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Depuis plus d’un an, les prix de l’immobilier à Paris sont en baisse et cette tendance persiste en ce mois d'Avril 2024. Certains arrondissements à Paris sont même passés sous la barre symbolique des 10 000€ au m2.
La conjoncture actuelle du marché immobilier offre donc une perspective intéressante pour les potentiels acheteurs.
Pourquoi les prix de l'immobilier baissent-ils à Paris ? Quelles sont les conséquences pour les acheteurs ? Vraie opportunité ou utopie ? JRDM répond à vos questions.
Immobilier à Paris : l’exception française
Lorsqu'on évoque l'immobilier à Paris, on parle bien souvent de chiffres qui donnent le vertige, mais aussi d'un marché unique en son genre. En effet, la capitale française se positionne comme la ville la plus chère de l'Hexagone, un statut qui suscite autant de convoitise que de débat. À Paris, les prix du mètre carré peuvent grimper jusqu'à 14 000€ dans des arrondissements aussi prestigieux que le 6e ou le 7e, où l'architecture haussmannienne et la proximité de monuments emblématiques comme le Luxembourg ou la Tour Eiffel ajoutent à l'attrait.
Au cours des dix dernières années, on a assisté à une hausse de presque 30 % du prix du mètre carré, une tendance qui dépasse largement l'évolution observée dans d'autres grandes villes françaises. Ce phénomène n'est pas uniquement parisien ; il se compare à celui observé dans d'autres capitales mondiales telles que New York ou Singapour, où le marché immobilier est également très compétitif. Cependant, Paris se distingue par une dynamique particulière, où la demande excède largement l'offre disponible. Cette situation est en grande partie due au charme indéniable de la ville, souvent surnommée la "plus belle ville du monde". Nombreux sont ceux qui rêvent de s'installer à Paris, attirés non seulement par son patrimoine culturel et historique, mais aussi par son rayonnement international en matière de mode, d'art et de gastronomie.
Baisse des prix de l’immobilier à Paris : contexte actuel
Une baisse amorcée dès la fin du premier confinement
Le prix moyen du mètre carré à Paris s'établissait à 9 581€ au 1er février 2024, illustrant une baisse continue de l'immobilier dans la capitale, avec une diminution de 1,6 % sur les trois derniers mois selon le dernier baromètre immobilier de Meilleurs Agents. Depuis un certain temps, le marché immobilier parisien marque le pas. À la fin du premier confinement en mai 2020, de nombreux Parisiens aspiraient à quitter la ville pour des résidences plus verdoyantes. L'essor du télétravail a ensuite encouragé d'autres à suivre cette tendance.
Certains quartiers sont moins touchés que les autres
Cependant, certains quartiers restent très prisés par les acheteurs. Comme le rapporte un article de Meilleurs Agents, les quartiers les plus huppés de la capitale conservent leur attrait et demeurent à l'abri de la tendance générale à la baisse des prix. Dans l'hyper centre, les prix continuent même d'augmenter.
Par exemple, le 8e arrondissement a vu ses prix grimper de 3,2 % en trois mois, tandis que dans le 6e arrondissement, les prix ont atteint 14 892 € par mètre carré.
Comment expliquer la baisse des prix de l’immobilier à Paris ?
Après une période de stagnation sans précédent due aux divers confinements, les prix immobiliers à Paris ont connu une baisse notable, affectant tous les arrondissements de la capitale. Les prix moyens de plusieurs arrondissements ont chuté en dessous du seuil des 10 000€ le mètre carré, avec un prix moyen actuel de 9 298€ par mètre carré dans dix arrondissements.
Dans le 19e arrondissement, le prix moyen du mètre carré a chuté à 8 063€, marquant une baisse de 11 % sur l'année. Le 20e arrondissement a vu son prix moyen descendre à 8 487€ le mètre carré, en recul de 5,7 % en un an.
La hausse des taux d’intérêts et de l’inflation a entraîné une baisse de la demande
La hausse des taux observée en 2023 a restreint la capacité d'emprunt des acheteurs, réduisant ainsi leur pouvoir d'achat et contribuant à la baisse des prix immobiliers à Paris. L'inflation a également joué un rôle dans ce phénomène. Bien que la récente baisse des taux d'intérêt (actuellement stabilisés autour de 3,9%) soit une bonne nouvelle, elle n'indique pas pour autant un revirement imminent des prix immobiliers dans les mois à venir.
Quelques chiffres sur la baisse des prix du mètre carré à Paris
- En Avril 2024 le prix au m2 moyen à Paris est de 9 298€
- Baisse prix m2 immobilier à Paris : -11,1% en 2 ans (source : dernier baromètre immobilier de Meilleurs Agents.)
