de RER d’Issy et dans la future gare de Fort d’Issy-Vanves-Clamart.

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Une ville en plein essor

Tout (ou presque) a été dit sur la formidable métamorphose qu’a connu Issy-les-Moulineaux ces dernières décennies. Si les friches ont laissé place à de nombreuses résidences modernes dans à peu près tous les secteurs de la ville (avec toutefois une pénurie de biens familiaux avec 3 ou 4 chambres), les grues font toujours partie du paysage ! De nombreux programmes neufs sont actuellement en cours de construction, dont certains immeubles de très haut standing. La plupart de ces projets se concentrent autour des futures stations des lignes de métro 12 et 15. Outre de nouveaux habitants, la ville peut également s'enorgueillir d'avoir attiré sur son territoire les sièges d'entreprises prestigieuses, telles que Microsoft, Bouygues Telecom, Sodexo, Coca-Cola…

Une frénésie immobilière et une densification qui n’ont toutefois pas été synonymes de bétonisation à outrance, comme en témoigne la part d’espaces verts (28% du territoire de la commune), bien plus élevée que celle d’autres villes des Hauts-de-Seine comme Levallois-Perret (14,5%) ou Boulogne-Billancourt (19,7%). Aux nombreux parcs et squares s’ajoute la proximité de la forêt de Meudon et du bois de Clamart, prisés des Isséens à l’arrivée des beaux jours. Enfin, la ville se projette vers l’avenir et met le cap sur l’écologie et l’innovation à travers deux éco-quartiers : le Fort d’Issy et la ZAC Léon Blum. Si elle continue de tout faire pour attirer les familles, comme en témoigne son offre de crèches abondante.

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