Les acheteurs n’hésitent plus à négocier
Fini le temps ou il fallait signer son offre à la sortie de la visite. Depuis 2023, les acheteurs ont repris le pouvoir et se donnent le temps de la réflexion. Ils passent davantage de temps à examiner le bien et à en pointer les défauts. Un bien défectueux a plus de mal à se vendre, ou est vendu moins cher qu’auparavant.
On constate aussi que les acheteurs ont moins peur de manquer des offres et achètent moins facilement s’ils n’ont pas de coup de cœur.
Fin janvier 2023, les experts immobiliers ont en effet constaté une augmentation des négociations des prix de vente des biens immobiliers, la marge de négociation moyenne tous biens confondus atteignant les 5,6 % en moyenne, selon Drimki, premier site d'estimation immobilière français.
Depuis la hausse des taux en mai 2022 et particulièrement depuis début 2023, les processus de vente se font plus chaotiques et sont autant d’opportunités pour les acheteurs avisés :
- Des biens reviennent plus fréquemment en vente suite à un refus de prêt
- Les acheteurs sont plus incertains et ont tendance à plus facilement se rétracter d’une promesse ou une offre acceptée
- Certains biens qui sont sur le marché depuis trop longtemps, parfois plusieurs mois, peuvent finalement subir une baisse de prix forte et soudaine, le vendeur ne pouvant plus attendre et risquant de “griller” définitivement son bien
Depuis le début de l’année à Paris, 20 % des offres seulement sont faites au prix et le délai de vente est passé à 73 jours contre 62 il y a un an
Les propriétaires de passoires énergétiques ont le couteau sous la gorge
Vent de panique chez les propriétaires de biens dont le DPE est inférieur à F ! Votée mi 2012, la loi “Climat et Résilience” s’attaque frontalement au problème des 5 à 7 millions de passoires thermiques louées en France Il n’est en effet plus possible de louer les biens avec un DPE G en 2023. En 2025, ce seront les biens en F puis E en 2028 qui devront avoir progressé en bilan énergétique.
Les travaux de rénovation énergétique étant très onéreux, certains propriétaires préfèrent vendre leur bien plutôt que d’entamer des travaux. Les prix de vente de ces biens sont, pour la plupart, revus à la baisse pour pouvoir être vendus (compte tenu de la vigilance des acheteurs plus accrue).
Conséquence : de nombreux propriétaires ne veulent pas s’engager dans ces travaux de rénovation et d’isolation, même en profitant des aides de l’Etat et remettent en vente leurs biens, souvent des petites surfaces.
À Paris, les propriétaires non occupants représentent 66% du parc immobilier. Conséquence : le nombre de passoires thermiques mises en location à Paris a chuté de 60% et se sont pour une grande partie reporté sur le marché de la vente.
Or, parfois, les passoires énergétiques sont des biens de charme, souvent anciens et avec du potentiel une fois rénovés. Le contexte de la vente présente donc de réelles opportunités pour les acheteurs :
- La concurrence n’est pas toujours très élevée car rénover une passoire thermique demande de bien maîtriser le processus de travaux et de pouvoir les financer par le prêt ou son capital
- L’urgence de la vente pour le propriétaire est souvent forte car la dynamique générale sur ces sujets est défavorable à la vente.
Baisse des prix immobiliers à Paris : nos conseils pour les acquéreurs
Refaire une simulation auprès de votre banque ou d’un courtier
L'inflation semble se stabiliser en 2024, ce qui entraîne une stabilisation, voire une baisse des taux d'intérêt dans certaines banques. Par conséquent, si votre dernière simulation remonte à plusieurs mois, il est judicieux de renouveler l’exercice d’évaluation de votre capacité d'emprunt. En effet, une baisse des taux, même minime, pourrait vous permettre de gagner des milliers, voire des dizaines de milliers d'euros en capacité d’emprunt. peuvent vous permettre de regagner quelques mètres carrés de pouvoir d’achat en ce début d’année.
Ne pas hésiter à faire des offres en dessous du prix
Dans ce climat de baisse des prix immobiliers, il devient stratégique pour les acheteurs de faire des offres en dessous du prix demandé. En effet, avec moins de concurrence sur le marché et des vendeurs potentiellement plus enclins à négocier pour conclure une vente, soumettre une offre inférieure au prix affiché peuvent s'avérer judicieux.
La compréhension du contexte de la vente et de la concurrence est également essentielle. Une connaissance précise du marché local, des prix pratiqués pour des biens similaires et de la demande peut aider à déterminer la stratégie de négociation la plus efficace.
